TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04845 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMI4

Minute : 24/01100

La SCCV FONCIERE RU 2015

Représentant : Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

C/

Madame [W] [G]

Représentant : M^e Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Madame [L] [H]

Monsieur [S] [B]

Monsieur ou Madame [M]

Monsieur ou Madame [R]

Monsieur ou Madame [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Magali DELATTRE

Copie délivrée à :

M^e Rose Nicole SIME

Madame [L] [H]

Monsieur [S] [B]

Monsieur ou Madame [M]

Monsieur ou Madame [R]

Monsieur ou Madame [Y]

Le

JUGEMENT DU 14 Novembre 2024

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Novembre 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La SCCV FONCIERE RU 2015

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Rose Nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Madame [L] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [S] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur ou Madame [M]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur ou Madame [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Monsieur ou Madame [Y]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 23 juillet 2021, la SCCV FONCIERE RU 2015 a donné à bail à Madame [W] [G] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un box, situés [Adresse 5].

Soupçonnant une sous-location, le bailleur a saisi un commissaire de justice afin de procéder à un constat.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 février 2024, le bailleur a fait constater :

« (…) la boîte aux lettres correspondant à l’appartement bâtiment A, aux rez-de-chaussée droit, porte A01, comporte le nom de la locataire en titre [G] ainsi que 5 autres noms : [M], [R], [Y], [H], [B].

Après avoir frappé à plusieurs reprises, une personne de sexe féminin m’ouvre la porte. Elle m’indique qu’elle s’appelle Madame [L] [H]. Elle me déclare qu’elle habite bien dans les lieux. Elle m’invite à pénétrer dans l’appartement et me fait visiter les lieux.

Je constate que l’appartement dispose de cinq chambres disposant toutes d’une serrure. Le séjour a été transformé en chambre à coucher.

Deux chambres sont fermées à clé.

(…)

Je frappe à la porte de la chambre qui se trouve à côté de la sienne, où se trouve un homme qui me présente une pièce d’identité au nom de Monsieur [B] [S], né le 30 mars 1987, de nationalité ivoirienne.

Ce dernier m’indique qu’il demeure bien ici, qu’il est sous-locataire de Madame [G] et qu’il lui règle un loyer mensuel de 400 €.

(…)

Me transportant dans le couloir, je constate la présence d’une affiche fixée au mur, indiquant : « Eteignez vos télévisions et vos lumières lorsque vous avez sommeil, afin d’éviter une surfacturation d’énergie. Appliquez le planning de nettoyage affiché pour l’entretien des parties communes. ».

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SCCV FONCIERE RU 2015 a fait assigner Madame [W] [G], Madame [L] [H], Monsieur [S] [B], Monsieur ou Madame [M], Monsieur ou Madame [R], Monsieur ou Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Ordonner la résiliation du contrat de bail pour sous-location illicite,Ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme accoutumée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Madame [W] [G] à lui verser une indemnité d’occupation conforme aux dispositions contractuelles,Condamner Madame [W] [G] à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des loyers indûment perçus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner Madame [W] [G] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [W] [G] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, puis a été renvoyée au 3 octobre 2024.

A cette date, la SCCV FONCIERE RU 2015, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de la demande de résiliation, elle fait valoir que l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur. Elle ajoute que le contrat de location stipule en son article IV 1° i) que le preneur s’engage à ne pas céder le droit à la location.

Au soutien de sa demande de condamnation en restitution des loyers perçus par la locataire au titre de la sous-location, elle fait valoir que l’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose donne droit sur toute ce qu’elle produit, ce droit s’appelant droit d’accession. Elle ajoute que Monsieur [B] a déclaré verser la somme de 400 euros par mois à la locataire au titre de la sous-location. Elle en déduit que chaque sous-locataire verse au moins cette somme à la locataire, et sollicite une condamnation au titre des loyers indûment perçus au titre de la sous-location pour les mois de janvier 2024 à avril 2024, à parfaire.

Au soutien de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts, la demanderesse fait valoir qu’elle gère un parc locatif à loyer modéré qui sert une mission d’intérêt général, et que les agissements de la locataire visant à s’enrichir en exploitant un logement convoité par de nombreux aspirants locataires légitimes lui cause un préjudice certain.

Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré un transfert de mail prouvant également selon elle la sous-location illicite.

Madame [W] [G], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.

Elle sollicite de voir :

A titre principal, déclarer que le procès-verbal de constat est irrégulier, et par conséquent que l’assignation est irrégulière, débouter par conséquent la SCCV FONCIERE RU 2015 de toutes ses demandes,A titre subsidiaire, déclarer que les constatations contenues dans le procès-verbal sont infondées, et par conséquent débouter la SCCV FONCIERE RU 2015 de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire, accorder à la défenderesse les plus larges délais pour organiser son départ,En tout état de cause, déclarer que la somme réclamée au titre des loyers indûment perçus ne revêt pas de caractère certain exigé pour une créance, débouter par conséquent le bailleur de ses demandes à ce titre, ainsi que des demandes de condamnation en paiement de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Déclarer qu’il n’y a pas lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire.Au soutien de sa demande principale, la défenderesse fait valoir que le commissaire de justice constatant a pénétré dans les lieux sans l’accord des occupants, en violation des dispositions de l’article 9 du code civil protégeant le respect de la vie privée de chacun. Elle indique que le commissaire de justice n’a pas décliné ses noms et qualités et a pénétré dans les lieux par ruse.

Elle produit un courrier rédigé par Madame [G] indiquant que des personnes se sont présentées au domicile pour un problème de fuite, ainsi qu’un courrier de Madame [H] indiquant qu’ils se sont présentés comme des responsables de l’immeuble. Elle fait valoir qu’il s’agit par conséquent d’un stratagème déloyal.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la défenderesse fait valoir que les noms présents sur la boîte aux lettres correspondent à trois personnes : Monsieur [M] [R], Madame [H] [Y] et Monsieur [B]. Elle produit une copie du passeport de Monsieur [M] [C] [R] et de Madame [L] [Y] [H]. Elle ajoute qu’il s’agit de trois proches de la locataire, qu’elle est en droit d’héberger ponctuellement. Elle ajoute que les déclarations de Monsieur [B] correspondent à une participation aux frais d’hébergement et non à une sous-location.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande relative aux loyers indûment perçus, Madame [W] [G] fait valoir qu’elle se fonde sur les seules déclarations de Monsieur [B] et retient une période d’occupation arbitraire.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande de paiement de dommages et intérêts, Madame [W] [G] fait valoir qu’elle paye régulièrement ses loyers.

Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré les actes de naissance de ses enfants.

Par message électronique reçu au greffe le 29 octobre 2024, Madame [W] [G] fait parvenir au tribunal les extraits d’actes de naissance de ses enfants.

Par message électronique en date du 4 octobre 2024, la SCCV FONCIERE RU 2015 fait parvenir au tribunal une capture d’écran d’un courriel adressé par la locataire au bailleur, contenant une capture d’écran affichant comme nom de contact « Locataire [P]… ».

Monsieur [M] [C] [R], Monsieur [S] [B] et Madame [L] [Y] [H], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat. L’article 1224 du même code précise que la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut sous-louer son logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Sur la validité du constat

L’article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En l’espèce, les moyens soutenus par la défenderesse concernent non la forme mais le fond du constat en date du 29 février 2024. Madame [W] [G] fait valoir que le commissaire de justice aurait employé des manœuvres dolosives, en se faisant passer pour un plombier afin de pénétrer dans les lieux.

Il ressort de l’analyse de ce constat que le commissaire de justice constatant n’a pas acté la déclinaison, auprès des occupants du logement, de ses nom, prénom et qualité d’officier ministériel, pourtant habituelle dans ce type d’exploit de commissaire de justice.

En outre, les attestations produites par la défenderesse corroborent le doute sur la déclinaison effective des prénom, nom et qualité du commissaire de justice constatant.

Si ces éléments ne permettent pas d’affirmer avec certitude que l’officier public ministériel constatant a employé des manœuvres frauduleuses pour procéder à ses opérations, ils sont toutefois suffisants pour faire peser un doute sur les opérations de constat, suffisant pour écarter cette pièce des débats au titre du respect du principe de loyauté.

En l’absence de valeur probante de ce constat, écarté des débats, la demande de la SCCV FONCIERE RU 2015 de résiliation judiciaire se fonde sur la seule capture d’écran communiquée en cours de délibéré, qui n’est pas datée ni sourcée et ne saurait suffire à rapporter la preuve d’une sous-location.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, la demanderesse sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, en l’absence de preuve du manquement suffisamment grave de la locataire à ses obligations pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et mettre en œuvre sa responsabilité civile contractuelle.

Sur les autres demandes

La SCCV FONCIERE RU 2015, qui perd le procès, conservera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de plein droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formées par la SCCV FONCIERE RU 2015,

CONDAMNE la SCCV FONCIERE RU 2015 aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection