TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01587 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTVB

Minute : 24/00677

SAEM [Localité 5] HABITAT

Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Madame [K] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 5] HABITAT

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître AYECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Madame [K] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2012, la société mixte de la ville de [Localité 5] désormais dénommée la SAEM [Localité 5] HABITAT, a donné à bail à Mme [K] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 313,62 euros outre une provision pour charges récupérables de 168,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, la SAEM [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Mme [K] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme de 6 713,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 21 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024 remis à étude le SAEM [Localité 5] HABITAT a fait assigner Mme [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse de sa personne de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Mme [K] [N] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT la somme de 12 032,96 euros à titre d’arriérés de loyer et charges arrêtés au 12/06/2024 avec intérêts de droit à compter du 16/06/2023,

Condamner Mme [K] [N] à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux des défendeurs et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner Mme [K] [N] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner Mme [K] [N] aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SAEM [Localité 5] HABITAT, qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 14 499,80 euros.

Mme [K] [N] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir fait un versement de 486,59 euros correspondant au montant du loyer le 7 novembre 2024 et a versé aux débats un email de confirmation par le bailleur de « l’enregistrement de [la] demande de paiement de 486,59 euros ». Mme [N] a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler une somme de 100 euros par mois en plus du loyer.

Elle a indiqué qu’elle avait saisi la commission de surendettement le 17 octobre 2024 et que la commission n’avait pas encore statué sur la recevabilité de son dossier.

La SAEM [Localité 5] HABITAT a indiqué qu’elle s’en rapportait sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 octobre 2012, du commandement de payer délivré le 16 juin 2023, du décompte de la créance actualisé au 30 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et de la preuve de virement d’une somme de 486,59 euros le 7 novembre 2024 par la locataire que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 14 013,32 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [N] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 14 013,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, échéance d’octobre incluse avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation, sur le montant de 12 032,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAEM [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SAEM [Localité 5] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article X de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit qu'« à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal, charges et taxes) à son échéance (…) et deux mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit s’il plaît au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice ».

La SAEM [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Mme [K] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 713,79 euros en principal dans un délai de deux mois, le 16 juin 2023.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 août 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [K] [N] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [K] [N] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [K] [N] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [K] [N] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la SAEM [Localité 5] HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [K] [N] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 17 août 2023, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 5] HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SAEM [Localité 5] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 30 octobre 2012, entre la société mixte de la ville de [Localité 5] désormais dénommée la SAEM [Localité 5] HABITAT et Mme [K] [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 août 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [K] [N] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 14 013,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation, sur le montant de 12 032,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus

Accorde un délai à Mme [K] [N] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [K] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5], de Mme [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [K] [N] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [K] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne Mme [K] [N] à payer à la SAEM [Localité 5] HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge