TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03016 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YP2W

Minute : 24/1148

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [K] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a donné à bail à Madame [K] [C] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 647euros, hors charges pour le logement et de 46 euros hors charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1710,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2023.

Par lettre du 09 août 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a fait assigner Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

En conséquence, et en tout état de cause,

«  ordonner l’expulsion de Madame [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] et de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, et sous astreinte de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,

«  autoriser la séquestration des biens et objets mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs, risques et périls de la défenderesse, sou réserve des dispositions des articles L433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [K] [C] au paiement des sommes suivantes :

—  1837,19 euros au titre de la dette locative au 16 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives et du loyer de l’emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

—  330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer et tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,

«  rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 novembre 2023.

Appelée à l’audience du 29 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2451,18 euros arrêtée à octobre 2024, loyers du mois d’octobre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 08 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [C], régulière convoquée par le greffe par courrier du 30 avril 2024, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2 aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 08 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 octobre 2024, que la SAS APEC DEV PROPERTY 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 380,46 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût des commandements de payer des 14 avril 2023 et 08 août 2023, coût de l’assignation).

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [C] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 2071,30 euros, au titre des sommes dues au 14 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2024 sur la somme de 1837,19 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 17 janvier, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 08 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2023 à compter du 09 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [K] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, si bien que l’expulsion de Madame [K] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [K] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [K] [C] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 janvier 2023 entre la SAS APEC DEV PROPERTY 2 d’une part, et Madame [K] [C] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 09 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de la somme de 2071,30 euros, au titre des loyers et charges dues au 14 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2024 sur la somme de 1837,19 euros et à compter du jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [K] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [C] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 55 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail (logement et emplacement de stationnement) s’était poursuivi à compter du 09 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [K] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS APEC DEV PROPERTY 2 du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE