TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/00597 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6A3

Minute : 24/00238

S.A. 1001 VIES HABITAT, VENANT AUX DROITS DE LA STE LOGEMENT FRANCILIEN

Représentant : Maître [W], avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [I] [O]

Madame [F] [Z] [J] divorcée [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL [U] HALIMI

Copie délivrée à :

Mr [O]

Mme [O]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 30 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, VENANT AUX DROITS DE LA STE LOGEMENT FRANCILIEN, demeurant [Adresse 3], représentée par son président du directoire,

Représentée par la SELARL Jeanine HALIMI, avocats au barreau des Hauts de Seine

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [Z] [J] divorcée [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 14 février 2008, prenant effet le 1er mars 2008, la SA d’habitations à loyer modéré, LOGEMENT FRANCILIEN, a donné bail à Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] un appartement type F3 pour usage personnel et celui de leur famille à fin exclusive d’habitation portant le n° 066 1764, situé au [Adresse 4], sur la commune [Localité 7] pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 374,09 euros et 177,61 euros au titre des provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 10], venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN a fait signifier un commandement de payer le 11 décembre 2023 visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 27 février 2024, la SA [Adresse 10], a ensuite fait assigner Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], et Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 30 avril 2024, la SA HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], et Monsieur [I] [O] et de toutes personnes dans les lieux avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique ;

— d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

Et de condamner solidairement ces derniers au paiement de :

—  7. 495, 30 euros, montant actualisé, décompte arrêté au 24 avril 2024, mars inclus ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier pour la prévention des expulsions en phase contentieuse.

La SA [Adresse 10] précise que le dernier règlement de 700 euros a eu lieu le 13 avril 2024. Elle n’est pas opposée aux délais de paiement.

Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], et Monsieur [I] [O], ont été assignés à étude.

Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle doit signer prochainement une promesse d’embauche et qu’elle perçoit environ 1000 euros par mois. Elle a deux enfants dont l’un à charge. Elle ajoute qu’elle est en instance de divorce et que Monsieur [I] [O] a quitté le logement. Elle propose de régler 208 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Monsieur [I] [O] n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] [O], assigné à étude ne comparaît pas.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I-SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine [Localité 11] par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale, courrier envoyé avec accusé de réception, reçu le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024.

L’action est donc recevable.

II-SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

1L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 14 février 2008 contient une clause résolutoire en son titre XIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principale de 5.432,28 euros. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024.

III-SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SA [Adresse 10] produit un décompte démontrant que Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], et Monsieur [I] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.209,28 euros à la date du 24 avril 2024.

Monsieur [I] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette

Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Conformément au titre XV portant sur la solidarité et l’élection de domicile, disposition contractuelle au sein du bail précité, les locataires sont obligés d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante qu’en application des articles 1751 et 262 du code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement des sommes dues par la communauté jusqu’au jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

En l’espèce, aucun élément n’a été fourni sur le jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Les conditions de la clause résolutoire étant acquises le 12 février 2024, Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SA HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 7.209,28 euros, à titre provisionnel, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation (décompte arrêté au 24 avril 2024, mars inclus) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.432,28 euros à compter de la date du commandement de payer, le 11 décembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV-SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend don plein effet.

En l’espèce, Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O], en situation de régler sa dette locative, propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée i.e. de payer la somme de 208 euros en sus du loyer et des charges. Elle précise qu’elle doit prochainement signer une promesse d’embauche et qu’il lui reste un enfant à charge. Le 13 avril 2024, elle a versé intégralement le montant du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la SA [Adresse 10] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et des charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation étant acquise au 12 février 2024 ;

— que Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] deviennent occupant sans droit ni nitre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et la SA HLM 1001 VIES HABITAT sera autorisée, conformément aux articles L.433-1 , R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA [Adresse 10] soit en droit d’exiger des défendeurs le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

V-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM 1001 VIES HABITAT, Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 14 février 2008 entre la SA d’habitations à loyer modéré, LOGEMENT FRANCILIEN et Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] concernant l’appartement type F3 pour usage personnel et celui de leur famille à fin exclusive d’habitation portant le n° 066 1764, situé au [Adresse 4], sur la commune [Localité 7] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.209,28 euros (sept mille deux cent neuf euros et vingt-huit centimes), décompte arrêté au 24 avril 2024, mars inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 5.432,28 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O], à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune et une 36e mensualité de 209, 28 euros (deux cent neuf euros et vingt-huit centimes) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 10] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA HLM 1001 VIES HABITAT soit autorisée, conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvements de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] ;

*que Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] soient condamnés conjointement à verser à la SA [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] à verser à la SA HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] née [Z] [J], divorcée [O] et Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le 31 mai 2024,

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES