TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03003 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDLN

Minute : 24/1063

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [J] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Novembre 2024; par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Office Public de SEINE SAINT DENIS HABITAT

siège social, [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [W]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 1983, Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, a donné à bail à Mme [J] [W] un appartement et une place de parking situés [Adresse 3] [Localité 6], pour un loyer mensuel actuel principal de 300,04 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, Seine Saint Denis Habitat a fait signifier à Mme [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 45 509,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 25 août 2023 et d’avoir à produire l’assurance habitation. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2024, Seine Saint Denis Habitat a fait assigner Mme [J] [W] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [J] [W] au paiement :de la somme de 53 587,64 euros arrêtée au mois de novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visées à l’acte, et à compter du 29 août 2023, date du commandement de payer,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,condamner Mme [J] [W] à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner Mme [J] [W] à payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [J] [W] aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 09 février 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, Seine Saint Denis Habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6460,65 euros arrêtée au mois de septembre 2024. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Il expose que Mme [J] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 août 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’est pas réglé. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [W], régulièrement assignée à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience avec la précision que l’assistante administrative du service social a déclaré ne pas avoir pu rencontrer Mme [J] [W].

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 09 février 2024 en vue d’une audience prévue le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, Seine Saint Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 février 2024.

En conséquence, les demandes de la Seine Saint Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 1983, du commandement de payer délivré le 29 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que Seine Saint Denis Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [J] [W] à payer à Seine Saint Denis Habitat la somme de 6460,65 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 29 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er février 1983 à compter du 30 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] [W] qui n’a pas comparu à l’audience et n’a pas répondu à la convocation du service social aux fins d’établissement du diagnostic social et financier, ne justifie pas de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte produit par le requérant que si Mme [J] [W] a réglé le surloyer en juin 2024, aucun versement n’a été fait depuis cette date.

En outre, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer avant l’audience et le bailleur s’oppose à tout délai.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail (titre II Conditions générales de location- article 2-09) que « La location implique l’adhésion du preneur à l’assurance souscrite par l’office contre les risques résultant de la responsabilité éventuelle des locataires en cas d’incendie, d’explosion ou de dégâts des eaux et contre le recours des voisins. Le preneur peut prendre connaissance au siège de l’office du texte de la police d’assurance souscrite pour son compte afin d’en apprécier la portée et les limites. Il aura à régler la prime d’assurance en même temps que son loyer ».

Il est donc justifié de l’accomplissement par Mme [J] [W] de son obligation de s’assurer, le contrat de bail prévoyant que la locataire a adhéré lors de la signature du contrat de bail à l’assurance souscrite par le bailleur contre les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux, dont les primes sont récupérables auprès du preneur.

Au vu de ces éléments, Seine Saint Denis Habitat sera déboutée de sa demande de justification par Mme [J] [W] de son obligation d’assurer le logement sous astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Seine Saint Denis Habitat les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [J] [W] à payer à la SA Seqens la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 1983 entre Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, d’une part, et Mme [J] [W] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking situés [Adresse 3]- [Localité 6], sont réunies à la date du 30 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 6460,65 euros au titre des loyers et charges et indemnités arrêtés au 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date du commandement de payer,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, de sa demande au titre de la justification par Mme [J] [W], de son obligation d’assurance, sous astreinte,

CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Seine Saint Denis Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT