TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09031 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z76H

Minute : 24/01223

Madame [N] [M] NEE [I]

Représentant : M^e Malika IBAZATENE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 117

C/

Madame [W] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Malika IBAZATENE

Copie délivrée à :

Mme [W] [H]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, fisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [N] [M] NEE [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Malika IBAZATENE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 117

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Mr [X] [B], régulièrement muni d’un pouvoir écrit

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er août 2022, Madame [N] [M] a donné à bail à Madame [W] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 1.200 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9.600 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Madame [N] [M] a fait assigner Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [W] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2024, soit la somme de 12.000 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 mai 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Madame [N] [M] , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16.800 euros, selon décompte en date du 12 novembre 2024.

Madame [W] [H], régulièrement représentée par Monsieur [B] [X], muni d’un pouvoir, a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [N] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2024, pour la somme en principal de 9.600 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [W] [H] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Madame [W] [H] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [W] [H] étant sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [N] [M] produit un décompte démontrant que Madame [W] [H] reste lui devoir la somme de 16.800 euros à la date du 12 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [W] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 16.800 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9.600 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [W] [H] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2022 entre Madame [N] [M] et Madame [W] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute Madame [N] [M] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Dit qu’à défaut pour Madame [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [W] [H] à verser à Madame [N] [M] la somme de 16.800 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 9.600 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Madame [W] [H] à verser à Madame [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1.200 euros), à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Madame [W] [H] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection