TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

1 passage des deux pichets

93200 SAINT DENIS

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REFERENCES : N° RG 25/01983 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W5O

Minute : 25/01266

S.C.I. AM IMMOBILIER

Représentant : Maître Anthony ITTAH de la SELEURL ITTORYU, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 279

C/

Madame [W] [U]

Représentant : M^e Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Anthony [F] de la SELEURL ITTORYU

Madame [W] [U]

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. AM IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Anthony ITTAH de la SELEURL ITTORYU, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 279

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle partielle sous le n° 93008-2025-005991, en date du 03/06/2025

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 octobre 2014, “PICQUET FRERES” a donné à bail à Madame [W] [U] et Monsieur [Y] [U] [I] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 850 euros outre une provision sur charges. La SCI AM IMMOBILIER est venue aux droits du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AM IMMOBILIER a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6 702 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 septembre 2024, ledit commandement demandant également de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SCI AM IMMOBILIER a fait assigner Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [W] [U] à lui payer les loyers et charges impayés à septembre 2024, soit la somme de 9240 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [W] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AM IMMOBILIER expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 septembre 2024.

Appelée à l’audience 24 mars 2025 sur une audience de référé, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 avril 2025 compte tenu de la saisine du JCP au fond. A cette audience, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la SCI AM IMMOBILIER, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, et a actualisé sa créance à la somme de 10 256 euros, selon décompte en date du 1er novembre 2025 et le montant réclamé au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 500 euros. Elle a demandé par ailleurs le débouté de l’ensemble des prétentions de la défenderesse et de faire séquestrer le mobilier suite à l’expulsion.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle conteste le préjudice allégué par la défenderesse, soutenant que la locataire ne la laissait pas effectuer les travaux, et que certains préjudices concernent la copropriété indépendants de son fait. Elle soutient avoir une installation électrique conforme et fait remarquer que certains désordres allégués n’ont pas été constatés par l’ARS. Elle souligne que la locataire ne rapporte pas la preuve de la date du début des désordres et de la réalité des préjudices allégués alors qu’elle a bénéficié d’une absence de paiement du loyer hors charges le temps de l’arrêté qui a été abrogé le 16 septembre 2025 alors que les travaux ont été terminés dès le 18 mars 2025 sans avoir besoin de reloger la locataire compte tenu de la nature des travaux.

Elle souligne qu’elle a été particulièrement diligente. Elle conteste toute reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Madame [W] [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement avec des échéances mensuelles de 257 euros, estimant avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et étant en capacité d’apurer sa dette locative. A titre subsidiaire elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux outre des délais de paiement sur 24 mois.

En tout état de cause, elle sollicite le rejet des prétentions du demandeur, la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation de son trouble de jouissance, la réalisation sous astreinte de 200 euros par jour de retard de travaux de mise en conformité tels que listés dans l’arrêté avec son relogement le temps des travaux et la compensation des créances.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que des désordres dans le logement sont apparus peu de temps après la signature du bail (infiltrations d’eau et humidité), qu’elle les a signalés au bailleur mais que face à son inertie, lesdits désordres ont été constatés par les services municipaux et un arrêté de traitement de l’insalubrité a été pris le 10 février 2025. Elle soutient qu’elle a repris le paiement des charges avant l’audience, seules les charges étant due compte tenu de l’arrêté précité. Sur sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, elle souligne qu’elle est reconnue prioritaire DALO et qu’elle a un enfant scolarisé à charge.

Concernant sa demande indemnitaire, elle soutient qu’elle s’est plainte au bailleur en novembre 2024 de subir des infiltrations d’eau et de l’humidité, un ascenseur en panne depuis 2 ans, une absence d’éclairage dans les parties communes lui causant une chute dans les escaliers, une fuite d’eau dans la salle de bain, et la privation de sa place de parking, certains de ces désordres étant constatés dans l’arrêté de traitement de l’insalubrité, ce qui lui cause un préjudice de jouissance réparable par l’octroi de la somme forfaitaire de 8 000 euros, outre la réalisation des travaux de remise en état tels que préconisés dans l’arrêté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SCI AM IMMOBILIER pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi qu’aux conclusions de [W] [U].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AM IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 octobre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2024, pour la somme en principal de 6 702 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, depuis le mois suivant la notification de l’arrêté de traitement de l’insalubrité, Madame [W] [U] n’était redevable que du paiement des charges afférentes au logement soit la somme de 153 euros. L’arrêté du 12 septembre 2025 abrogeant l’ârreté précité, le loyer et les charges courantes sont de nouveau dus de manière intégrale depuis le mois d’octobre 2025, mois suivant la notification de l’arrêté précité. Il résulte du décompte produit qu’avant la première audience du 3 avril 2025, Cette dernière n’avait pas repris le paiement intégral des charges courantes (dernier versement en novembre 2024), et n’a pas non plus repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2025 (150 euros payés au lieu de 1 003 euros), ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Madame [W] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Madame [W] [U] étant sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [W] [U] justifie avoir formé une demande de logement social en avril 2016, renouvelée depuis et bénéficié d’une décision DALO du 24 septembre 2021. Elle fait état de ressources de 975 euros au titre d’une allocation d’aide au retour à l’emploi, ainsi que la perception d’une allocation de soutien familial de 200 euros par mois par la caisse des allocations familiales pour la charge de ses deux enfants. Ses difficultés de relogement sont avérées alors au surplus qu’elle a deux enfants à charge. Cependant, elle n’a procédé qu’à de faibles paiements de sorte que la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre désormais un montant substantiel. Aussi il sera fait droit à sa demande de délais mais sur une période moindre que celle sollicitée comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI AM IMMOBILIER produit un décompte démontrant que Madame [W] [U] reste lui devoir la somme de 10 256 euros à la date du 1er novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [W] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 256 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 702 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce si la défenderesse sollicite des délais de paiement sur 24 mois, sa situation financière telle qu’exposé supra ne lui permettra pas d’assurer à la fois le paiement de l’indemnité d’occupation, et l’échéancier de paiement qu’elle propose, ses ressources ne lui permettant pas de couvrir le montant de l’indemnité d’occupation, alors au surplus que la dette ne cesse d’augmenter pour atteindre désormais un montant substantiel.

En conséquence sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande de travaux

En l’espèce le bail étant résiliée et Madame [W] [U] étant occupante sans droit ni titre, sa demande de travaux ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, par un arrêté de traitement de l’insalubrité du 10 février 2025, pris sur la base d’un rapport de visite de l’agence régionale de santé établi le 29 avril 2024, le Préfet de la Seine Saint-Denis a enjoint au bailleur de réaliser les travaux suivants :

— rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable,

— lutter efficacement et durablement contre les moisissures et les champignons,

— lettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement,

— assurer un moyen de chauffage fixe, suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,

— assurer une isolation thermique des murs donnant à l’extérieur,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés,

— mettre en sécurité l’installation électrique et fournir l’attestation Consuel,

avec prise en charge des frais d’hébergement de l’occupant le temps des travaux.

Ledit arrêté a été abrogé suivant arrêté pris le 12 septembre 2025.

Comme il a été rappelé supra, il est ainsi rapporté la preuve de l’indécence du logement par la prise d’un arrêté d’insalubrité.

Sur la réparation du préjudice résultant de l’indécence du logement, il revient à Madame [W] [U] de rapporter la preuve de la réalité du trouble de jouissance subi, notamment par rapport à la durée du trouble, l’inhabitabilité partielle ou totale du bien, la valeur locative du logement et la surface concernée par le trouble, le coût du relogement éventuel à ses frais et le nombre de personnes concernées, ainsi que la nature des désordres constatés.

Madame [W] [U] fournit peu d’éléments pour étayer sa demande indemnitaire, sauf à produire le rapport de visite de l’ARS et son courrier adressé au bailleur. Elle ne justifie au demeurant aucunement du trouble allégué au titre de l’emplacement de stationnement et de l’ascenseur ainsi que des troubles non repris dans l’arrêté de traitement de l’insalubrité. Aussi l’indemnité ne pourra en conséquence être versée au titre desdits troubles non justifiées.

Ainsi elle a informé le bailleur de l’état du logement par un courrier du 6 novembre 2024, le bailleur ne contestant pas l’avoir reçu mais en date du 16 janvier 2025. Le rapport de l’ARS datant du mois d’avril 2024, il n’est pas contestable que la réalité du trouble existe depuis le mois de novembre 2024. Sur sa date de fin, bien que l’arrêté portant mainlevée de l’insalubrité a été pris le 12 septembre 2025, le rapport de la ville de Saint-Denis du 30 juin 2025 évoqué dans l’arrêté permet d’établir que l’achèvement des travaux de sortie d’insalubrité date du 4 juin 2025.

Aussi le préjudice de jouissance réparable a perduré du 6 novembre 2024 à début juin 2025, soit 7 mois.

Contrairement à la demande de Madame [W] [U], il ne peut être accordé une somme forfaitaire au titre du trouble de jouissance. Sur la période des 7 mois, Madame [W] [U] a déjà bénéficié d’une absence de paiement du loyer pendant trois mois, sans qu’elle ne rapporte l’existence d’un préjudice autre que celui déjà réparé par l’absence de paiement du loyer hors charges.

Par ailleurs, elle n’a pas été relogée par son bailleur malgré la demande du préfet, et la durée des travaux n’est pas connue, sachant que le demandeur produit un rapport de conformité des installations daté du 26 février 2025, de sorte que le trouble de jouissance en lien avec l’absence de mise en conformité électrique a rapidement cessé. A la lecture du rapport de l’ARS et de l’arrêté d’insalubrité, les troubles ont consisté majoritairement en la présence d’humidité avec développement de moisissures dans un angle supérieur de la cuisine, au niveau du mur donnant sur l’extérieur et le plafond côté mur donnant sur l’extérieur des trois chambres avec dégradation du revêtement au sol, la présence de moisissures dans une salle d’eau, l’absence de système de ventilation dans l’autre salle d’eau avec dégradation du revêtement mural, une dégradation sur une partie du sol du couloir, ainsi que des problèmes électriques avec des chauffages désolidarisés.

Ces désordres ont nécessairement causé un préjudice de jouissance résultant d’un inconfort thermique certain avec la présence d’humidité source de problèmes de santé et de mal-être, et des risques d’électrisation et d’électrocution surtout dans les pièces d’eau, préjudice présent dans la plupart des pièces du logement mais qui n’a pas empêché son habilitabilité. Aussi sur les trois mois de non paiement du loyer, il ne sera tenu compte que du préjudice résultant de l’absence de relogement des occupants, préjudice qui sera évalué à la somme de 500 euros. Par ailleurs en ce qui concerne les 4 autres mois, le préjudice réparable sera évalué à 50 % du montant du loyer hors charges soit la somme de 425 euros.

En conséquence, la SCI AM IMMOBILIER sera condamnée à payer Madame [W] [U] la somme de 2 200 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce la SCI AM IMMOBILIER sollicite la compensation des créances au titre de l’arriéré locatif et du préjudice de jouissance. Ces créances étant certaines liquides et exigibles, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2014 entre la SCI AM IMMOBILIER et Madame [W] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

Accorde à Madame [W] [U] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute la SCI AM IMMOBILIER de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Dit qu’à défaut pour Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SCI AM IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [W] [U] à verser à la SCI AM IMMOBILIER la somme de 10 256 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 6 702 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Déboute Madame [W] [U] de sa demande de délais de paiement ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Madame [W] [U] à verser à la SCI AM IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 003 euros), à compter du 2 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne la SCI AM IMMOBILIER à payer à Madame [W] [U] la somme de 2 200 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Dit que la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (pref-missionlhi@seine-saint-denis.gouv.fr) ;

Ordonnance la compensation des créances entre le montant du par la SCI AM IMMOBILIER au titre du trouble de jouissance et le montant due par Madame [W] [U] au titre de l’arriéré locatif ;

Déboute Madame [W] [U] de sa demande de travaux sous astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [W] [U] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection