TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/03031 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDQP

Minute : 24/1044

Office public de [Localité 6] HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [O] [K] veuve [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier et de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Office public de [Localité 6] HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [K] veuve [T],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2014, l’OPH de la [Localité 6] a donné à bail à Madame [O] [K] Veuve [T] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 485,93 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon autorisation de stationnement du 19 mai 2015, l’OPH de la [Localité 6] a autorisé Madame [O] [K] Veuve [T] à stationner un véhicule sur un emplacement de stationnement box 124 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 30 euros.

Selon délibération du conseil d’administration du 22 mars 2016, l’OPH de la [Localité 6] a modifié sa dénomination pour devenir [Localité 6] HABITAT.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2022, l’OPH [Localité 6] HABITAT a fait signifier à Madame [O] [K] Veuve [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1723,87 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 novembre reçue le 23 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT a fait assigner Madame [O] [K] Veuve [T] aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] Veuve [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [O] [K] Veuve [T] au paiement de la somme 4275, 97 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2023, avec intérêts légaux à compter du 21 octobre 2022, date du commandement de payer,

«  la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs,

«  la condamner d’avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 les par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] par voie dématérialisée le 28 mars 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, l’OPH [Localité 6] HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1636,72 euros arrêtée au 23 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

l’OPH [Localité 6] HABITAT soutient que Madame [O] [K] Veuve [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 octobre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [O] [K] Veuve [T], assistée par son fils, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle est retraitée et vit avec son fils majeur. Les revenus sont de 900 euros et 1700 euros pour le salaire de son fils. Elle explique des difficultés en lien avec des saisies sur ses salaires. Elle justifie de l’assurance du logement par la communication d’un contrat d’assurance du 22 août 2014.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 septembre 2024, Madame [O] [K] Veuve [T] communique l’attestation d’assurance auprès de la SA BPCE ASSURANCES IARD, à effet au 1er août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 26 août 2014 porte sur un logement et l’autorisation de stationnement du 19 mai 2015 qui concerne un emplacement de stationnement accessoire du logement loué constitue un avenant au contrat qui en élargit l’objet.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 mars 2024 en vue d’une audience prévue le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH [Localité 6] HABITAT le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’OPH [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 août 2014, du commandement de payer délivré le 21 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que l’OPH [Localité 6] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [K] Veuve [T] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 1636,72 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 21 octobre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées que les sommes réclamées, correspondant selon le décompte annexé au commandement, aux sommes dues au 3 octobre 2022, ont été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, par plusieurs paiements du 17 octobre 2022 pour 1000 euros et du 21 novembre 2022 pour 1000 euros.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 1636,72 euros, soit un peu plus d’une échéance. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, la locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [O] [K] Veuve [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [K] Veuve [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la locataire justifie à l’audience de l’existence d’un contrat d’assurance portant sur le logement depuis la souscription du bail et justifie en cours de délibéré de l’attestation pour l’année en cours.

En conséquence, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [K] Veuve [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 6] HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [O] [K] Veuve [T] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 août 2014 entre l’OPH [Localité 6] HABITAT d’une part, et Madame [O] [K] Veuve [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],

CONDAMNE Madame [O] [K] Veuve [T] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 1636,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024 échéance d’aout incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [O] [K] Veuve [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [O] [K] Veuve [T] à s’acquitter de la dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc,

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  le contrat de location du 26 août 2014 concernant les locaux (logement et stationnement) situés [Adresse 4] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [K] Veuve [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [K] Veuve [T] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

REJETTE la demande de communication de l’assurance sous astreinte,

CONDAMNE Madame [O] [K] Veuve [T] à payer à l’OPH [Localité 6] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [K] Veuve [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 octobre 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l’OPH [Localité 6] HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT