TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03468 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVJ

Minute : 24/01019

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2, repr&senté par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B]

Madame [N] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christine GALLON

Copie délivrée à :

M.[X] [F] [C] [R] [U] [B]

Mme [N] [K]

Monsieur Le Sous-Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, juge des contentieux de la protection placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2, dont le siège social est situé à [Adresse 9],

Représenté par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, SAS dont le siège social est situé à [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [N] [K], dont le dernier domicile connu est [Adresse 4], non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page sur 7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2023, prenant effet le même jour, la société par actions simplifiée APEC DEV PROPERTY 2, sous mandat de gestion immobilière avec la société par actions simplifiée IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a donné bail à Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B], un appartement situé au [Adresse 4], sur la commune [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 833 euros et d’une provision pour charges de 210 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement situé au sous-sol moyennant un loyer mensuel de 45 euros et d’une provision pour charges de stationnement de 3 euros.

Par acte de commissaire de justice 10 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3031,28 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation des locataires le 10 août 2023.

Par assignation du 10 novembre 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [F] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6 311,89 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2023 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égale à celui des loyers et charges jusqu’à leur départ effectif, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2023. Un diagnostic social et financier a été réalisé et reçu avant l’audience. Il en a été donné lecture à l’audience.

A l’audience du 04 avril 2024, la bailleresse, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3 393,70 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, suivant décompte arrêté au 28 mars 2024, et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a indiqué que le locataire avait effectué un virement de 1 179,77 euros la veille de l’audience. Elle a indiqué ne pas être opposée aux délais de paiement.

Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B], comparant en personne, a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il a proposé de régler la somme de 104,66 euros par mois en sus du loyer et des charges sur une période de 36 mois. Il a produit un justificatif Boursorama Banque d’un virement effectué le 4 avril 2024 d’un montant de 1 179,77 euros.

Madame [N] [K], assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La juge a autorisé l’envoi d’un décompte actualisé par note en délibéré sous 15 jours afin de vérifier le bon encaissement du virement.

Par courrier électronique du 17 avril 2024, le conseil de la bailleresse a transmis un décompte actualisé au 17 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, dont il ressort que le virement annoncé n’a pas été reçu et que la dette s’élève à la somme de 4 543,47 euros, frais déduits.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

1L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions particulières se référant à l’article 18 des conditions générales). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2023, pour la somme principale de 3 031,28 euros. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2023.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, par note en délibéré du 17 avril 2024, la bailleresse verse aux débats un décompte arrêté à l’échéance d’avril 2024 incluse faisant apparaitre un solde débiteur de 4 573,47 euros, après déduction des frais de procédure.

Malgré la non-comparution de Madame [N] [K], la baisse de la dette lui étant favorable, il convient de tenir compte de l’actualisation.

Il ressort de ce décompte que le virement effectué le 4 avril 2024 n’a pas été régulièrement encaissé et que les prélèvements mensuels sont systématiquement rejetés depuis le mois de novembre 2023.

Il convient toutefois de déduire le montant du dépôt de garantie logement et stationnement.

Conformément à l’article 10 intitulé clause de solidarité inscrite au sein du bail précité, les cotitulaires sont tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location.

Par ailleurs, l’article 220 du code civil précise que : « chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. ».

Les défendeurs seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la bailleresse la somme de 3 695,47 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 14 avril 2024, avril inclus, déduction faite du dépôt de garantie.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois de mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 1 179,77 euros par mois).

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend don plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit dans le cadre d’une note en délibéré que le virement du 4 avril 2024 annoncé à l’audience n’a pas été régulièrement encaissé par la bailleresse et que les prélèvements mensuels sont systématiquement rejetés depuis le mois de novembre 2023. Les derniers paiements encaissés remontent ainsi au 22 février 2024.

Il en résulte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant et des charges avant l’audience.

Dès lors, les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour accorder des délais de paiement aux locataires ne sont pas réunies.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de constater purement et simplement l’acquisition de la clause résolutoire sans suspension de ses effets et d’ordonner aux défendeurs ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à hauteur de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence que le contrat conclu le 30 mai 2023 entre la société par actions simplifiée APEC DEV PROPERTY 2, représentée par sa mandataire la société par actions simplifiée IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, d’une part, et Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] sur la commune [Localité 8], est résilié depuis le 11 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B] à payer à la société par actions simplifiée APEC DEV PROPERTY 2, représentée par sa mandataire la société par actions simplifiée IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 3 695,47 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 14 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] sur la commune [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B] à payer à la société par actions simplifiée APEC DEV PROPERTY 2, représentée par sa mandataire la société par actions simplifiée IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B] à payer à la société par actions simplifiée APEC DEV PROPERTY 2, représentée par sa mandataire la société par actions simplifiée IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 5]

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03468 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVJ

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2, repr&senté par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [X] [F] [C] [R] [U] [B]

Madame [N] [K]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires