TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anne MARTY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09310 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBP2

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2026

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame, [J], [Q], ,

[Adresse 2]

comparante et assistée de M^e Anne MARTY, avocat au barreau de PARIS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-147975 du 30/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09310 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBP2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2014, la SOCIETE CIVILE DE LA, [Adresse 3], [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à Mme, [J], [Q] sur des locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 920 euros et d’une provision pour charges de 58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4520,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la SOCIETE CIVILE DE, [Adresse 5] a assigné Mme, [J], [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme, [J], [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin, ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7948,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Rejeter toute demande de délai,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 janvier 2026 la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE représentée par son conseil maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5979,59 euros, mois de janvier 2026 inclus. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’en rapporte s’agissant de la demande de délais de paiement.

Mme, [J], [Q], assistée de son conseil, reconnait le montant de la dette qu’elle demande à pouvoir régler en 30 mensualités de 200 euros en plus du loyer courant. Elle explique avoir rencontré des difficultés professionnelles et familiales mais qu’elle aura un nouvel emploi en février 2026. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4520,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que le paiement intégral du loyer courant a repris. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et du diagnostic social et financier que les revenus du foyer de Mme, [J], [Q] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme, [J], [Q] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE VIVIENNE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2026, Mme, [J], [Q] lui devait la somme de 5979,59 euros.

Mme, [J], [Q], qui a en outre reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 4520,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [J], [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIETE CIVILE DE, [Adresse 5] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat, en ce compris le coût du commandement de payer.

La bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juillet 2014 entre la SOCIETE CIVILE DE LA GALERIE, [Localité 2], d’une part, et Mme, [J], [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 3] est résilié depuis le 13 août 2025,

CONDAMNE Mme, [J], [Q] à payer à la SOCIETE CIVILE DE LA, [Adresse 6] la somme de 5979,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 4520,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme, [J], [Q] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [J], [Q],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [J], [Q] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme, [J], [Q] sera condamnée à verser à la SOCIETE CIVILE DE, [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

LAISSE les dépens à la charge de l’Etat en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2025 ;

DÉBOUTE la SOCIETE CIVILE DE LA, [Adresse 3], [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge