TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03054 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YP6V

Minute : 24/01015

S.A.S. FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur XXX [I] [T] [E]

Madame [J] [P] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christine GALLON

Copie délivrée à :

Monsieur xxx [I] [T] [E]

Madame [J] [P] [U]

Monsieur Le Sous Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS dont le siège social est à [Localité 9] – [Adresse 11], représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT dont le siège social est situé à [Localité 9], [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur xxx [I] [T] [E], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Comparant en personne

Madame [J] [P] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2022, la SAS FONCIERE CRONOS représentée par sa mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [P] [U] et Monsieur xxx [I] [T] [E] (sans prénom) sur des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1042 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4417,38 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés le 9 août 2023.

Par assignation du 26 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS représentée par sa mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de Madame [J] [P] [U] et Monsieur [W] [I] [T] [E] et obtenir la condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes suivantes, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1313,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2023 inclus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 avril 2024, la bailleresse, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mars 2024, s’élève désormais à 5437,67 euros. Elle indique ne jamais avoir reçu de congé de la part de Madame [J] [P] [U]. Elle précise que Monsieur [W] [I] [T] [E] a saisi la commission de surendettement et que son dossier a été déclaré recevable le 15 décembre 2023.

Monsieur [W] [I] [T] [E], comparant en personne, conteste la dette. Il indique avoir fait des virements pour régler les derniers loyers. Il fournit des preuves de virements et présente à la barre son application bancaire. Il indique que Madame [J] [P] [U] a quitté les lieux en délivrant congé par lettre recommandée.

La bailleresse a été invitée à produire un décompte actualisé dans le cadre d’une note en délibéré. Par note en délibéré du 25 avril 2024, la bailleresse a transmis un décompte actualisé au 15 avril 2024 faisant apparaitre un solde débiteur de 3623,06 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [J] [P] [U] n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 8 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4417,38 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il sera précisé que la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers au profit de Monsieur [I] [T] [E] le 15 décembre 2023, laquelle a eu pour effet d’interdire au débiteur de régler les dettes antérieures à son prononcé, n’a pu avoir aucun effet sur l’efficacité dudit commandement dès lors qu’elle est intervenue plus de deux mois après la signification de ce dernier

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« V. – Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

En l’espèce, par décision en date du 15 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [I] [T] [E] et orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Toutefois, les pièces produites aux débats font apparaître que la dette a augmenté depuis l’assignation et que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges, les derniers versements effectués étant inférieurs au montant du loyer résiduel.

En conséquence, les circonstances de la cause ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement en vertu des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, de constater purement et simplement l’acquisition de la clause résolutoire sans suspension de ses effets et d’ordonner à Madame [P] [U] et Monsieur [I] [T] [E] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le décompte produit dans le cadre d’une note en délibéré fait apparaitre un solde débiteur de 3623,06 euros à la date du 15 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse.

Ce décompte fait apparaître plusieurs versements récents :

un virement de 800 euros comptabilisé le 13 novembre 2023,trois virements de 800 euros et un virement de 700 euros comptabilisés le 15 avril 2024.

La bailleresse précise que les règlements invoqués à la barre par Monsieur [I] [T] [E] avaient été imputés par erreur sur un autre compte.

Toutefois, à l’audience, Monsieur [I] [T] [E] produit la preuve des virements suivants :

un virement de 700 euros le 10 octobre 2023,un virement de 800 euros le 10 novembre 2023,un virement de 800 euros le 11 décembre 2023,un virement de 800 euros le 10 janvier 2024, un virement de 800 euros le 12 février 2024, un virement de 800 euros le 11 mars 2024,

Ainsi, Monsieur [I] [T] [E] justifié avoir effectué cinq versements de 800 euros et un versement de 700 euros depuis octobre 2023 alors que le décompte de la bailleresse ne fait apparaître que quatre versements de 800 euros et un versement de 700 euros.

Il ressort donc de l’analyse de ces documents qu’un virement de 800 euros n’a pas été comptabilisé par la bailleresse et doit être déduit de la dette locative.

Il convient par ailleurs de déduire le dépôt de garantie de 890 euros versé en début de bail.

Pour le reste, les défendeurs n’apportent pas la preuve d’autres paiements libératoires.

Madame [P] [U] et Monsieur [I] [T] [E] restent donc devoir la somme de 1933,06 euros (soit 3623,06 – 800 – 890) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus.

Une clause de solidarité est insérée au bail et Madame [J] [P] [U] ne prouve pas avoir délivré congé à la bailleresse

Dès lors, Madame [P] [U] et Monsieur [I] [T] [E] seront condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [U] et Monsieur [I] [T] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, et au vu de la situation de surendettement du locataire, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2022 entre la SAS FONCIERE CRONOS représentée par sa mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, d’une part, et Madame [J] [P] [U] et Monsieur xxx [I] [T] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 6], est résilié depuis le 9 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [J] [P] [U] et à Monsieur xxx [I] [T] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [J] [P] [U] et à Monsieur xxx [I] [T] [E] de libérer de leur personne, leur ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [P] [U] et Monsieur xxx [I] [T] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS représentée par sa mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT la somme de 1933,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE in solidum Madame [J] [P] [U] et Monsieur xxx [I] [T] [E] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS représentée par sa mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [P] [U] et Monsieur xxx [I] [T] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 12]

[Localité 5]

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03054 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YP6V

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

S.A.S. FONCIERE CRONOS représentée par son mandataire, la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur XXX [I] [T] [E]

Madame [J] [P] [U]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires