TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/03045 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDR3

Minute :

JUGEMENT

Du : 16 Décembre 2024

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 13]. 7" sis [Adresse 5]

C/

Monsieur [O] [D]

Madame [M] [D] née [K]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 13]. 7" sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic : Société SEGINE

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sihame MARZAK, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 10]

Comparant en personne

Madame [M] [D] née [K]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 10]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Dominique DEMEYERE

Monsieur [O] [D]

Madame [M] [D] née [K]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] sont propriétaires du lot n°0171217 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 13]. 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SEGINE, a fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

4 176,18 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 ;1 559,20 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance ;avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 octobre 2024 après un renvoi pour tentative d’échéancier amiable.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic via son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à actualiser la dette à hauteur de 6 016, 72 € pour les charges, 2059, 20 € pour les frais et 321, 47 € pour les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14]

7", sis [Adresse 6] fait valoir que Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] n’ont pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances et ce depuis 2022. Il indique avoir été contraint d’effectuer d’autres appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires en conséquence. Il s’oppose à des délais de paiement en indiquant avoir déjà pris en compte la situation des débiteurs en acceptant le renvoi.

Monsieur [O] [D], comparant en personne, ne conteste pas le principe et le montant de la dette. Il expose avoir eu des problèmes de santé importants au cours des quatre dernières années l’ayant empêché de travailler, à l’origine de ses difficultés financières. Il indique être propriétaire d’une boucherie et se rémunérer entre 1 800 et 2 000 € par mois. Il sollicite un échéancier à hauteur de 600 € par mois.

Madame [M] [K] épouse [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6] verse aux débats :

la matrice cadastrale,les appels de charges et travaux pour la période du 21 juin 2022 au 23 septembre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 septembre 2022 et 2 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2021, 2022), du budget prévisionnel des exercices suivants (2022, 2023, 2024) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, appel de provisions du 4ème trimestre 2024 inclus ; le contrat de syndic signé le 2 octobre 2023.Il ressort de ces documents que Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] restent devoir la somme de 6 016,72 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, appel de provisions du 4ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022 sur la somme de 1 713, 70 €, à compter du 23 août 2023 sur la somme de 3 180 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6] produit les mises en demeure du 6 septembre 2022, 23 novembre 2022 et 25 mai 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, soit la somme totale de 116, 80 €.

Il n’est pas versé de justificatif de l’envoi de lettres de relance, qui ne seront donc pas retenues.

Sur les frais de constitution d’hypothèque

La demande en paiement au titre des frais de constitution d’hypothèque sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 272, 40 €.

Sur les frais contentieux

Les frais de « dossier transmis à l’huissier » et « envoi et suivi dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que le suivi du dossier contentieux aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « dossier transmis à l’huissier » et « envoi et suivi dossier avocat » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 23 août 2023 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 152, 18 €.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’assignation qui relèvent pour leur part des dépens et seront examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

*

En conséquence, Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6] la somme totale de 541,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs, ni des modalités d’acquisition du bien litigieux, et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence répétée de Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs et de solliciter des provisions supplémentaires auprès des autres copropriétaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 600,00 € à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulées par Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D], ces derniers ne paraissant pas être raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois au regard de la mensualité proposée et des revenus dont il a été fait état, ainsi que de l’échec de l’échéancier amiable antérieur à la procédure.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] à

payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 6 016,72 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, appel de provisions du 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022 sur la somme de 1 713, 70 €, à compter du 23 août 2023 sur la somme de 3 180 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] à

payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 541,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] à

payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SEGINE, la somme de 600,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse

[D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 14] 7", sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS SEGINE la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [M] [K] épouse [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE