TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01730 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXL5

Minute : 24/00357

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [B] [F]

Représentant : M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sylvie JOUAN

Copie délivrée à :

M^e Aurélie BOUSQUET

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 6].

[Adresse 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie BOUSQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 214

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 juillet 2018, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [B] [F] située dans le foyer-logement du [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 405,79 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a fait délivrer une mise en demeure de faire cesser l’occupation dans un délai de 48 heures.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner Monsieur [B] [F] à lui payer une provision au titre d''une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA expose que le locataire en titre héberge des tiers en violation du règlement intérieur et sans demande d’autorisation préalable malgré mise en demeure de faire cesser cette occupation illicite, entraînant la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 5 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour être plaidée lors de l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Oralement sur les moyens soulevés par le défendeur, la SAEM ADOMA fait remarquer que Monsieur [F], à réception de la mise en demeure, n’a pas protesté. Elle souligne qu’il n’a pas renseigné le registre des invités, et que la preuve de l’occupation de la chambre par des tiers résulte avec évidence de la présence de trois matelas au sol en plus du lit. Elle estime que les attestations produites ne peuvent servir de preuve de la non occupation des lieux par des tiers. Elle soutient que c’est une résiliation automatique sans qu’il soit besoin de la notifier préalablement.

Monsieur [B] [F], assisté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge de dire n’y avoir lieu à référé, et de condamner la SAEM ADOMA à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et en substance, il soutient qu’à réception de la mise en demeure de faire cesser l’occupation de tiers, il a protesté auprès d’ADOMA, contestant tout hébergement de tiers dans sa chambre.

Il ajoute que la mise en demeure ne repose que sur un dire qui ne prouve pas l’existence d’une occupation illicite par des tiers, étant non corroborée par des éléments de preuve de sorte que la preuve de l’occupation illicite à ce stade est sérieusement contestable.

Par ailleurs il soutient que le constat de commissaire de justice ne démontre aucunement une occupation de la chambre par des tiers, ne faisant que constater la présence d’une personne qui rendait visite. Il souligne que l’existence de trois matelas au sol ne démontre en aucun cas le séjour de tiers, la prise de repas assis sur des tapis ou des matelas à même le sol étant fréquente, et il n’est pas précisé dans le constat si ces matelas étaient couverts de draps ou de couverture. Il fait remarquer également que le constat a été établi en mai alors que l’ordonnance à son origine date du mois de mars.

Au surplus, il souligne qu’en violation de l’article 11 du règlement, aucune notification de la résiliation ne lui a été adressée de sorte que la résiliation du contrat n’est pas établie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [F] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du titre d’occupation

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de résidence stipule en ses 5ème et 6ème alinéas que le résident s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit et n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

A cet égard l’article 8 du règlement intérieur stipule que le résident peut, sous sa responsabilité, recevoir des visiteurs. Ceux-ci doivent se conformer au règlement intérieur.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par le résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Par courrier recommandé du 2 octobre 2023 avec accusé de réception revenu signé le 10 octobre 2023, la SAEM ADOMA a demandé à Monsieur [B] [F] de faire cesser l’occupation des lieux par des tiers, précisant dans sa mise en demeure avoir constaté que ce dernier hébergeait une tierce personne.

Dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2024 suivant ordonnance d’autorisation du juge des contentieux de la protection du 5 mars 2024, le commissaire de justice a constaté à 6 heures 10 du matin qu’une personne se présentant comme le fils du résidant occupait la chambre, en présence de Monsieur [F] et que ce dernier a déclaré occuper les lieux avec son père.

Le commissaire de justice a également constaté la présence de trois matelas en plus du lit présent dans la chambre, et que le registre des invités était dépourvu de mention.

Pour fonder l’incompétence du juge des référés, juge de l’évidence, Monsieur [F] doit démontrer que sa contestation est sérieuse ce qui empêche le juge d’ordonner l’expulsion, ou encore que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite.

Il est constant que la mise en demeure de faire cesser l’occupation d’un tiers dans la chambre louée à Monsieur [F] adressée à ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception répond aux exigences contractuelles de l’article 9 du règlement intérieur sans qu’il soit besoin de la corroborer par d’autres éléments. La contestation relative au caractère insuffisant de la preuve de l’occupation illicite des lieux par des tiers par une simple lettre de mise en demeure n’est pas sérieuse. Par ailleurs, la notification de la résiliation du contrat par la SAEM ADOMA résulte de manière manifeste de l’assignation en justice.

Il n’est aucunement établi par les pièces versées que Monsieur [F] a manifesté auprès de la SAEM ADOMA, après réception de la mise en demeure, une quelconque contestation sur l’occupation de sa chambre par des tiers. Il ne peut être tiré aucune conséquence de ce moyen inopérant.

Pour apprécier de manière évidente la persistance du trouble, le commissaire de justice a constaté la présence d’un individu dans la chambre de Monsieur [F]. Si la seule présence d’une personne dans la chambre ne caractérise pas en soi un hébergement illicite de tiers, en revanche la déclaration en ce que cette personne reconnaît occuper les lieux avec son père, et surtout la présence de trois matelas au sol en plus du lit, établit avec l’évidence requise en référé l’hébergement illicite de tiers. L’argument relatif à l’utilisation de matelas au sol pour manger en toute convivialité avec des proches n’est pas sérieux.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée de ce seul fait.

Cette occupation sans droit ni titre des lieux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser par l’expulsion du défendeur.

Monsieur [B] [F] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [F] est redevable d’une indemnité d’occupation car cette occupation sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aussi Monsieur [B] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation survenue le 7 mai 2024, date du constat justifiant le maintient de l’occupation illicite de tiers jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [F], partie perdante, supportera la charge de ses dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 23 juillet 2018 entre Monsieur [B] [F] et la SAEM ADOMA concernant la chambre située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [B] [F] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [B] [F] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [B] [F] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection