TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02481 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GRT

Minute : 25/00121

Madame [T] [R]

Représentant : M^e Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752

C/

Monsieur [S] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

Madame [T] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Maiwa BRAIHIM, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 décembre 2023 à effet au 14 décembre 2023, Mme [T] [R] a donné à bail à M. [S] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros outre 70 euros de provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, Mme [T] [R] a fait signifier à M. [S] [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1500 euros au titre des loyers et charges impayés.

Mme [T] [R] a fait signifier par acte de commissaire de justice un second commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 398,78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 27 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 Mme [T] [R] a fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 10 janvier 2025 au visa du code civil du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— Voir constater que le bail est résilié

— Voir ordonner l’expulsion des lieux loués immédiatement et sans délai de M. [S] [I], ainsi que de celle de tout occupant de son chef sans droit ni titre par tous moyens notamment le concours si besoin est de la force publique et de l’assistance d’un serrurier,

— Voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans le garde meubles du choix du demandeur aux frais risques et périls de M. [S] [I] dans les conditions fixées par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Voir condamner M. [S] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 262,76 euros en principal pour les causes sus énoncées avec l’intérêt au taux légal à compter du commandement, conformément à l’article 1153 alinéa 1er du code civil,

— Voir condamner M. [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égal au loyer actuel et aux charges jusqu’à la complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— Voir condamner M. [S] [I] au paiement de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Voir condamner M. [S] [I] au paiement des frais et dépens taxables de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 8 octobre 2024.

A l’audience Mme [T] [R] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [S] [I], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [S] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [T] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail du 13 décembre 2023 contient une clause qui stipule que « le présent contrat sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Mme [T] [R] a fait signifier, le 25 mars 2024, à M. [S] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1500 euros.

Ce commandement de payer vise un délai différent de celui mentionné au contrat. Il convient de retenir le délai du commandement de payer, plus favorable au locataire.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 13 décembre 2023 est résilié à la date du 26 mai 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [S] [I], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [S] [I], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 mai 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [T] [R] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, Mme [T] [R] produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 13 décembre 2023 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [S] [I]. Elle produit également le commandement de payer du 25 mars 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant une dette de 7 139,28 euros. Elle démontre donc l’existence d’une dette à hauteur de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [I] à payer à Mme [T] [R] la somme provisionnelle de 7 139,28 euros arrêtée au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 262,76 euros à compter du 3 octobre 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [R], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [T] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 décembre 2023, entre Mme [T] [R] et M. [S] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 mai 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], de M. [S] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] [I] à compter du 26 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [S] [I] à payer à Mme [T] [R] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 mai 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [S] [I] à payer à Mme [T] [R] la somme provisionnelle de 7 139,28 euros arrêtée au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 262,76 euros à compter du 3 octobre 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [S] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne M. [S] [I] à payer à [T] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge