TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01848 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDAV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 DECEMBRE 2023

MINUTE N° 23/03955

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 novembre 2023 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI KD INVEST,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Leslie DANAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0311

ET :

La Société QLC,

dont le siège social est sis [Adresse 2] et dans les lieux loués au [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

La Société ESPACE IDF,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [N],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2011, la SCI KD INVEST a consenti à la société L’O ENFUMEE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1].

Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2017, la société L’O ENFUMEE a cédé le droit au bail à la société QLC.

Le 3 février 2023, une sommation interpellative a été délivrée par la société bailleresse dans les lieux loués à la société ESPACE IDF afin que celle-ci lui indique si elle occupe les locaux à la suite de de la radiation au RCS de la société QLC. Le commissaire de justice instrumentaire relate avoir rencontré sur place une personne se présentant comme salariée de la société ESPACE IDF.

Par acte délivré les 27, 30 et 31 octobre 2023, la SCI KD INVEST a assigné en référé devant le président de ce tribunal les sociétés QLC et ESPACE IDF, ainsi que M. [D] [N], en sa qualité de président de ces deux sociétés, pourྭ:

faire constater la résiliation du bail consenti à la société QLC par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyersྭ;faire constater l’occupation illicite des locaux par la société ESPACE IDFྭ;obtenir leur expulsion dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour de retardྭ;voir la société QLC condamnée à lui payerྭ:une provision de 44.631,56 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtés au mois d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, date de signification du commandement de payer sur la somme de 28.825,38 euros, et à compter de l’assignation pour le surplusྭ;une somme de 4.463,16 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bailྭ;une indemnité forfaitaire égale au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre en cours duquel prendra la date de la résiliation, ainsi que de la TVA en vigueur, outre indexation conventionnelleྭ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, outre les charges ainsi que la TVA,jusqu’à la libération effective des lieuxྭ;voir ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une annéeྭ;se voir autoriser à conserver le dépôt de garantieྭ;voir les sociétés QLC et ESPACE IDF condamnées solidairement à lui verserྭ:la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileྭ;outre les dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, ceux de la sommation interpellative, de l’acte introductif d’instance et les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 novembre 2023.

A l’audience, la SCI KD INVEST sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés, les défendeurs n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, «ྭtoute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.ྭ»

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 4 mai 2023 pour le paiement de la somme en principal de 28.825,38 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 17 octobre 2023, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 5 juin 2023. L’obligation de la société QLC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, la perspective du recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. La demande d’expulsion sera prononcée contre la société QLC, mais également contre tous occupants de son chef, en ce compris la société ESPACE IDF.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société QLC causant un préjudice à la SCI KD INVEST, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme c’est susceptible d’être le cas en l’espèce, elle est manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La SCI KD INVEST justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l’assignation, lequel peut seul être retenu en l’absence de la société QLC à l’audience et à défaut de notification de conclusions d’actualisation, que celle-ci reste lui devoir au 17 octobre 2023 une somme de 44.631,56 euros, échéance d’octobre 2023 incluse (loyers et indemnités d’occupation).

La société QLC sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 28.825,38 euros et à compter du 30 octobre 2023 pour le solde.

Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur s’analyse en une clause pénale. Pour les motifs précités s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande formée à cette fin.

La société QLC, succombante, est condamnée aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de la sommation interpellative.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI KD INVEST l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 5 juin 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société QLC et et de tous occupants de son chef, en ce compris la société ESPACE IDF, hors du local situé [Adresse 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société QLC au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société QLC à payer à la SCI KD INVEST la somme provisionnelle de 44.631,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 28.825,38 euros et à compter du 30 octobre 2023 pour le soldeྭ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant la conservation du dépôt de garantie et la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société QLC à payer à la SCI KD INVEST la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société QLC à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de la sommation interpellative ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contrairesྭ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 DECEMBRE 2023.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT