TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01289 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZK4Y

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 26 Novembre 2024

Société CDC HABITAT SOCIAL, SA [Adresse 11]

C/

Monsieur [L] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 22 Octobre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL (ANCIENNEMENT OSICA), SA D’HLM

Venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N930082024009944 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

comparant en personne assisté de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hela KACEM

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 juillet 2014, la SA Efidis aux droits de laquelle vient la SA CDC Habitat Social a donné en location à Monsieur [L] [N] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 579,05 € outre provisions sur charges.

Le 28 décembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Monsieur [L] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 136,55 € selon décompte arrêté au 30 novembre 2023.

Par courriel du 27 novembre 2023, la SA CDC Habitat Social a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 14 mai 2024, la SA CDC Habitat Social a attrait Monsieur [L] [N] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA CDC Habitat Social a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA CDC Habitat Social, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [L] [N] ; De condamner Monsieur [L] [N] au paiement des sommes suivantes :11 572,72 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 16 mai 2024, la SA CDC Habitat Social a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le 10 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a imposé un effacement total des créances de Monsieur [L] [N]. Le 3 septembre 2024, la SA CDC Habitat Social a contesté cette décision.

L’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 après un renvoi dans l’attente de la réponse à la demande d’aide juridictionnelle du défendeur.

Lors de l’audience, la SA CDC Habitat Social représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 9 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 16 915,25 €. Elle indique qu’en cours de procédure, une décision de recevabilité et de rétablissement personnel concernant Monsieur [L] [N] a été rendue par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis, mais qu’elle a contesté cette décision en considérant que l’ensemble de ses ressources n’avaient pas été prises en compte et qu’il n’a pas repris le paiement des loyers. Elle fait état de la copie d’un chèque de 1 000 € en date du 28 septembre 2024 remis ce jour par le locataire, mais qui n’apparaît pas sur son décompte. Elle fait valoir que le rétablissement de la retraite du locataire a eu lieu en juin 2023 et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis. La SA CDC Habitat Social s’oppose à tout délai de paiement.

Monsieur [L] [N], assisté par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [L] [N] expose qu’à compter de mars 2023, sa retraite a été suspendue en raison d’un formulaire non reçu, et qu’elle n’a été rétablie qu’à compter de septembre 2024. Il précise que le courrier de la CNAV récapitule ses droits mais qu’aucun rappel n’est intervenu pour le moment. Il indique avoir écrit à la CNAV à de multiples reprises concernant ses difficultés. Il déclare travailler en plus de sa retraite afin de compléter ses ressources. Il soutient être en capacité de reprendre le paiement des loyers courants maintenant que sa retraite lui est versée. Monsieur [L] [N] fait valoir sa bonne foi et explique ne pas avoir dissimulé de ressources à la commission de surendettement mais que sa retraite ne lui était pas versée lorsqu’il a rempli le dossier et qu’il ne l’a donc pas prise en compte.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 décembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. L’article 24 VI de la loi précitée expose que lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers au profit du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

En l’espèce, il y a lieu de constater que des contestations sérieuses se posent sur l’existence et le montant de la créance (potentiel effacement total ou partiel dans le cadre de la procédure de surendettement en cours ; chèque de 1 000 € versé par le locataire dont l’encaissement ou le rejet n’est pas établi dans la présente procédure) et par suite sur les effets à donner à la clause résolutoire invoquée.

Ces dernières rendent nécessaires une analyse et une interprétation au fond.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit aux demandes du bailleur sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties, en particulier dans le cadre d’une procédure d’expulsion de nature à affecter significativement le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile du défendeur.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de laisser les dépens de la présente instance à la charge du demandeur la SA CDC Habitat Social.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

À défaut de partie perdante en l’état du litige, la demande de la SA CDC Habitat Social sur ce fondement sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

DÉBOUTONS la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA CDC Habitat Social aux dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE