TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/09388 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WSFM

N° de MINUTE : 24/00775

Monsieur [I] [L]

né le 06 Août 1976 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: 220

Madame [J] [P]

née le 30 Juin 1992 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat postulant :

M^e Belkacem MARMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 220

Et pour Avocat plaidant:

M^e Laura MORE, CABINET MORE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

C/

Maître [Z] [B], NOTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

La S.E.L.A.R.L. ACN NOTAIRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

Monsieur [M] [W]

né le 01 Mars 1973 à [Localité 12] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [G] [T] épouse [W]

née le 25 Avril 1970 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat :

M^e Damien AYROLE, la SELASU AYROLE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E0786

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 9 octobre 2017 par Me [B] (SELARL ACN notaires) et précédé d’une promesse synallagmatique de vente sous seing privé signée le 9 mai 2017, Mme [P] et M. [L] ont acquis de Mme et M. [W] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 11], pour la somme de 40 000 euros.

Le 7 juillet 2017, le Préfet de la Seine-Saint-Denis avait pris un arrêté d’insalubrité concernant l’immeuble sis [Adresse 2].

Estimant que les vendeurs et le notaire ne leur ont pas communiqué toutes les informations dont ils disposaient ou devaient disposer relativement à cette procédure, Mme [P] et M. [L] ont, par actes d’huissier du 4 juillet 2022, fait assigner Me [B], la SELARL ACN notaires,

Mme [W] et M. [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 19 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir présentées par M. et Mme [W] contre les demandeurs.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 14 octobre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 9 décembre 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Mme [P] et M. [L] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que l’office ACN et Maître [B] ont manqué à leur obligation d’information et devoir de conseil ;

— juger que M. [W] et Mme [C] épouse [W] ont manqué à leur devoir d’information ;

— juger que M. [W] et Mme [C] épouse [W] ont commis une dissimulation dolosive et ont manqué à leur obligation de loyauté ;

— débouter purement et simplement la SELARL ACN et Maître [B] de leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [W], Mme [C], Maître [B] et la SELARL ACN à payer aux époux [L]-[P] 97 618,14 euros à titre de dommages et intérêts ;

— juger que rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée ;

— condamner in solidum M. [W] et Mme [C] épouse [W], Maître [B] et la SELARL ACN à payer aux époux [L]-[P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, Mme [W] et M. [W] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme [P] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner Maître [B], notaire et la SELARL ACN notaires à garantir et relever indemnes les époux [W] de toute condamnation à intervenir ;

— condamner les succombants au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers depens d’instance,

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, Me [B] et la SELARL ACN notaires demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer la SELARL ACN notaires et Maître [Z] [B], Notaires, recevables et bien fondés en leurs conclusions ;

— juger que Mme [P] et M. [L] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;

— débouter Mme [P] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter M. et Mme [W] de leur demande en garantie ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [P] et M. [L] au paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Mme [P] et M. [L], ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales en paiement

Sur la responsabilité des vendeurs

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A ce titre, l’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

L’article 1626 du code civil énonce que quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, étant observé que si l’arrêté préfectoral litigieux prévoit sa notification aux copropriétaires, aucune des pièces en procédure ne permet d’établir avec certitude que les vendeurs en aient eu connaissance avant le 9 octobre 2017, force est de constater que tant l’avant contrat du 9 mai 2017 que l’acte de vente indiquent que « l’immeuble fait l’objet d’une procédure d’insalubrité globale » et que le service compétent avait informé les propriétaires que « le logement dont est propriétaire Monsieur [W] sera impacté par cet arrêté lorsqu’il viendra à être pris », cette formule ne laissant aucun doute sur l’issue de ladite procédure.

Ainsi, que ce soit sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information ou sur le fondement du dol, rien ne permet d’établir que les vendeurs aient dissimulé une information déterminante pour les acquéreurs.

Les demandes de ce chef seront ainsi rejetées.

Par ailleurs, sur le fondement de la garantie d’éviction, la demande est insusceptible de prospérer dès que Mme [P] et M. [L] connaissaient le risque d’éviction.

Les demandes seront rejetées.

Sur la responsabilité du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d’informer l’acquéreur de l’étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.

Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; en particulier, la perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, est réparée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, force est de constater que la promesse de vente contenait une information suffisamment précise quant à la décision à venir du préfet, les services administratifs n’ayant nullement fait mystère de l’issue de la procédure d’insalubrité et leur position ayant été inscrite dans l’acte de vente.

Ainsi, il ne peut être reproché au notaire, qui n’y était pas tenu, de n’avoir pas recherché, pendant tout le délai entre la signature de la promesse et celle de l’acte de vente, si le préfet avait ou non pris un arrêté.

Il sera par ailleurs observé que, par l’effet de la promesse synallagmatique de vente du 9 mai, les acquéreurs s’étaient irrémédiablement engagés à acheter, sans possibilité de se dédire, de sorte qu’une éventuelle faute du notaire serait, en toute hypothèse, sans lien de causalité avec le préjudice allégué.

Il en résulte que les demandes seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de Me [B] et de la SELARL ACN notaires

La demande sera rejetée faute de démonstration d’une action empreinte de malice ou d’un quelconque caractère dolosif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [P] et M. [L], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [P] et M. [L], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à :

— M. [W] et Mme [C] épouse [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros ;

— Me [B] et la SELARL ACN notaires une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [P] et M. [L] de leurs demandes en paiement contre M. [W] et Mme [C] épouse [W] ;

DEBOUTE Mme [P] et M. [L] de leurs demandes en paiement contre Me [B] et la SELARL ACN notaires ;

DEBOUTE Me [B] et la SELARL ACN notaires de leur demande reconventionnelle en paiement ;

MET les dépens à la charge de Mme [P] et M. [L] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] et M. [L] à payer à Me [B] et à la SELARL ACN notaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] et M. [L] à payer à M. [W] et Mme [C] épouse [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [P] et M. [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT