TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01769 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YF7Q

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MARS 2024

MINUTE N° 24/00691

— ---------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Grefffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 Janvier 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE JOLO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2092

ET :

LA SOCIETE SADE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C399

********************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, la société BAGNOLET HURE a donné à bail commercial en état futur d’achèvement à M. [D] [V], avec engagement de substituer une société dûment immatriculée dont il détiendra la majorité du capital et des droits de vote, un local commercial situé dans un ensemble immobilier au [Adresse 2].

Par avenant du 18 octobre 2019, la société SCI BAGNOLET HURE a constaté la prise d’effet du bail à cette même date au profit de la société SADE, dirigée par M. [D] [V].

L’ensemble immobilier a été acquis par la société Banque Populaire Rives de Paris par acte du 28 avril 2020, la société JOLO intervenant à l’acte en qualité de crédit-preneur dans le cadre d’un crédit bail immobilier, prévoyant que la société JOLO est substitué dans les droits du bailleur pour, notamment, percevoir les loyers des baux commerciaux en cours, et à défaut de paiement, pour engager les poursuites nécessaires.

C’est ainsi qu’elle a fait délivrer le 9 mai 2023 à la société SADE un commandement de payer des arriérés locatifs pour un montant de 17.599,28 euros.

Ce commandement n’ayant pas été régularisé, la société JOLO, par acte du 13 octobre 2023, a assigné en référé la société SADE devant le président de ce tribunal aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de la société SADE et tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique ;Prononcer que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la société SADE au paiement provisionnel de :la somme de 6.521,75 euros au titre des provisions sur charges impayées au 9 juin 2023 inclus ;une indemnité d’occupation à compter du 10 juin 2023 et jusqu’à libération des lieux par remise des clefs, égale pour chaque jour de retard à deux fois le loyer en cours au jour de la résiliation, conformément aux dispositions contractuelles;la somme de 13.518,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 10 juin 2023 jusqu’au 2 octobre 2023 inclus ;la somme de 1.426,75 euros au titre des provisions sur charges dues à compter du 10 juin 2023 jusqu’au 2 octobre 2023 inclus ;la somme de 6.006,52 euros au titre des taxes sur les bureaux 2021/2022 et des taxes foncières 2022/2023 impayées ;la somme de 2.890 euros au titre des pénalités forfaitaires ;la somme de 1.219,58 euros au titre des intérêts légaux ; Condamner la société SADE au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2024.

Par écritures soutenues oralement, la société JOLO maintient ses demandes et conclut au rejet des prétentions adverses, y compris la demande de médiation. En substance, elle soutient qu’en dépit des contestations soulevées quant aux charges, des loyers demeurent impayés.

En défense, la société SADE soulève à titre principal l’incompétence du juge des référés compte tenu de sa saisine du juge du fond en opposition au commandement de payer et suspension des effets de la clause résolutoire, soulève l’incompétence du juge des référés en raison d’une contestation sérieuse et demande de prononcer la nullité du commandement de payer, le déclarer non avenu et dépourvu d’effets car irrégulier et infondé et par suite, l’assignation.

A titre subsidiaire, elle demande :

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;Débouter la société JOLO de sa demande de provision concernant les provisions sur charges tant que la régularisation 2022 ne sera pas produite ;Enjoindre à la société JOLO de produire une régularisation des charges 2022 avec justificatifs ;Débouter la société JOLO de ses demandes au titre des pénalités, des intérêts au taux légal et de l’article 700 du code de procédure civile;Ordonner une médiation ;En tout état de cause, Condamner le bailleur à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que par suite de l’assignation qu’elle a fait délivrer à la société JOLO devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal, le juge de la mise en état est saisi de ce litige et est donc seul compétent pour statuer. Sur le fond, elle soutient principalement que les sommes réclamées au titre des provisions sur charges ont augmenté de manière exponentielle, sans que ne lui soit communiqué de régularisation, ni justificatifs ni même d’explications en dépit de ses demandes, raison pour laquelle elle n’a pas réglé l’intégralité des sommes demandées à ce titre. Elle précise qu’un décompte de charges 2020 et certains justificatifs lui ont finalement été transmis en mars 2022, mais que la répartition des charges et sa quote-part posent difficulté. Elle invoque la mauvaise foi du bailleur, qui a délivré le commandement de payer le 9 mai 2023, alors que la régularisation de charges 2021 est intervenue le surlendemain et en l’absence de régularisation de charges 2022, de sorte que le commandement de payer est irrégulier puisqu’il vise des provisions sur charges éronnées. Elle soutient que par ailleurs, le loyer est réglé mensuellement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence du juge des référés

Il ressort des termes de l’article 789 du code de procédure civile que " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

1o Statuer sur les exceptions de procédure les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2o Allouer une provision pour le procès ;

3o Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522;

4o Ordonner toutes autres mesures provisoires même conservatoires à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires ainsi que modifier ou compléter en cas de survenance d’un fait nouveau les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5o Ordonner même d’office toute mesure d’instruction ;

6o Statuer sur les fins de non-recevoir »

En l’espèce, il y a lieu de relever que le juge de la mise en état a été désigné à l’audience d’orientation du 5 décembre 2023, alors que le juge des référés était déjà saisi.

Cette exception ne saurait donc prospérer.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 9 mai 2023 pour obtenir paiement de la somme de 17.599,28 euros, correspondant à diverses sommes impayées au titre des appels de loyer et charge du 3e trimestre 2021 au 2e trimestre 2023, au titre de l’indexation loyer 2021, au titre de la taxe sur les bureaux 2021 et 2023 et de la taxe foncière 2022.

Il doit être relevé que les sommes réclamées au titre des appels de loyers et charges correspondent à des échéances partielles, et qu’aucun décompte précis permettant de vérifier précisément le montant et la nature des sommes réclamées (loyers ou charges) et le montant et la date des règlements intervenus n’est joint au commandement.

Corrélativement, il est justifié par le preneur de ce qu’il règle régulièrement les loyers (selon toutefois une périodicité mensuelle, se référant à un usage avec le précédent bailleur), et qu’il a sollicité à plusieurs reprises des précisions ainsi que des justificatifs des sommes réclamées au titre des charges dès le mois de juillet 2021, à nouveau en janvier, avril et décembre 2022, mars et mai 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte.

L’appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

S’agissant des sommes réclamées à titre provisionnel au titre des charges et taxes impayées, les éléments produits aux débats ne permettent pas de vérifier si elles sont certaines, liquides et exigibles, faute de pouvoir notamment déterminer précisément la participation aux charges due par le preneur.

Au surplus, il n’est pas produit aux débats de décompte locatif permettant de vérifier précisément le montant et la nature des sommes réclamées (loyers ou charges) et le montant et la date des règlements intervenus.

Au vu de ces éléments, il est manifeste que le paiement des sommes réclamées ne relève nullement de l’évidence et se heurte à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoir du juge des référés et qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Ainsi, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires formées en défense.

Sur les demandes accessoires

La société JOLO sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 2.000 euros à la société SADE.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons l’exception d’incompétence ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes ;

Condamnons la société JOLO à payer à la société SADE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société JOLO à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 MARS 2024.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE