TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/01188 – N° Portalis DB2A-W-B7I-F34S

Code nature d’affaire : 30B- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Mme [K] [R] Madame [K] [R] est artisan coiffeur, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 453624793,

née le 28 Avril 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline BIOU, avocat au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

S.C.I. ADELAIDE société civile immobilière au capital de 1.000 € et ayant pour siège social [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 534 045 893., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles LEFEBVRE, avocat au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Septembre 2025.

Le 1er juillet 2015, la SCI ADELAIDE, dirigée par Monsieur [V] [Z], a donné verbalement à bail, à Madame [K] [R], son épouse, artisan coiffeur, un local à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à PAU (64), moyennant un loyer mensuel de 600€ TTC, pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2022, Monsieur [Z] a assigné Madame [R], devant le Tribunal judiciaire de Pau, en divorce.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mars 2022, Madame [R] a été sommée de payer à la SCI ADELAIDE des arriérés de loyer d’un montant de 37.900 €, s’étalant sur soixante-trois mois.

Par une ordonnance du 16 mai 2022, à la suite du défaut de paiement des loyers, le Président du Tribunal de commerce de Pau a enjoint Madame [R] de payer les sommes susmentionnées à la SCI ADELAIDE.

Madame [R] a formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Par jugement du 24 octobre 2023, le Tribunal de commerce de Pau a débouté la SCI ADELAIDE de l’ensemble de ses demandes, aux motifs que Monsieur [Z], représentant légal de ladite société, dans une intention libérale, n’avait pas réclamé de loyers à son épouse jusqu’à ce que leur relation s’effrite, en janvier 2021, et qu’à compter de cette date, Madame [R] a réglé ses loyers.

Le 24 novembre 2023, la SCI ADELAIDE a fait appel de cette décision, demandant sa réformation totale.

L’appel est en cours.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 septembre 2023, la SCI ADELAIDE a fait délivrer à Madame [R] un congé, sans offre de renouvellement de bail commercial et sans indemnité d’éviction, en raison de l’absence de réglement des arriérés de loyer qu’elle avait été sommée de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [R] a assigné, sur le fondement de l’article L145-17 du Code de commerce, la SCI ADELAIDE, devant le Tribunal judiciaire de Pau, en versement d’une indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions notifiées au RPVA le 23 mai 2025, Madame [R] demande au tribunal de :

– dire et juger recevable l’instance qu’elle a engagée ;

In limine litis

– prononcer la nullité de la sommation de payer les loyers délivrée le 22 mars 2022 par la SCI ADELAIDE si elle doit s’analyser en une mise en demeure préalable ;

A titre subsidiaire

– juger que la SCI ADELAIDE ne peut retenir aucun motif grave et légitime à l’encontre de Madame [R], en l’absence de mise en demeure préalable ainsi qu’en l’absence d’arriérés de loyers ;

Dans toutes les hypothèses

– condamner la SCI ADELAIDE à lui verser une indemnité d’éviction ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction

– désigner tel expert qu’il plaira au tribunal qui aura la mission habituellement dévolue en pareille matière pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

– débouter la SCI ADELAIDE de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la SCI ADELAIDE à payer à Madame [R] la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner la SCI ADELAIDE aux entiers frais et dépens ;

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions :

– qu’une sommation de payer ne vaut pas mise en demeure, et qu’en conséquence, aucune mise en demeure n’a été effectuée quant à l’inexécution de l’obligation sur le fondement de laquelle la SCI ADELAIDE fonde son refus de renouvellement du bail, faisant fi des dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce ;

– que si la sommation de payer les loyers du 22 mars 2022 est retenue comme mise en demeure, cette dernière doit être considérée comme nulle, en l’absence de reproduction de l’alinéa du I de l’article L145-17 du Code de commerce ;

– qu’à défaut de mise en demeure préalable, le motif grave et légitime ne peut être retenu, rendant le congé pur et simple, et empêchant le bailleur de priver le preneur d’une indemnité d’éviction (Cass. 3ème Civ., 19 décembre 2012, n°11-24.251) ;

– que le motif grave invoqué par la SCI ADELAIDE pour justifier le congé est infondé, comme il a été déclaré par le Tribunal de commerce de Pau dans sa décision du 24 octobre 2023, laquelle s’est substituée à l’injonction de payer délivrée le 16 mai 2022 en vertu de l’article 1420 du Code de procédure civile, et bénéficie de l’autorité de la chose jugée aux termes de l’article 480 du même code.

Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 9 mai 2025, la SCI ADELAIDE sollicite du tribunal qu’il :

– déboute Madame [R] de toutes ses demandes ;

– condamne Madame [R] au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la fin de son contrat de bail commercial, soit le 1er juillet 2024, d’un montant de 1.000€ TTC par mois ;

– condamne Madame [R] à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamne Madame [R] aux entiers dépens.

Elle expose à l’appui de ses prétentions :

– qu’il est constant que “l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif ” (Cass. 2ème Civ., 21 mars 2019, n°17-23.640) ;

– qu’en l’espèce, Madame [R] fait une interprétation extensive du dispositif du jugement du Tribunal de commerce de Pau, lequel ne fait pas mention d’une substitution à l’ordonnance d’injonction de payer ;

– qu’en application combinée de l’article 1344 du Code civil et de la jurisprudence (Cass. 3ème Civ., 31 mars 1971, n°69-12.294), la mise en demeure d’un débiteur peut résulter “d’un acte équivalent à une sommation ou un acte portant interpellation suffisante” ce qui est le cas en l’espèce, du fait de la sommation de payer délivrée le 22 mars 2022, ainsi que de l’injonction de payer requise et ordonnée le 16 mai 2022 ;

– que Madame [R] n’a pas payé ses loyers sur une période de soixante trois mois, alors que le défaut de paiement des loyers est un motif grave et légitime de non renouvellement du bail.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur la demande d’indemnité d’éviction

D’après l’article L145-14 du Code de commerce : “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.”

Ainsi, en vertu de l’article L145-17 du Code de commerce : “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

Or, aux termes de l’article 1344 du Code civil : “Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.”

Mais, il est constant que la mise en demeure mentionnée à l’article L145-17 du Code de commerce doit “à peine de nullité” reproduire les termes du I dudit article, la Cour de cassation adoptant, sur ce point, une interprétation stricte du texte (Cass. 3e civ., 1er mars 1989 ; Cass. 3e civ., 23 févr. 1994, n° 92-15.560).

En outre, un congé délivré sans mise en demeure préalable s’entend comme un congé pur et simple portant obligation, pour le bailleur, de verser au preneur une indemnité d’éviction (Cass. 3ème Civ., 19 décembre 2012, n°11-24.251).

En l’espèce, la SCI ADELAIDE a fait délivrer à Madame [R] un congé sans offre de renouvellement de bail commercial et sans indemnité d’éviction (pièce n°1 demandeur), considérant que cette dernière, en manquant à son obligation de paiement des loyers, lui permettait de justifier d’un motif grave et légitime à son encontre.

Cependant, ce congé a été délivré sans mise en demeure préalable.

En effet, la sommation de payer les loyers délivrée le 22 mars 2022 (pièce n°2 demandeur) peut s’analyser comme une mise en demeure au sens de l’article 1344 du Code civil mais elle ne remplit pas pour autant les conditions de validité d’une mise en demeure préalable au sens de l’article L145-17 du Code de commerce et de son interprétation jurisprudentielle, laquelle induit la reproduction des termes du I dudit texte, afin que le preneur à bail soit averti des risques qui pourraient peser sur son droit à indemnisation en cas de congé sans renouvellement du bail.

Elle est donc nulle sur le fondement de l’article L145-17 du Code de commerce précité.

Au surplus, l’injonction de payer du 16 mai 2022 ne saurait être regardée comme une mise en demeure dans la mesure où elle est une décision de justice, et non un “acte extrajudiciaire” dont dispose l’article L145-17 du Code de commerce.

Il y aura donc lieu de considérer le congé délivré, en l’absence de mise en demeure légalement valable, comme un congé pur et simple.

La SCI ADELAIDE sera donc condamnée à verser à Madame [R] une indemnité d’éviction.

– Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Le montant de l’indemnité d’éviction sera évalué par un expert désigné à cette fin par le tribunal, comme il sera dit au dispositif de la présente décision, dans le respect des dispositions de l’article L145-28 du Code de commerce.

Il y a donc lieu, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, d’ordonner une expertise aux frais avancés de Madame [R].

– Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– Déboute la SCI ADELAIDE de l’ensemble de ses demandes ;

– Prononce la nullité de la mise en demeure délivrée le 22 mars 2022 par la SCI ADELAIDE à Madame [K] [R] ;

– Dit qu’en conséquence, la SCI ADELAIDE est redevable envers Madame [K] [R] d’une indemnité d’éviction ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction

– Ordonne une expertise et désigne pour y procéder

Monsieur [J] [M]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

avec pour mission :

1/ de se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés

2/ de se faire remettre tous documents utiles

3/ de décrire les lieux donnés à bail et leur emplacement

4/ dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire,

5/ recueillir tous renseignements utiles à l’accomplissement de la finalité de sa mission,

afin de fournir au tribunal, les éléments, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

¤ d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique et de la réparation du trouble commercial, ainsi que, s’il y a lieu, les coûts prévisibles du licenciement du personnel,

¤ de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : l’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

6/ de manière générale, d’entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de solutionner le litige

Modalités techniques

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance. Dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté.

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Fixons à l’expert un délai maximum de SIX MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée.

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Ordonnons à Madame [K] [R] de consigner au greffe du tribunal une somme de 3000 € dans les deux mois de la notification de la présente (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, Madame Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-Présidente. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

– Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

– Réserve l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Réserve les dépens ;

– Renvoie l’affaire à la mise en état du 19 décembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT