TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00695 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3DA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03294

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 25 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

ET :

La société LJM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D1627

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2000, la société LE LOGEMENT FRANÇAIS, aux droits de laquelle est ensuite venue la société 1001 VIES HABITAT, a consenti à la société [Localité 5], devenue SARL [Localité 5] LA FOURNEE CROUSTILLANTE, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Le fonds de commerce a été cédé à plusieurs reprises, et en dernier lieu, par acte du 5 juillet 2019, à la société LMJ, alors en cours de formation.

Suivant ordonnance du 11 octobre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, et en a suspendu les effets en accordant des délais de paiement au preneur.

Le 1er janvier 2022, l’OPH communautaire de [Localité 4] a acquis le patrimoine de la société 1001 VIES HABITAT et notamment le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH communautaire de [Localité 4] a fait délivrer à la société LJM un premier commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 avril 2023. Le bailleur lui a également fait délivrer à cette même date une sommation d’avoir à cesser d’exploiter dans les lieux loués un commerce de restauration rapide de type kebab et d’avoir à communiquer son attestation d’assurance.

Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 janvier 2024 au titre de la dette accumulée auprès de l’ancien et du nouveau bailleur. Une sommation d’avoir à cesser d’exploiter dans les lieux loués un commerce de restauration rapide de type kebab et d’avoir à communiquer son attestation d’assurance visant la clause résolutoire était concomitamment délivrée à la société LJM. Une nouvelle sommation était délivrée le 19 février 2024 aux mêmes fins.

Par acte du 29 mars 2024, L’OPH communautaire de [Localité 4] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LJM, pour :

Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, exercice d’une activité non autorisée et défaut de justification de la souscription d’une assurance ;Ordonner, si besoin l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, l’expulsion de la société LJM ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;Condamner la société LJM à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.223,13 euros par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour effectif de l’expulsion, payable d’avance ; Condamner la société LJM à lui payer à titre provisionnel :la somme de 26.876,03 facturée par l’ancien bailleur jusqu’au 31 décembre 2021, après déduction du 1er trimestre 2022 facturé à tort, soit la somme de 3.669,39 euros et réintégration du dépôt de garantie déduit à tort, soit la somme de 2.890,87 euros. la somme de 7.960,10 euros facturée par le nouveau bailleur au 3 janvier 2024. Condamner la société LJM à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience du 25 octobre 2024, l’établissement OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 4] actualise le montant sa créance à la somme de 19.203,93 euros, 4ème trimestre 2024 inclus et maintient ses demandes. Elle s’en rapporte à la sagesse du tribunal quant à l’octroi des délais sollicités.

La société LJM reconnaît devoir la somme réclamée, mais sollicite l’octroi de délais sur 24 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle affirme avoir produit une attestation d’assurance.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription en date du 16 février 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, ou de payer à son échéance un seul terme du loyer ou ses accessoires, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une simple mise ne demeure ou simple commandement d’exécuter demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 23 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 26.876,03 euros (au titre du solde du précédent bailleur) et de 7.960,10 euros (au titre du solde de l’OPH communautaire de [Localité 4]).

Il résulte du décompte produit contradictoirement à l’audience, arrêté au 24 octobre 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 24 février 2024.

Le bailleur invoque en outre l’exercice par le preneur d’une activité non autorisée et le défaut de justification de la souscription d’une assurance, une sommation visant la clause résolutoire lui ayant été délivrée, en dernier lieu, le 19 février 2024.

Concernant le respect de la destination des lieux, la société LJM produit un constat de commissaire de justice dressé le 23 octobre 2024, dont il ressort que les lieux ne sont pas exploités et qu’y sont réalisés des travaux de rénovation. Les autres pièces produites aux débats ne permettent pas de démontrer que le preneur exerce dans les lieux une activité non conforme à la destination du bail.

S’agissant enfin de l’attestation d’assurance, la société LJM produit une attestation d’assurance multirisque professionnelle souscrite auprès de la compagnie ALLIANZ, datée du 22 octobre 2024 et valable jusqu’au 21 octobre 2025.

En tout état de cause, l’acquisition de la clause résolutoire a déjà été constatée, par l’effet du commandement de payer daté du 23 janvier 2024.

L’OPH communautaire de [Localité 4] justifie, par la production du bail, des actes de cession, du dernier commandement de payer, du décompte arrêté au 24 octobre 2024 produit contradictoirement à l’audience, que la société LJM reste lui devoir une somme de 18.346,68 euros, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, déduction faite des frais de recouvrement, compris dans les dépens.

La société LJM, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 18.346,68 euros.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des perspectives de reprise d’activité après travaux invoqués par la société défenderesse, qui devrait lui permettre d’apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

En cas du non-respect de l’échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société LJM, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à L’OPH communautaire de [Localité 4] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 24 février 2024 ;

Condamnons la société LJM à payer à L’OPH communautaire de [Localité 4] la somme provisionnelle de 18.346,68 euros, correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 24 octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LJM se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 acomptes mensuels de 1.520 euros, outre une 12e mensualité correspondant au solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société LJM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,la société LJM devra payer mensuellement à L’OPH communautaire de [Localité 4], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;

Condamnons la société LJM à payer à L’OPH communautaire de [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LJM aux dépens ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT