TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 24/00708 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBBP

Minute : 24/00092

S.C.I. AKELIUS PARIS XXVI

Représentant : Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [K] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. AKELIUS PARIS XXVI

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame [C] [W], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier.

Copie exécutoire : Maître Marc ZIMMER

Copie certifiée conforme : Monsieur [K] [Z]

Le 18/06/24

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 novembre 2013, la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle se trouve la SCI AKELIUS PARIS XXVI, a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 620 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AKELIUS PARIS XXVI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 février 2022.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [K] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte du 12 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 16 mai 2024, la SCI AKELIUS PARIS XXVI – représentée par Maître [D] [T] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 6.769,84 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI AKELIUS PARIS XXVI précise que le paiement du loyer courant est repris et consent à ce que des délais de paiement soient octroyés au défendeur à compter du mois de septembre 2024, mais sollicite que la mensualité fixée soit supérieure à celle demandée de 50 €.

Monsieur [K] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré à compter du mois de septembre 2024. Il indique avoir perdu son emploi, effectué une demande de RSA et souligne avoir un enfant à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI AKELIUS PARIS XXVI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2022, pour la somme en principal de 1.847,95 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2022.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SCI AKELIUS PARIS XXVI produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.233,24 € à la date du 18 avril 2024.

Monsieur [K] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXVI cette somme de 6.233,24 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.847,95 € à compter de la date du commandement de payer (9 février 2022) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de la position de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [Z], qui justifie avoir repris le paiement du loyer courant et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion sous astreinte et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AKELIUS PARIS XXVI, Monsieur [K] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2013 entre la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle se trouve la SCI AKELIUS PARIS XXVI, et Monsieur [K] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 avril 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXVI à titre provisionnel la somme de 6.233,24 € (décompte arrêté au 18 avril 2024, incluant mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022 sur la somme de 1.847,95 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [K] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 90 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 septembre 2024, sous réserve de la signification préalable de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI AKELIUS PARIS XXVI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [Z] soit condamné à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXVI une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à verser à la SCI AKELIUS PARIS XXVI une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (129,60 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,