TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01934 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ5U

Minute : 24/00692

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [B] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 février 2022, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à M. [B] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 283,01 euros, outre 118,28 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [B] [C] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines la somme de 1906,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [B] [C], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner M. [C] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 932,19 euros,Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux et accessoires, sis [Adresse 3] de M. [C] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,Condamner M. [C] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux comme si le bail s’était poursuivi,Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de [Localité 7] le 12 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la société EMMAUS HABITAT, qui s’est fait représenter par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 1320,19 euros et indiqué que puisque le paiement du loyer courant était repris, elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [B] [C], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 février 2022, du commandement de payer délivré le 21 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation liquidées et charges impayés à hauteur de 1 320,79 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [C] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme de 1320,79 euros arrêtée au 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société EMMAUS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 décembre 2023 et l’arriéré locatif a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 7.5 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à M. [B] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1906,94 euros en principal dans un délai de six semaines, le 21 décembre 2023.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour du dernier renouvellement du contrat, ce texte d’ordre public prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets, en cas de commandement de payer infructueux, qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer au bail litigieux. Le commandement de payer du 21 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 22 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT s’est déclarée spontanement favorable à ce que des délais de paiement soient accordés à M. [B] [C].

Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [B] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

La société EMMAUS HABITAT a également sollicité spontanément la suspension de la clause résolutoire pendant les délais. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [B] [C] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [B] [C] devra quitter les lieux sans déai et à défaut d’exécution volontaire, la société EMMAUS HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [B] [C] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [C], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 février 2022, entre la société EMMAUS HABITAT et M. [B] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [B] [C] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle 1320,79 euros, arrêté au 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [B] [C] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [B] [C] à s’acquitter de la dette en 27 fois, en procédant à 26 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 3], de M. [B] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [B] [C] à payer à la société EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [B] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023,

Condamne M. [B] [C] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge