TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 24/01270 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2I4

Minute : 24/00681

S.A. BATIGERE HABITAT HLM

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [S] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet LEGITIA

Copie délivrée à :

Mr [P] [S]

M le sous-préfet de la [Localité 8]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 14 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT HLM, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par le Cabinet LEGITIA, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte sous signature privée en date du 21 décembre 2020, la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 314,74 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2480,05 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] [P] le 2 octobre 2023.

Suivant assemblées générales extraordinaires en date du 31 juillet 2023, les SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, BATIGERE GRAND EST et BATIGERE [Localité 7] ont fusionné pour devenir la SA D’HLM BATIGERE HABITAT laquelle vient désormais aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION.

Par assignation du 20 décembre 2023, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2563,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023,400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 mars 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT précise que la dette actualisée au 4 mars 2024 s’élève à la somme de 3727,28 euros, février inclus, et maintient, pour le surplus, l’ensemble de ses demandes. Elle indique qu’il n’y a eu aucun versement depuis décembre 2023.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Monsieur [S] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 17 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2480,05 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2023.

Il sera rappelé qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire qui n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, en vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et qu’en l’espèce, il résulte du décompte actualisé qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis le 11 décembre 2023. Au surplus, le juge des contentieux de la protection n’est saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle ne peut être prononcée d’office, en vertu de ce même article.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA D’HLM BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mars 2024, Monsieur [S] [P] lui devait la somme de 3727,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de février 2024 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur à l’audience, le principe du contradictoire impose de limiter la demande au montant figurant dans l’assignation, soit la somme de 2563,18 euros suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse. Aucun frais de procédure ne figure sur ce décompte.

Monsieur [S] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2023 sur la somme de 2480,05 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Monsieur [S] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 8 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour la somme de 521,57 euros et 33,41 euros).

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 décembre 2020 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [S] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 18 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [S] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2563,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 7 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2023 sur la somme de 2480,05 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à verser à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA D’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en [Localité 8] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL [Localité 7] et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de [Localité 8]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Ainsi jugé et prononcé à Aulnay-sous-Bois le 23 avril 2024.

La greffière La juge