TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00064 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3HQN

Minute N° :

Date : 17 Février 2026

OPERATION : Projet d’aménagement du secteur sud de [Adresse 1] à [Localité 1]

ENTRE :

Société LA SCI O’SEVENTY

représentée par son gérant en exercice Monsieur [P] [H]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1098

et

SPL VALLEE SUD AMENAGEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jonathan AZOGUI, du cabinet SENSEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [V] [M] et Madame [U] [E], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 20 octobre 2025, la société civile immobilière O’Seventy a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité qui lui est due par la société publique locale Vallée Sud Aménagement au titre de l’expropriation des biens immobiliers constituant les lots n°4 et n°9 de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] à la somme totale de 210 422,10 euros.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 9 décembre 2025 et le 19 janvier 2026.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 9 décembre 2025.

Aux termes de son mémoire en réponse n°3 visé par le greffe le 23 décembre 2025, la SCI O’Seventy sollicite de :

— fixer l’indemnité d’expropriation de la façon suivante :

— indemnité principale : 209 279 euros,

— indemnité de remploi : 21 297,90 euros,

— indemnité pour perte de loyers : 16 80 euros,

— article 700 du code de procédure civile : 3 500 euros.

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 23 décembre 2025, la SPL Vallée Sud Aménagement demande de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 179 528 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 162 298 euros,

— indemnité de remploi : 17 230 euros.

Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 19 décembre 2025, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 221 000 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, la date d’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal de conseil du territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le 13 janvier 2025, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 13 janvier 2025.

A cette date, le bien était situé en zone U2C de la commune de [Localité 1].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 août 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface carrez du bien à hauteur de 21,39 et 21,32m², qu’il y a lieu de retenir.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que les biens expropriés seront évalués comme étant occupés en vertu de deux baux d’habitation en date des 19 juillet 2023 et 10 octobre 2024 consentis par la SCI O’Seventy moyennant le loyer mensuel de 700 euros par appartement.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien est implanté dans le [Adresse 5], à proximité du secteur Panorama, en pleine reconversion. Le secteur bénéficie d’une desserte avec plusieurs bus, voie routière et le tram T6. Il se situe en face d’un carrefour, à l’angle de la [Adresse 6] et la [Adresse 7].

II/ Extérieur

L’accès à l’immeuble se fait directement par le trottoir, par trois marches. Celui-ci est érigé sur 4 niveaux. Le fonds de commerce du rez-de-chaussée (bar/brasserie) est déjà exproprié et inoccupé, lequel est fermé par un rideau métallique. L’état extérieur global est moyen. L’entrée est munie d’un digicode et nécessite un badge. La porte en bois possède une serrure.

III/ Extérieur

Le hall d’entrée est tout en longueur, carrelé au sol, les murs et le plafond sont peints. Le tableau électrique est installé dans ces parties communes. La porte de droite donne sur le bar, la deuxième porte mène à la cave du bar, fermée à clé. Une cour se trouve en face, accessible par une double porte-fenêtre vitrée en double vitrage, munie de volets roulants électriques. L’accès à la cour est carrelé au sol. Il s’agit d’un petit espace à usage de stockage, ouvert et sans fermeture. Sont entreposés un vélo, du matériel de construction, une valise ainsi qu’un billot. La façade est dans un mauvais état. Au fond se trouve une fenêtre.

1er étage – lot 4

L’escalier qui mène aux étages est carrelé. Le premier appartement visité (lot n°4) se situe au premier étage à gauche. Une porte donne accès à un couloir en forme de L menant à 5 appartements. La porte de l’appartement visité est en bois et munie d’une serrure simple. Immédiatement à droite se trouve une porte en bois non PMR menant à une salle de bain comprenant des toilettes, une douche, un lavabo et une fenêtre en hauteur. Le sol et les murs sont carrelés. Il y a une entrée vers le salon (pièce principale). Il y a une cuisine murale avec un évier, deux plaques de cuisson munies d’une hotte, deux réfrigérateurs bas ainsi qu’un meuble bas et quatre meubles hauts. Une fenêtre en double vitrage donne sur la rue. Le chauffage central est assuré par le gaz et plusieurs radiateurs équipent l’appartement. Au fond, une porte donne sur une petite chambre. Elle est équipée d’un lit double, d’une commode, avec une double fenêtre en double vitrage donnant sur la rue. Nous constatons, sur remarque du conseil de l’exproprié, qu’il y a peu de nuisances sonores. Il y a du carrelage au sol et de la peinture aux murs, le plafond est dans un bon état à l’exception d’une boursouflure et de traces de décollement au-dessus de la cuisine.

2ième étage – lot 9

A partir du palier, l’appartement de droite appartient déjà à la commune. A gauche une porte commune mène à un couloir à 5 appartements. La configuration est identique au premier appartement visité, à l’exception de la chambre qui n’est pas fermée par une porte. L’état général est bon malgré des traces d’humidité dans la salle d’eau, les murs au-dessus du carrelage sont peints y compris le plafond.

Les parties communes de l’étage sont dans un bon état d’entretien. Celles du rez-de-chaussée sont dans un état moyen avec des craquelures de peinture aux murs et au plafond.

Observation des parties : l’exproprié précise que le dernier étage est préempté depuis 2018 et que la mairie n’a pas entretenu l’appartement. Les traces d’humidité seraient dues au défaut d’entretien de l’appartement situé au dernier étage.

Quant à l’expropriant, il affirme qu’aucun élément ne vient confirmer que l’humidité subie par le bien visité est due à l’appartement du niveau supérieur. Il souligne que les éléments électriques ne sont pas conformes car disposés à plus de 1,8 m du sol. La commissaire du gouvernement n’a émis aucune observation.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur l’indemnité principale

La SCI O’Seventy retient une moyenne de 4 900 euros/m², la SPL Vallée Sud Aménagement propose une valeur unitaire de 3 800 euros/m² et le commissaire du gouvernement, 4750 euros/m².

La SCI O’Seventy verse aux débats 5 termes de comparaison :

Date

Adresse

Ville

Occupation

Surface (m²)

Prix (€)

Prix/m²

TC 1 DEM

21/01/2025

[Adresse 8]

[Localité 1]

Libre

31

177 000

5 694

TC 2 DEM

13/06/2025

[Adresse 9]

[Localité 1]

Libre

20

128 000

6 346

TC 3 DEM

27/11/2023

[Adresse 10]

[Localité 1]

Occupé (Loué)

26

105 000

4 038

TC 4 DEM

29/07/2022

[Adresse 8]

[Localité 1]

Occupé (Loué)

33

140 000

4 242

TC 5 DEM

14/04/2022

[Adresse 11]

[Localité 1]

[Localité 4] (Loué)

40

160 000

4 000

La SPL Vallée Sud Aménagement produit 13 termes de comparaison :

Date

Adresse

Ville

Occupation

Surface (m²)

Prix (€)

Prix/m² (€)

TC 1 DEF

25/07/2025

[Adresse 12]

[Localité 1]

Occupé

19

87 400

4 574

TC 2 DEF

04/06/2025

[Adresse 13]

[Localité 5]

Occupé

40

148 000

3 700

TC 3 DEF

10/04/2025

[Adresse 14]

[Localité 1]

Occupé

57

210 000

3 695

TC 4 DEF

30/12/2024

[Adresse 14]

[Localité 1]

Occupé

66

227 800

3 435

TC 5 DEF

22/10/2024

[Adresse 15]

[Localité 5]

Occupé

44

177 000

4 023

TC 6 DEF

04/10/2024

[Adresse 16]

[Localité 5]

Occupé

33

120 000

3 613

TC 7 DEF

17/09/2024

[Adresse 17]

[Localité 5]

Occupé

32

155 000

4 844

TC 8 DEF

04/07/2024

[Adresse 14]

[Localité 1]

Occupé

55

175 000

3 187

TC 9 DEF

17/04/2024

[Adresse 18]

[Localité 1]

Occupé

64

186 000

2 906

TC 10 DEF

29/03/2024

[Adresse 14]

[Localité 1]

Occupé

55

186 900

3 395

TC 11 DEF

22/12/2023

[Adresse 19]

[Localité 1]

Occupé

45

219 000

4 845

TC 12 DEF

30/11/2023

[Adresse 20]

[Localité 5]

Occupé

65

222 000

3 408

TC 13 DEF

24/10/2023

[Adresse 14]

[Localité 1]

Occupé

56

200 000

3 571

Le commissaire du gouvernement communique 5 termes de comparaison :

Date

Adresse

Ville

Occupation

Surface (m²)

Prix (€)

Prix/m²

(€)

TC 1 CG

12/02/2024

[Adresse 9]

[Localité 1]

Libre

31,63

166 000

5 248

TC 2 CG

01/08/2024

[Adresse 21]

[Localité 1]

Libre

22,1

108 000

4 887

TC 3 CG

21/01/2025

[Adresse 8]

[Localité 1]

Libre

31,08

177 000

5 694

TC 4 CG

13/06/2025

[Adresse 9]

[Localité 1]

Libre

20,17

128 000

6 346

TC 5 CG

17/09/2025

[Adresse 22]

[Localité 1]

Libre

30,01

190 000

6 331

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer l’indemnité due à la SCI O’Seventy.

La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison TC 4 et 5 DEM, qui correspondent à des mutations anciennes et qui ne tiennent pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France.

A l’identique, les TC 2, 5, 6, 7, 12 DEF, situés hors de la commune, les TC 1 et 2 DEM et TC 1 à 5 CG, libres d’occupation, édifiés au sein de constructions récentes, en meilleur état d’entretien, et les TC 3, 4, 8, 9, 10, 11, 13 DEF dont les surfaces sont nettement supérieures à celle du bien expropriés, qui ne relèvent pas du même spectre du marché, ne seront pas considérés comme pertinents.

Par conséquent, les termes de comparaison retenus sont les suivants :

TC 3 DEM

27/11/2023

[Adresse 10]

[Localité 1]

[Localité 4] ([Localité 6])

26

105 000

4 038

TC 1 DEF

25/07/2025

[Adresse 12]

[Localité 1]

Occupé

19

87 400

4 574

Le ratio unitaire du marché local oscille donc entre 4038 euros/m² et 4 574 euros/m² avec une moyenne à 4 306 euros/m².

Eu égard aux caractéristiques du bien, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 4 306 euros/m².

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 183 909 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros 15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 euros et 15 000 10 % pour le surplus

Soit 18 391 euros.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

Conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le propriétaire dont le bien exproprié était affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire (Civ. 3ème 18 novembre 2008, n°07-18.615 ; 14 janvier 2009, n°07-21.956 ; 25 janvier 2012, n°10-17.045).

Néanmoins, seule donne lieu à une indemnisation par l’autorité expropriante la perte d’un intérêt ou d’un droit juridiquement protégé (Civ. 3ème , 11 janvier 2023, n°21-23.792). A cet égard, le bailleur d’un logement non conforme aux règles de mise en location résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014 codifiée aux articles L. 635-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne peut prétendre à une telle indemnité.

En l’espèce, les biens expropriés ont fait l’objet de baux d’habitation postérieurs à l’entrée en vigueur au 1er février 2022 de la délibération de l’EPT Vallée Sud-Grand [Localité 7] du 29 juin 2021 soumettant leur location à une autorisation préalable.

Par ailleurs, l’absence de permis de louer n’est pas contestée. Les moyens tirés de la régularité des baux et de l’absence de mise en demeure sont enfin manifestement infondés et inopérants.

En conséquence, la demande d’indemnité pour perte de loyers sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les dépens seront à la charge de l’autorité la SPL Vallée Sud Aménagementpar application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer àla SCI O’Seventy la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par la société publique locale Vallée Sud Aménagement à la société civile immobilière O’Seventy au titre de l’expropriation des biens immobiliers constituant les lots n°4 et n°9 de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1], sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1] d’une superficie totale de X m² X, à la somme totale de 202 300 euros, se composant comme suit :

— indemnité principale : 183 909 euros,

— indemnités de remploi : 18 391 euros ;

REJETTE la demande d’indemnité pour perte de loyers ;

DIT que les dépens sont à la charge de la société publique locale Vallée Sud Aménagement conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

CONDAMNE la société publique locale Vallée Sud Aménagement à payer à la société civile immobilière O’Seventy la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Nanterre, le 17 février 2026

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION