TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/01746

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4RV

Minute : 1155/24

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [S] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAPULUT-AUFFRET

Copie délivrée à :

M. [X]

Le 12 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 6]

[Adresse 6]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 avril 2017, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [S] [X] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 228,73 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Immobilière 3F SA a fait signifier à M. [S] [X], par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 514,16 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2024.

Immobilière 3F SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [S] [X] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [S] [X] à payer :

? la somme de 6 353,47 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 26 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 avril 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [X] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [S] [X], a comparu à l’audience du 29 avril 2024 et a actualisé sa situation personnelle et financière. Il n’a plus comparu par la suite.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 avril 2017 que M. [S] [X] doit payer un loyer d’un montant de 228,73 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 336,12 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [X] restait devoir la somme de 6 353,47 € euros à la date du 26 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 15,24 € (autres produits), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 338,23 €, arrêtée au 26 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

M. [S] [X], comparant, ne propose aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [X] au paiement d’une somme de 6 338,23 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 514,16 € à compter du 12 septembre 2022, sur la somme de 3 335,07 euros à compter du 24 janvier 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 avril 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 septembre 2022 pour la somme en principal de 1 514,16 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2023.

L’expulsion de M. [S] [X] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [S] [X] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 novembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 avril 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 mai 2024, terme d’avril 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 novembre 2023, 00 heure, au 30 avril 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2017 entre Immobilière 3F SA et M. [S] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [X] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 6 338,23 € arrêtée au 26 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 514,16 € à compter du 12 septembre 2022, sur la somme de 3 335,07 euros à compter du 24 janvier 2024 et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à Immobilière 3F SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [X] à payer à Immobilière 3F SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION