TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 23/00445 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YBRT

Minute : 24/00014

Monsieur [A] [F] [I]

Représentant : M^e David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : BOB 95

C/

Monsieur [K] [V]

Représentant : M^e Salim BEN HAMIDANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0809

Madame [L] [J] épouse [V]

Représentant : M^e Salim BEN HAMIDANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0809

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [F] [I]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître David LEVY, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [L] [J] épouse [V]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Maître Salim BEN HAMIDANE, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 février 2009, Monsieur [A] [I] a consenti à Monsieur [K] [V] et Madame [D] [H] épouse [V] la location d’un local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer de 630 € et d’une provision pour charges de 140 € et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 2 mars 2023, le bailleur a délivré aux locataires un commandement de payer la somme de 3 754,14 € au titre des loyers impayés à cette date.

Par exploit délivré le 20 juillet 2023, dénoncé à la préfecture le 21 juillet suivant, Monsieur [A] [I] a fait citer Monsieur [K] [V] et Madame [D] [H] épouse [V] devant le juge contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référé aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties,d’ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;de condamner solidairement les défendeurs au paiement par provision de la somme de 8034,10 €, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juillet 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel et des charges, majoré de 50 % et ce jusqu’à libération des lieux,de les condamner à lui verser la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 novembre 2023, le requérant, représenté, a actualisé la dette locative à la somme de 8 102,46 € arrêtée au 23 novembre 2023, a maintenu le surplus de ses demandes. Il s’oppose à ce que soit octroyé des délais de paiement aux locataires dans la mesure où le montant de la dette locative s’est maintenu, que Monsieur [V] a fait une proposition d’échéancier, à laquelle il a été répondu positivement par l’agence, mandataire du bailleur, qu’il s’avère que les chèques déposés ont pu être encaissés, mais que le loyer courant n’a pas été réglé en parallèle, qu’il s’avère au surplus que Monsieur [V] produit des bulletins de paie et un avis d’imposition, qui permettent de constater qu’il avait les ressources nécessaires pour régler son arriéré ainsi que son loyer courant. Sur les désordres dont fait état le locataire, il ne s’oppose pas à ce que les factures des travaux effectués en 2021 et 2023 soient écartées des débats car transmises trop tardivement à la partie adverse. Il affirme avoir toujours effectué les travaux nécessaires quand est survenu une difficulté dans l’appartement loué. Il n’a par ailleurs jamais eu connaissance du rapport de visite de la direction de la proximité urbaine de la ville de [Localité 8] en date du 30 août 2021 et les locataires ne lui ont jamais adressé de demandes de travaux. En tout état de cause, il constate à la lecture dudit rapport que la saleté de la moquette de la chambre relève des obligations du locataire, que les moisissures sur les fenêtres ne peuvent relever de son fait dans la mesure où il est constaté que le chauffage fonctionne et qu’il existe des ventilations haute et basses, parfois encrassées ou obstruées, que le rédacteur du rapport conseille aux locataires de changer les joints du lavabo, de bien aérer leur logement et d’entretenir la ventilation ; que la baguette manquante dans l''entrée laissant apparaître des fils électriques est un désordre qui n’existait pas lors de l’entrée dans les lieux en 2009, que les locataires n’ont jamais signalé depuis cette date l’absence de cette baguette. Ainsi les désordres constatés ne rendent pas insalubres les lieux loués et ne sont pas imputables au bailleur.

Madame [L] [V], nouvelle épouse de Monsieur [K] [V], demande à intervenir volontairement à titre accessoire.

Monsieur [K] [V] et Madame [L] [V], représentés, ont demandé à titre principal que Monsieur [I] soit débouté de toutes ses demandes, que le juge des référés se déclare incompétent et que Monsieur [I] soit enjoint à réaliser les travaux prévus par le rapport des services de la ville de [Localité 8] sous astreinte de 50 euros par jour de retard et à titre subsidiaire qu’il leur soit accordé des délais de paiement étalés sur 33 mois, soit un premier versement de 1500 euros et un versement de 200 euros pendant 33 mois. A titre infiniment subsidiaire, ils demandent qu’il leur soit accordé un délai pour quitter les lieux de 4 mois à compter du 31 mars 2024. En tout état de cause, ils demandent à ce que le bailleur soit condamné à leur verser une indemnité provisionnelle de 2500 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent qu’en début de l’année 2021, Monsieur [V] a sollicité de son bailleur la réparation de désordres affectant le bien mis à bail. Face à l’inertie du bailleur, ils ont effectué des démarches ayant conduit à la rédaction d’un rapport par les services communaux concluant à l’existence de plusieurs désordres et enjoignant le bailleur de mettre fin à cette situation. Devant le refus du bailleur de procéder aux réparations qui lui incombaient, ils se sont prévalus de l’exception d’inexécution. Monsieur [I], qui avait assigné Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection le 12 août 2022, s’était alors rétracté, leur promettant notamment d’effectuer les réparations nécessaires en contrepartie de leur règlement de l’arriéré locatif et du paiement des loyers. Cette promesse n’étant pas tenue, ils ont à nouveau mis fin au règlement des loyers. L’exception d’inexécution dont ils peuvent se prévaloir en application de l’article 1219 du code civil est une contestation sérieuse se heurtant à la compétence du juge des référés.

S’agissant de la demande reconventionnelle, ils demandent que le bailleur effectue les travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres tels que listés dans le rapport rédigé par les services de la ville de [Localité 8] relatifs aux ouvrants et les moisissures près des fenêtres, à l’installation électrique et le revêtement du séjour et de la salle de bain. Ils expliquent enfin que ces désordres ont notamment directement causé l’aggravation de l’état de santé de Mme [L] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Mme [L] [V]

Il résulte de l’article 330 du code de procédure civile que l’intervention volontaire accessoire est recevable lorsque son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, quel que soit leur régime matrimonial et même si bail a été conclu avant leur mariage.

Il résulte de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce dernier n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 5 février 2009 entre Monsieur [A] [I] et Monsieur [K] [V] et Madame [D] [H]. Il ressort des actes de naissance produits par le locataire que Monsieur [K] [V] et Madame [L] [J] se sont mariés le 29 décembre 2014. Il n’est pas contesté que cette information n’a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [L] [J] épouse [V] et Monsieur [K] [V] sont tous les deux titulaires du droit au bail du logement situé [Adresse 6] à [Localité 8]. Ils sont tenus solidairement des obligations nées de ce bail.

Par conséquent, l’intervention volontaire de Madame [L] [J] épouse [V] à l’audience est recevable.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture plus de deux mois avant la première audience, de sorte que l’action est recevable.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 de la même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 2 mars 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 6 de la même loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement en présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Enfin, l’article 1719 du même code dispose que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, Monsieur et Madame [V] produisent un rapport de la direction de la proximité urbaine de la ville de [Localité 8] en date du 30 août 2021 listant notamment la présence de moisissures sur les fenêtres du logement et le mauvais état des ouvrants dans le séjour, la chambre et la cuisine ainsi qu’une installation électrique dangereuse due à la présence de fils électrique non protégés dans l’entrée. En outre, le même rapport fait état que certaines ventilations du logement sont encrassées ou obstruées.

Monsieur [A] [I] ne conteste pas l’existence de désordres dans l’appartement loué, mais indique qu’il s’agit de désordres relevant du mauvais entretien des lieux loués par les locataires. Il ne produit en outre aucune facture de travaux permettant d’affirmer que des travaux ont été effectués dans l’appartement depuis ce rapport d’août 2021.

Ainsi, sont versés aux débats suffisamment d’éléments sur l’existence de désordres dans le logement litigieux pour considérer qu’il existe une contestation sérieuse à la demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’à la demande de provision, et aux demandes reconventionnelles des locataires, s’opposant à ce qu’il soit statué en référé.

En effet, les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu’il appartient au juge d’apprécier l’existence d’un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables, ce qui implique également d’apprécier le manquement du locataire à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi, en ne procédant pas au paiement intégral du loyer.

Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l’évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la gravité des manquements reprochés de part et d’autre, cette appréciation ayant un impact sur les effets du commandement de payer mais également sur l’expulsion des défendeurs.

En conséquence, les demandes formulées par Monsieur [A] [I] et Madame et Monsieur [V] se heurtent à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [L] [V] ;

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes de Monsieur [A] [I] et de Monsieur [K] [V] et Madame [L] [V] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles,

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024.

Le GreffierLe Juge