TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02009 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YK2X

Minute : 24/00674

S.A. CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [L] [G]

Monsieur [M] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL LE NAIR BOUYER & associés

Copie délivrée à :

Mme [G] [L]

Mr [B] [M]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 14 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & associés, avocats au barreau du Val d’Oise,

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [L] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte sous signature privée prenant effet le 6 janvier 2021, la société d’économie mixte CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 471,20 euros et d’une provision pour charges de 129,22 euros.

Le même jour, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] un emplacement de stationnement n°117 situé à la même adresse que le logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 50 euros et d’une provision pour charges de 7,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2513,52 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (article 7 du contrat de location de logement non conventionné et article 8 du contrat de location de stationnement).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] le 26 juin 2023.

Par assignation du 24 octobre 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, obtenir l’expulsion de Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5116,10 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 septembre 2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 26 septembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,1000 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 mars 2024, la société CDC HABITAT a précisé que la dette actualisée au 6 mars 2024 s’élevait à la somme de 5414,38 euros, échéance de mars 2024 incluse. Elle a indiqué que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant et qu’un plan d’apurement avait été conclu entre les parties la veille de l’audience sur la somme de 5694,20 euros (28 mensualités à 200 euros et la 29ème mensualité à 94,20 euros).

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne et à domicile, Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

La demanderesse a été autorisée à produire le plan d’apurement en cours de délibéré. A ce jour, aucune note en délibéré n’a été reçue par le greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 29 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2513,52 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 août 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société CDC HABITAT signale qu’un échéancier a été régularisé la veille de l’audience sur la somme de 5694,20 euros (le montant de l’arriéré locatif augmenté des frais de contentieux) avec des mensualités d’apurement de 200 euros en sus du loyer courant pendant 28 mois et une dernière mensualité de 94,20 euros.

Compte tenu de ces éléments, le juge s’estime saisi d’une demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il résulte par ailleurs du décompte actualisé que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant et des charges depuis deux mois.

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

L’article 5 du bail d’habitation stipule que, dans la limite de l’article 4 alinéa p de la loi du 6 juillet 1989, tous les frais engagés par le bailleur en raison du manquement par le locataire à une quelconque de ses obligations sont à la charge exclusive et intégrale de ce dernier.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 6 mars 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 5414,38 euros, échéance de mars 2024 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution des défendeurs à l’audience, le principe du contradictoire impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant sur l’assignation, soit la somme de 5116,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure (soit 4116,86 euros correspondant au logement et 1297,52 euros correspondant à l’emplacement de stationnement).

Une clause de solidarité est insérée dans le contrat de bail (article 8 pour le logement et article 10 pour l’emplacement de stationnement).

Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G], non comparants, n’apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette, ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la société CDC HABITAT.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC HABITAT n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui découlant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats de location conclus entre la société d’économie mixte CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] sont résiliés depuis le 30 août 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT, la somme de 5116,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse,

AUTORISE Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] seront condamnés in solidum à verser à la société d’économie mixte CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,DEBOUTE la société d’économie mixte CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] à payer à la société d’économie mixte CDC HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [L] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

La greffière La juge