TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 21/11238 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VX6K

N° de MINUTE : 24/01489

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : C351

C/

DEFENDEUR

S.A.S.U. ELCI DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la société [Adresse 2] a donné à bail à la société Elci Distribution un local identifié Lot n°E01 « dépendant d’un ensemble immobilier à usage industriel édifié sur un terrain de 10.000 m² environ situé [Adresse 3] » d’une surface de 375 m² environ, afin d’y exploiter l’activité de « stockage alimentaire », pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2021 et jusqu’au 30 avril 2030, pour un loyer annuel de base de 31.666,68 euros hors taxes hors charges et des charges forfaitaires de 6.333,34 euros hors taxes, soit un loyer mensuel de 3.800 euros TTC outre un dépôt de garantie de 11.400 euros net.

Par exploit du 7 octobre 2021, la société [Adresse 2] a opéré une saisie conservatoire de créances auprès de la banque CIC sur les comptes de la société Elci Distribution ; l’opération a été dénoncée à la preneuse le 11 octobre 2021.

Par courriel du 13 octobre 2001, le conseil de la société [Adresse 2] a mis en demeure la société Elci Distribution d’avoir à payer la somme de 19.000 euros à titre d’arriéré de loyers.

Par exploit du 5 novembre 2021, la société [Adresse 2] a assigné la société Elci Distribution devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir condamnée cette dernière au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 22.800 euros, loyer de novembre 2021 inclus.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 9 novembre 2023, la société [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 1224, 1719, 1728 du code civil, de :

DEBOUTER la SASU ELCI DISTRIBUTION de sa demande principale de fixation de la date d’effet de la résolution judiciaire au 6 avril 2021 avec demande de restitution de 11.400 €

DEBOUTER la SASU ELCI DISTRIBUTION subsidiairement de constat du changement de serrure, reprise de possession au 3 novembre 2021 et cantonnement des loyers dus à 7.600 €.

La DEBOUTER de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 60.000 €, de compensation judiciaire et d’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTER la SASU ELCI DISTRIBUTION de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal,

CONDAMNER la SASU ELCI DISTRIBUTION à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 76.000 € au titre des loyers impayés jusqu’au mois de février 2023 inclus avec intérêts au taux légal.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SASU ELCI DISTRIBUTION à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 19.000 € au titre des loyers impayés jusqu’au mois de novembre 2021 inclus avec intérêts au taux légal.

PRONONCER la résiliation du bail du fait des manquements de la SASU ELCI DISTRIBUTION à ses obligations contractuelles.

CONDAMNER la SASU ELCI DISTRIBUTION à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 25 janvier 2024, la société Elci Distribution demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1224, 1227 à 1229, 1719 du code Civil, de :

A titre principal ;

— PRONONCER la résolution judiciaire du bail, aux torts de la SCI [Adresse 2] ;

— FIXER la date d’effet de la résolution judiciaire au 6 avril 2021, à tout le moins au 1er mai 2021, pour défaut de délivrance conforme.

— CONDAMNER en conséquence la SCI [Adresse 2], qui s’est déjà assurée elle-même la récupération des lieux, à restituer la somme de 11.400,00 € réglée au titre des loyers de mai à juillet 2021, et à son paiement à la SASU ELCI DISTRIBUTION, ce avec intérêts légaux à la date d’effet de la résolution judiciaire qui sera fixée.

A titre subsidiaire, si le Tribunal ne devait pas prononcer la résolution judiciaire du bail aux tors de la SCI bailleresse ;

— CONSTATER que la SCI bailleresse a changé les serrures du bail litigieux le 3 novembre 2021 ;

— JUGER que la SCI bailleresse a repris possession des lieux du bail le 3 novembre 2021 ;

— FIXER la date d’effet de la résiliation du bail au 3 novembre 2021, date de la récupération des lieux par la SCI [Adresse 2] ;

— CANTONNER la somme due par la SASU ELCI DISTRIBUTION au titre des loyers restant dus à la somme de 7600 €uros.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI [Adresse 2] de toutes ses demandes, notamment de sa demande en paiement, compte-tenu de l’inexécution de ses propres obligations.

— CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la SASU ELCI DISTRIBUTION une somme de 60.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’elle a subis.

— ORDONNER la compensation judiciaire entre les créances respectives

— CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer à la SASU ELCI DISTRIBUTION une indemnité de 5.000,00 € par application des dispositions de l’art. 700 du CPC.

— La CONDAMNER en tous les dépens

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

1. Sur le terme du bail commercial

1.1. Sur la demande de résolution judiciaire du bail aux torts de la société [Adresse 2]

La société Elci Distribution se fonde sur les articles 1224 et 1228 du code civil soutient que les manquements de la société [Adresse 2] à son obligation de délivrance sont suffisamment graves, à savoir d’une part les fuites et inondations en provenance des murs et de la toiture ainsi que la présence de nuisibles, compte tenu de l’activité de stockage alimentaire de la preneuse, et d’autre part le blocage de l’accès à son local par les autres locataires de la société [Adresse 2], pour justifier la résolution judiciaire du bail commercial.

La société Elci Distribution se fonde sur l’article 1229 du code civil pour solliciter la restitution des sommes versées, soit 15.200 euros, et la remise à l’état antérieur des parties.

La société [Adresse 2] soutient que la demande de résolution correspond au souhait de la preneuse de ne pas payer de loyer qu’elle a estimé être in fine trop élevé.

Selon les articles 1224 et 1228 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave, le juge peut prononcer la résolution du contrat ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la société [Adresse 2] a donné à bail à la société Elci Distribution un local pour y stocker des denrées alimentaires.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière notamment de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En vertu de ce texte, il appartient au bailleur de délivrer et d’entretenir un local conforme à la destination du bail c’est-à-dire un local répondant aux exigences d’accessibilité et de salubrité suffisantes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que dès le 6 mai 2021, soit 5 jours après la date d’effet du bail, la preneuse a rencontré des difficultés relatives à la présence de trous dans la toiture et dans le plafond engendrant une inondation dans les toilettes. En réaction la bailleresse répondait qu’elle se chargerait d’envoyer un réparateur. Le 7 mai 2021, la preneuse signalait à la bailleresse la présence de rats au sein du local. Par la suite, la preneuse signalait à la bailleresse l’impossibilité pour elle d’accéder au local loué en raison de la présence de véhicules stationnés devant l’entrée et obstruant l’accès.

L’obligation de délivrance du bailleur et l’obligation d’entretien qui lui incombe incluent l’obligation de délivrer un local salubre et d’entretenir lui-même le local. Les manquements à cette obligation caractérisés en l’espèce par la présence de trous dans la toiture ou par la présence de nuisibles au sein du local constituent des obstacles à l’exploitation du local pour l’activité spécifique de stockage de denrées alimentaires.

L’article 8.4 du bail prévoit que seront à la charge du preneur les travaux de remplacement ou d’entretien des parties communes ainsi que les grosses réparations de l’article 606 du code civil ou encore les travaux d’entretien et de réparation sans autre précision. L’article 8.5 du bail prévoit que demeurent à la charge du bailleur les charges de l’article L. 145-35 du code de commerce, les réparations des structures, des murs porteurs et des couvertures entières de l’Ensemble Commercial, à l’exception des travaux d’embellissement excédant le cout de remplacement à l’identique. Cette répartition des travaux n’exonère toutefois pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme étant souligné que les difficultés dénoncées par la société Elci Distribution sont apparues dès les premiers jours d’effet du bail.

La preneuse a posté sur les réseaux sociaux des vidéos du local qui ne dénoncent pas les difficultés qu’elle rencontrait. Cette communication auprès des tiers relève du bon sens et répond à la nécessité pour la société Elci Distribution de ne pas ternir sa propre réputation. En toute hypothèse, les manquements restent avérés en l’état des pièces produites et de la reconnaissance par la bailleresse des difficultés en question dans le cadre des échanges de messages.

La preneuse a également envoyé un sms « je kiffe le dépôt » le 8 avril 2021 soit deux jours après avoir reçu les clefs. Ce message établit que le local présente des qualités certaines mais pour autant, il n’altère pas la réalité des griefs portés contre la bailleresse en raison des problèmes rencontrés.

Le bail prévoit à l’article 5 bis les conditions d’utilisation des parkings entre les différents locataires de l'« Ensemble Commercial ». Par conséquent, la bailleresse est bien responsable des conditions d’utilisation des emplacements de parking. Ainsi, les difficultés d’accès au local pour les livraisons des produits de la preneuse constituent également un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dans la mesure où l’accès au local de la preneuse est un élément déterminant de l’activité de la preneuse s’agissant spécifiquement d’une activité de stockage de denrées alimentaires. L’accessibilité du local à des véhicules de livraison est donc induite.

Ainsi, faute d’avoir délivré et entretenu le local dans des conditions de salubrité et d’hygiène suffisantes, et faute d’avoir assuré à la preneuse un accès à son local conforme à ses besoins, le bailleur a manqué aux obligations qu’il tient de la loi et du contrat.

Par conséquent, il convient de prononcer la résolution judiciaire du bail à compter du 1er mai 2021, date de prise d’effet du bail.

1.2. Sur les conséquences de la résolution judiciaire

En vertu de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat ; elle prend effet à la date fixée par le juge.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, force est de constater que compte tenu de la présence de nuisibles et des difficultés d’accès au local, le local n’a pas eu pour la preneuse l’utilité escomptée. Il convient donc d’ordonner la restitution des sommes qui ont été versées à la bailleresse.

Il sera relevé que la société [Adresse 2] demanderesse et bailleresse ne produit aucun décompte des sommes perçues et restant à percevoir sur la période réclamée ; aucun décompte complet et exhaustif n’est non plus joint au procès-verbal de saisie-conservatoire. La société [Adresse 2] ne produit que des factures contenant, parfois, un décompte partiel. Aucune quittance n’est produite pour les sommes effectivement réglées.

De son côté, la société Elci Distribution indique avoir versé la somme de 15.200 euros (trois chèques de 3.800 euros et un règlement en espèces du même montant). Toutefois, la preneuse ne produit aucun relevé de compte bancaire établissant les règlements qu’elle indique avoir effectués ni aucun reçu pour le paiement de sommes en espèces.

Dans sa pièce n°2, la société Elci Distribution indique avoir remis 3.800 euros en espèces, trois chèques de dépôt de garantie de 3.800 euros et un chèque en plus pour le loyer ; en réponse, la bailleresse ne conteste pas avoir reçu ces paiements et explique qu’elle entend encaisser les chèques. Il ressort des explications des parties que le 4e chèque a fait l’objet d’une mesure d’opposition pour vol de la part de la preneuse.

Ainsi, il ressort des échanges que la bailleresse a bien perçu la somme de 15.200 euros.

Dans le dispositif de ses écritures, la société Elci Distribution demande la restitution de la somme de 11.400 euros. Il sera fait droit à sa demande et la société [Adresse 2] sera condamnée à lui verser la somme de 11.400 euros augmentée des intérêts à compter du présent jugement.

Pour ce qui est de la restitution des clefs, il ressort des pièces produites que les serrures ont été changées par le bailleur sans qu’un jeu de clefs ne soit remis à la preneuse. Par conséquent, la restitution des anciennes clefs n’apparait ni utile ni nécessaire en l’état car elles ne permettent pas l’accès au local.

1.3. Sur la demande de résiliation judiciaire du fait des manquements de la société Elci Distribution

Eu égard à la résolution judiciaire du contrat prononcée par le tribunal, il ne sera pas statué sur les manquements de la société Elci Distribution.

2. Sur les demandes en paiement

2.1. Sur la demande de condamnation de la société Elci Distribution à payer la somme de 76.000€ au titre des loyers impayés jusqu’au mois de février 2023 et subsidiairement à 19.000 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de novembre 2021 inclus avec intérêts au taux légal.

Au vu de la résolution judiciaire prononcée par le tribunal, la demande en paiement de la société la société [Adresse 2] sera rejetée.

2.2. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Elci Distribution à hauteur de 60.000 euros

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1231-3 du code civil applicable en matière contractuelle prévoit que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En l’espèce, il ressort des manquements de la société [Adresse 2] que la société Elci Distribution a perdu une partie des denrées alimentaires stockées sans pour autant rapporter la preuve des pertes éprouvées. La société Elci Distribution ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral particulier ni d’autres conséquences de manquements de la bailleresse.

Par conséquent, la société Elci Distribution sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

3. Sur la compensation

La société [Adresse 2] est seule débitrice aux termes du présent jugement. Les parties ne disposent pas d’obligations réciproques. Il n’y a pas lieu d’ordonner une compensation.

4. Sur les autres demandes

La société [Adresse 2], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société Elci Distribution la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Prononce la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 6 avril 2021 entre la société [Adresse 2] et la société Elci Distribution portant sur un local identifié Lot n°E01 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 5] (93) à la date du 1er mai 2021 ;

Condamne la société [Adresse 2] à restituer à la société Elci Distribution la somme de 11.400 euros ;

Déboute la société [Adresse 2] de sa demande en paiement des loyers et charges ;

Déboute la société Elci Distribution de sa demande de dommages-intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à compensation ;

Condamne la société [Adresse 2] aux dépens ;

Condamne la société [Adresse 2] à payer à la société Elci Distribution la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 21 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER