TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05825 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRNY

Minute : 24/981

Monsieur [I] [J] [K]

Représentant : M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

C/

Madame [V] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [I] [J] [K],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [N],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2020, à effet au 22 mai 2020, Madame [R] [B] [K] a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement avec garage dans la cour privative situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 735 euros.

Selon attestation notariale du 2 février 2022, Madame [R] [B] [K] est décédée le 20 novembre 2021 et Monsieur [I] [J] [K] est devenu seul propriétaire du bien, en pleine propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, Monsieur [I] [J] [K] a fait signifier à Madame [V] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1895,22 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 12 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, Monsieur [I] [J] [K] a fait assigner Madame [V] [N] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [V] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [V] [N] au paiement de la somme de 1795,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2023 et les frais d’huissier de 130,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2025,47 euros et de l’assignation pour les loyers et charges postérieurs,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 19 décembre 2023.

À l’audience du 17 juin 2024, rectifié le 1er juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré la demande caduque en l’absence de comparution du demandeur.

Par jugement du 4 juillet 2024 , le juge des contentieux de la protection a ordonné le relevé de caducité.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 septembre 2024.

À l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [I] [J] [K], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 653,16 euros arrêtée au 1er septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [I] [J] [K] soutient que Madame [V] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 9 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [N], régulièrement assignée, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 décembre 2023 en vue d’une audience prévue le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [J] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [I] [J] [K] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 20 mai 2020 à effet au 22 mai 2020 pour une durée de 3 ans et 10 jours, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, les versements intervenus étant de 880 euros et 780 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 9 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2020 à compter du 10 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2020, du commandement de payer délivré le 9 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que Monsieur [I] [J] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [N] à payer à Monsieur [I] [J] [K] la somme de 653,16 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [J] [K] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [V] [N] à payer à Monsieur [I] [J] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [I] [J] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mai 2020 entre Monsieur [I] [J] [K] d’une part, et Madame [V] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 10 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [N] à compter du 10 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à Monsieur [I] [J] [K] la somme de 653,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à Monsieur [I] [J] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du de l’échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [V] [N] à payer à Monsieur [I] [J] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [I] [J] [K] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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