TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00602 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4MA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03341

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Nous, Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE [Localité 3] [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285

ET :

LA SOCIETE HONG-KONG exploitant sous le nom commercial “IDASY”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0483

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2016, la société [Localité 3] [Localité 4] a donné à bail à la société Hong Kong les locaux commerciaux suivants :

« lot n°09 : entrepôt de 400m², Bureaux de 120 m², Laboratoire de 90 m² ; lot n°10 : entrepôt de 900 m² » sis [Adresse 2], à [Localité 3] (93), pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2016 jusqu’au 28 février 2025, moyennant un loyer annuel de 130.800 euros hors taxes et hors charges, pour y exercer l’activité de import, export d’objet d’art, porcelaine, textile, meubles, décoration, le tout d’Extrême Orient ».

Par exploit du 5 janvier 2024, la société [Localité 3] [Localité 4] a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 97.017,82 euros visant la clause résolutoire contenue au bail commercial du 10 mars 2016.

Par exploit du 22 mars 2024, la société [Localité 3] [Localité 4] a assigné la société Hong Kong devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2024, à minuit, et de voir prononcer l’expulsion de la preneuse.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [Localité 3] [Localité 4] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de la preneuse sous astreinte ;

— condamner la preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% ;

— condamner la société Hong Kong au paiement de la somme provisionnelle de 93.717,18 euros selon décompte arrêté au 4 septembre 2024 inclus ;

— condamner la société Hong Kong au paiement de 9.371,71 euros au titre de la clause pénale ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse ;

— condamner la société Hong Kong au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre les dépens incluant le cout du commandement de payer du 5 janvier 2024.

La société [Localité 3] [Localité 4] fonde sa demande d’acquisition de clause résolutoire sur l’article 835 du code de procédure civile, sur les articles 1103 et 1728 du code civil et sur l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle précise que le commandement de payer signifié le 5 janvier 2024 est demeuré infructueux dans le mois de sa signification. A défaut, la bailleresse se fonde sur l’article 1741 du code civil pour solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial. La demande en paiement est fondée sur les décomptes produits. Selon la bailleresse, la société Hong Kong reste devoir la somme de 93.717,18 euros au 4 septembre 2024, appel de loyer de septembre 2024 inclus, dont elle demande le paiement outre les intérêts selon l’article 1343-2 du code civil. La bailleresse se défend d’avoir omis de procéder aux régularisations de charges. Elle ajoute que tous les documents afférents aux régularisations sont disponibles sur la plateforme du gestionnaire de l’immeuble à laquelle la preneuse a accès en ligne. Elle expose avoir opéré les régularisations de charges annuelles et être à jour de celles-ci. Elle produit la taxe foncière des années 2022 et 2023. La bailleresse ajoute que le bail prévoit l’application d’une clause pénale et la conservation du dépôt de garantie dans le cadre d’un impayé. Enfin, sur l’indemnité d’occupation, la bailleresse sollicite l’application de la majoration prévue contractuellement.

Aux termes de ses conclusions déposées et de ses observations soutenues oralement à l’audience, la société Hong Kong demande au juge des référés de :

— dire qu’elle est de bonne foi et qu’elle a payé la somme de

137.000 euros postérieurement au commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire et en suspendre les effets ;

— accorder des délais de paiement sur 24 mois ;

— débouter la bailleresse de sa demande en paiement de 40.800 euros hors taxes soit 48.960 euros TTC ;

— dire n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Hong Kong se fonde sur les difficultés qu’elle a rencontrées dans le cadre de la crise sanitaire. Elle expose que ces difficultés se résorbent avec le temps et que sa situation s’améliore, ajoutant avoir réglé la somme de 197.000 euros entre le 5 octobre 2023 et le 13 mai 2024. Elle indique qu’elle s’apprête à quitter les lieux en 2025 et à ne pas renouveler le bail commercial initial. Elle ajoute que les provisions sur charges versées mensuellement n’ont pas fait l’objet de régularisation. Elle retient que le décompte versé par le bailleur ne mentionne pas les paiements qu’elle a opérés. Elle reconnait devoir la somme de 46.731,82 euros après déduction des frais du commandement de payer du 5 janvier 2024. La société Hong Kong estime être de bonne foi pour bénéficier de délais de grâce de 11 échéances (selon ses écritures). Elle estime que qu’il n’y a pas lieu à référé pour la demande de clause pénale contestée et au titre de l’acquisition définitive du dépôt de garantie.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024

MOTIFS

1. sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le bail commercial du 10 mars 2016 prévoit qu'« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire ».

La société [Localité 3] [Localité 4] justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré, du décompte et du grand livre, que son locataire était débiteur de la somme de 96.622,69 euros au titre des loyers au 5 janvier 2024.

La société Hong Kong justifie, à l’audience, avoir procédé à des règlements dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer à hauteur de 33.000 euros entre le 8 janvier et le 5 février 2024.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article

L 145-41 du Code de commerce le 5 janvier 2024 est néanmoins demeuré infructueux en ce que la dette n’a pas été apurée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial le 6 février 2024, à minuit.

2. Sur la demande de paiement d’une provision

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort du grand livre de la société Palagest, gestionnaire du bien loué, que la société Hong Kong était débitrice de la somme de 39.205,98 euros au 31 mai 2024 après imputation des règlements effectués par la preneuse. Toutefois, postérieurement au 31 mai 2024, la dette a poursuivi son aggravation. Les règlements opérés par la preneuse, régulièrement enregistrés dans le grand livre de la bailleresse, n’ont pas permis d’apurer la dette locative.

Pour ce qui est des charges, il ressort des éléments produits que la bailleresse a bien opéré des régularisations pour les années 2022 et 2023. La bailleresse indique avoir mis à la disposition de la preneuse les informations et pièces nécessaires au calcul définitif des charges via la plateforme de son gestionnaire. La société Hong Kong ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait demandé des explications particulières ou de pièces spécifiques complémentaires relatives à un point précis. Ainsi, l’obligation de la bailleresse est satisfaite avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Pour ce qui est de la taxe foncière, la bailleresse produit les avis d’échéance pour les années 2022 et 2023 ce qui justifie les facturations opérées.

En revanche, le montant de 395,13 euros au titre du commandement de payer du 5 janvier 2024 mis à la charge de la preneuse dans le grand livre sera écarté dans la mesure ou cette dépense entre dans la catégorie des frais régis par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conséquent, le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à 93.322,05 euros, terme de septembre 2024 inclus. La société Hong Kong sera condamnée à régler cette somme à titre de provision.

La demande formée au titre de la clause pénale sera rejetée au motif que le juge du fond peut en réduire le montant si elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société Hong Kong restera acquis à la société [Localité 3] [Localité 4] dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de griefs susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

3. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice du bailleur à raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien. Elle ne saurait donner lieu à majoration contractuelle, le contrat n’étant de fait plus en vigueur.

En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Hong Kong sera fixé au montant du loyer dû en dernier lieu au moment de la résiliation du bail en février 2024 soit 12.570,63 euros mensuel hors taxes et hors charges. La demande de majoration sera rejetée celle-ci ayant une nature indemnitaire qui dépasse les pouvoirs du juge des référés.

4. Sur les délais de paiement

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Hong Kong a procédé à des paiements conséquents dans le mois du commandement de payer ainsi qu’après l’expiration du délai d’un mois. Elle n’est donc pas de mauvaise foi et peut prétendre au bénéfice de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Par conséquent, et compte tenu du départ annoncé de la société Hong Kong courant 2025, la preneuse aura l’obligation de régler sa dette sur une période de 11 mois, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées au dispositif de la décision, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, l’indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux, sans qu’il n’y ait lieu de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation appréciation relevant du juge du fond au regard de son caractère indemnitaire.

5. Sur les demandes accessoires

La société Hong Kong supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 395,13 euros.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 3] [Localité 4] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constate la résiliation du bail au 6 février 2024, à minuit ;

Condamne la société Hong Kong à payer à la société [Localité 3] [Localité 4] la somme de 93.322,05 euros hors taxes à titre de provision sur les loyers hors charges, terme de septembre 2024 inclus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à restitution des provisions sur charges payées par la société Hong Kong ;

Suspend les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Hong Kong se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 acomptes mensuels d’égal montant de 8.483 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde ;

Dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 20 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 20 de chacun des mois suivants

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société Hong Kong et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2], à [Localité 3] (93),

— la société Hong Kong devra payer mensuellement à la société [Localité 3] [Localité 4], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 12.570,63 euros outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamne la société Hong Kong à payer à la société [Localité 3] [Localité 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Hong Kong aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer régularisé le 5 janvier 2024 ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA PRÉSIDENTE

Mechtilde CARLIER