TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LECOMTE, M^e FROMENT et M^e N’DIAYE

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à Me [U]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 18/12562

N° Portalis 352J-W-B7C-COCYO

N° MINUTE :

Assignation du :

18 octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 23 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’Ensemble Immobilier de la Tour Maine Montparnasse « EITMM », représenté par son liquidateur amiable la S.A.S. ESSET

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION de CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R110

DÉFENDERESSES

S.A.S. ESSET

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0074

S.C.I. FONCIRO

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Dominique N’DIAYE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire #90

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/12562 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCYO

S.A.R.L. TLMP

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX et Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 14] (EITMM), sis [Adresse 4] et [Adresse 1], était constitué en un syndicat des copropriétaires, régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé syndicat des copropriétaires principal de l’EITMM.

Cet ensemble immobilier comprenait quatre bâtiments distincts, constituant chacun un syndicat des copropriétaires secondaire :

— le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A (la Tour Maine Montparnasse proprement dite),

— le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B (le centre commercial Maine Montparnasse),

— le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C (la Tour CIT),

— le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D (immeuble de bureaux situé au-dessus du bâtiment B).

Le syndic du syndicat des copropriétaires principal et de chaque syndicat des copropriétaires secondaire est la société Icade Property Management, dénommée ensuite Foncia Institutional Property Management, et aujourd’hui Esset.

La société civile immobilière Fonciro est propriétaire de deux lots (n°2241 et 2874) à usage commercial dépendant de la Tour CIT, pour laquelle est constitué le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse (EITMM).

La SARL TLMP, exerçant sous le nom commercial « Tout le monde en parle », exploite dans les lots de la SCI Fonciro un commerce de bar-restaurant.

Se plaignant de désordres en provenance de ce local commercial, consistant en des écoulements de graisses en parties communes, en provenance du conduit d’extraction des fumées desservant la cuisine du restaurant exploité par la SARL TLMP et constatés en novembre 2012, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. [R], ultérieurement remplacé par M. [I] [L], par ordonnance de référé du 18 octobre 2013.

M. [I] [L] a déposé son rapport le 1er mars 2017.

Par acte du 18 octobre 2018, le syndicat secondaire du bâtiment C, représenté par la SAS Esset, a fait assigner la SCI Fonciro devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  260.392,27 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence d’entretien de la gaine d’extraction des lots de copropriété n°2241 et n°2874,

—  20.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût de l’expertise judiciaire.

Parallèlement, par acte du 1er avril 2021, l’Ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse (EITMM) a été scindé en de nouvelles entités volumétriques. Les anciens syndicats des copropriétaires qui composaient l’ensemble immobilier (le syndicat des copropriétaires principal de l’EITMM et les quatre syndicats secondaires) sont alors entrés en voie de dissolution, les anciennes entités conservant la charge et /ou le bénéfice des procédures judiciaires en cours au moment de leur dissolution.

La SCI Fonciro a saisi le juge de la mise en état le 24 mars 2022 d’un incident visant à :

— constater la nullité de plein droit du mandat du syndic Foncia IPM devenu Esset, à compter de l’expiration du délai de 3 mois après son renouvellement du 3 juin 2016,

— subsidiairement, constater la nullité de plein droit à compter du 1er janvier 2016,

— dire nulle l’assignation du syndicat secondaire du bâtiment C de l’EITMM délivrée le 18 octobre 2018 contre elle,

— constater l’extinction de l’instance,

— condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l’EITMM en liquidation à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 28 mars 2022, la SCI Fonciro a fait assigner en intervention forcée la SAS Esset.

Le syndicat secondaire du bâtiment C de l’EITMM et la SAS Esset se sont opposés à ces demandes, la SAS Esset soulevant une fin de non-recevoir (prescription).

Par ordonnance du 21 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré la SCI Fonciro recevable en ses demandes,

— débouté la SCI Fonciro de sa demande d’annulation de l’assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2018,

— débouté le syndicat secondaire du bâtiment C de l’EITMM de sa demande de dommages et intérêts,

— réservé les dépens et les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé à l’audience de mise en état du 15 février 2023 pour les conclusions des défendeurs.

La SCI Fonciro a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2022.

Par arrêt en date du 24 janvier 2024, la cour d’appel de [Localité 11] a :

— confirmé l’ordonnance,

— y ajoutant, débouté la SAS Esset de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la SCI Fonciro aux dépens d’appel et à verser, au titre des frais irrépétibles :

— au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’EITMM : 5.000 euros,

— à la SAS Esset : 5.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’EITMM demande au tribunal de :

« Vu l’article 544 du Code civil et la théorie du trouble anormal de voisinage,

Vu l’article 1384 alinéa 1 ancien, devenu 1242 alinéa 1, du Code civil,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1134 et suivants anciens du Code civil, et 1217 et suivants nouveaux du Code civil,

Vu les articles 1371 ancien et 1303 et suivants nouveaux du Code civil,

Vu les articles 1372 et suivants anciens et 1301 et suivants nouveaux du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner la SCI FONCIRO à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire du Bâtiment C de l’EITMM la somme de 260.392,27 € à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence d’entretien de la gaine d’extraction des lots de copropriété n° 2241 et 2874,

— Ordonner que cette somme produise intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2018, date de l’assignation,

— Ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Débouter la SCI FONCIRO de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

— Condamner la SCI FONCIRO à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire du Bâtiment C de l’EITMM la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI FONCIRO aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire diligentée par Monsieur [L], de 15.972,00 €, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Aux termes de ses dernières notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la SCI Fonciro demande au tribunal de :

« Vu les articles 3, 14 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu les articles 1382 et 1134 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise du 1 er Mars 2017,

In limine litis

— DECLARER recevables les demandes de la SCI FONCIRO formées contre la société ESSET,

Sur le fond

— DEBOUTER le [Adresse 12] (EITMM) en liquidation de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la société ESSET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la société TLMP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— EXONERER de toute responsabilité la SCI FONCIRO,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat Secondaire des Copropriétaires du Bâtiment C de l’EITMM en liquidation, la société ESSET, et la société TLMP, au paiement de la somme de 260 392,27 Euros,

Subsidiairement,

— LIMITER la condamnation financière de la SCI FONCIRO à 12 000 Euros HT,

A titre infiniment subsidiaire

— REJETER la demande de remboursement des factures non libellées à l’ordre Syndicat Secondaire des Copropriétaires du Bâtiment C de EITMM en liquidation, et non réglées par lui pour la somme de 143 446,77 euros TTC,

— REJETER la demande de remboursement des travaux d’amélioration du Syndicat Secondaire des Copropriétaires du Bâtiment C de EITMM en liquidation, pour la somme de 21 326 euros TTC,

— REJETER la demande de condamnation aux frais d’expertise pour la somme de 15 972 euros, formée contre la SCI FONCIRO ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la Société TLMP à relever indemne et garantir la SCI FONCIRO de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat Secondaire des Copropriétaires du Bâtiment C de l’EITMM en liquidation, la société ESSET, et la société TLMP à payer à la SCI FONCIRO la somme de 10 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le Syndicat Secondaire des Copropriétaires du Bâtiment C de EITMM en liquidation aux entiers dépens d’instance,

— ECARTER l’exécution provisoire. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, la SAS Esset demande au tribunal de :

« Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage et les jurisprudences habituelles,

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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Vu l’article 1384 alinéa 1 ancien, devenu 1242 alinéa 1, du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1134 et suivants anciens du code civil, et 1217 et suivants nouveaux du code civil,

Vu les articles 1371 ancien et 1303 et suivants nouveaux du code civil,

Vu les articles 1372 et suivants anciens et 1301 et suivants nouveaux du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis,

• Juger irrecevables car prescrites les demandes de la SCI FONCIRO à l’encontre de la société

ESSET, à titre personnel,

A défaut,

• Débouter la société SCI FONCIRO de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ESSET,

• Condamner la société SCI FONCIRO à payer à la société ESSET la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• Condamner la société SCI FONCIRO à payer à la société ESSET, à titre personnel, la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

• CONDAMNER la société SCI FONCIRO aux entiers dépens de l’incident. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024, la SARL TLMP demande au tribunal de :

« Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu le règlement de copropriété

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

Il est demandé au tribunal de :

Débouter le Syndicat Secondaire des Copropriétaires du [Adresse 9] C de l'[Adresse 10] immobilier [Adresse 13] « EITMM », et la société ESSET de l’ensemble de leurs demandes,

Débouter la société FONCIRO de ses demandes à l’encontre de la société TLMP,

Condamner tout succombant aux dépens au bénéfice de la SAS [X] [F] & ASSOCIES représentée par maître [E] [U], ainsi qu’au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 23 mai 2025

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La SAS Esset conclut à l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI Fonciro à son encontre, pour défaut du droit d’agir tiré de la prescription. Elle invoque les articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil. Elle expose que le délai de prescription a commencé à courir au plus tard le 16 juin 2017, date de l’assemblée générale ayant voté en faveur d’une action judiciaire à l’encontre de la SCI Fonciro, à la suite du dépôt du rapport d’expertise le 1er mars 2017. Elle en déduit que la SCI Fonciro a perdu son droit d’agir à son encontre à compter du 16 juin 2022, le délai de prescription alors écoulé n’ayant été ni interrompu, ni suspendu.

Néanmoins, comme l’indique à juste titre la SCI Fonciro, l’action n’a commencé à courir qu’à compter de la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2018, date de l’introduction de l’instance du syndicat des copropriétaires à son encontre. C’est à compter de cette date que la SCI Fonciro a eu connaissance des demandes formées de manière certaine la concernant ; antérieurement, l’action en justice n’était qu’au stade de l’intention.

L’assignation à l’encontre de la SAS Esset, introduite le 28 mars 2022, a donc été délivrée avant l’écoulement du délai de cinq ans prescrit par l’article 2224 du code civil.

Par conséquent, il convient d’écarter le moyen d’irrecevabilité soulevé et donc de déclarer la SCI Fonciro recevable en ses demandes à l’encontre de la SAS Esset.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

— sur les désordres

Comme indiqué ci-dessus, la SCI Fonciro est propriétaire des lots à usage commercial n°2241 et 2874, dépendant de la Tour CIT, pour laquelle est constitué le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse (EITMM). La SARL TLMP, exerçant sous le nom commercial « Tout le monde en parle », exploite dans les lots de la SCI Fonciro un commerce de bar-restaurant.

Dans un compte-rendu d’enquête du 14 mai 2013, établi après visite des lieux le 19 avril 2013, l’inspecteur de salubrité de la Préfecture de Police de [Localité 11] indique que :

« – la cuisine dispose de plans de cuisson surmontés d’une hotte débordante,

— les filtres à graisse n’étaient pas en place alors que des cuissons étaient en cours,

— des coulures de graisse abondantes ont été constatées dans le couloir de l’immeuble de l’établissement, au niveau de la partie horizontale du conduit d’extraction de cuisine ».

La Préfecture en conclut que « Le ramonage complet du conduit d’extraction de cuisine (partie horizontale et partie verticale) doit être effectué très rapidement du fait des fortes coulures de graisse dans la partie basse du conduit. Il conviendra par la suite de vérifier la conformité des installations (…). Les filtres à graisse doivent être remis en place dans la hotte et nettoyés tous les jours. »

La société Novalair a rédigé un rapport d’intervention le 6 juin 2013 dont il résulte que :

« Nos équipes ont établi les constats suivants :

— réseaux d’extraction très encrassés avec présence de graisses polymérisées liées à l’absence de nettoyage pendant plusieurs années. Par conséquent, le nettoyage a consisté à retirer les graisses « liquides » ou « fraîches ». Les graisses polymérisées ne pourront être traitées qu’après plusieurs interventions sans être toutefois optimale,

— plus de 20 litres de graisse ont été retirés de la gaine horizontale (voir photo ci-dessus),

— la tourelle d’extraction n’a pu être traitée, faute d’absence de l’interrupteur de proximité pour la consigne électrique,

— la gaine verticale a été traitée partiellement. En effet, les trappes de visite existantes ne permettent pas un accès direct à la gaine verticale. La découpe des trappes a été réalisée sans gabarit et les ouvertures ne sont pas conformes au standard. Par conséquent, celles-ci ne sont pas étanches et de nombreuses fuites d’air sont à déplorer. D’autre part, l’encrassement est si important qu’il est nécessaire de créer des trappes de visite supplémentaires notamment à chaque niveau au lieu d'1 niveau sur 2 comme actuellement,

— la zone du couloir sanitaires h/f et du passage de la verticale n’a pu être traitée sur 8ml car les trappes de visite sont inaccessibles à cause des chemins de câbles électriques. Il conviendrait de déposer partiellement les chemins de câbles lors de la prochaine intervention par un électricien si l’on souhaite nettoyer cette partie de réseau. Elle est située en fin de réseau horizontale et toute la partie en amont a été traitée,

— création de 5 trappes de visite supplémentaires sur le réseau en zone amiantée ».

À l’issue de son rapport, la société Novalair émet quatre préconisations :

« – il convient de prévoir une intervention annuelle de nettoyage des gaines d’extraction, de la hotte et de la tourelle d’extraction de fumées grasses de la cuisine. Il convient de programmer le nettoyage de la tourelle rapidement,

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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— d’autre part, il convient de s’assurer que le propriétaire du restaurant fait procéder annuellement au nettoyage de sa hotte et surtout de la gaine horizontale d’extraction située dans sa cuisine, en amont de la zone que nous avons traitée. Le risque incendie ne serait pas levé si ce n’est pas le cas,

— compte tenu de l’encrassement très important des réseaux et de la présence de graisse polymérisée, il peut être envisagé le remplacement de cette gaine par une gaine neuve afin de repartir sur de nouvelles bases et de garantir par la suite le maintien d’une propreté optimale,

— afin d’optimiser un nettoyage complet de la verticale, nous préconisons le remplacement des trappes de visite existantes par des trappes de dimensions plus importantes ainsi que la création de trappes à chaque étage, soit 5 trappes supplémentaires. »

Aux termes de son rapport déposé le 1er mars 2017, M. [I] [L], expert judiciaire, désigné à la suite de l’ordonnance de référé rendue le 18 octobre 2013, expose que « La cuisine du restaurant est équipée d’une extraction de fumées et vapeurs (se reporter au croquis en page 5) qui comprend :

— une canalisation horizontale qui chemine en partie à l’intérieur du local du restaurant (en rouge sur le croquis) et en partie dans le faux-plafond du couloir du deuxième étage en parties communes (en jaune sur le croquis),

— une canalisation verticale qui monte dans un local technique jusqu’au 12 ème étage de l’ensemble immobilier où se trouve un ventilateur d’extraction ».

M. [I] [L] mentionne que : « La partie horizontale qui chemine en partie commune a été affectée des désordres qui sont rappelés en pages 4 à 7 de ce rapport qui ont été constatées avant ma désignation en qualité d’expert.

Pendant l’expertise, j’ai constaté que :

1°) La canalisation d’extraction dans sa partie horizontale en partie commune est affectée de fuites de graisses provoquant des coulures au plafond du couloir qui nécessitent des nettoyages et la mise en place de protections de la moquette au sol (se reporter aux photographies ci-dessous). Ces fuites proviennent essentiellement des trappes d’accès qui sont placées sur la génératrice inférieure de la canalisation.

2°) Faisant suite à ma demande formulée au cours de la deuxième réunion du 14 février 2014, un reportage par caméra à l’intérieur de la gaine a été établi par HYDROCAZE POWER qui a rédigé un rapport en date du 4 mars 2014. Il ressort de ce rapport concernant la partie horizontale en partie commune l’existence des désordres suivants :

— des dépôts importants d’huile et de graisse,

— des anomalies d’étanchéité au niveau des trappes,

— le clapet coupe-feu qui se trouve proche de la liaison entre la partie horizontale et la partie verticale est recouvert de graisse.

Ces constatations confirment l’existence des désordres déjà constatée dans les conditions rappelées en pages 4 à 7 de ce rapport ».

L’ensemble de ces éléments établissent la réalité de désordres en parties communes et en expliquent l’origine.

— sur la qualification de la gaine d’extraction

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il sollicite l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence d’entretien de la gaine d’extraction ; qu’il formule cette demande à l’encontre de la SCI Fonciro en raison de la nature privative de cette gaine. Il invoque les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 2 et 3, et les dispositions du règlement de copropriété.

Il explique que le règlement de copropriété reprend les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la gaine d’extraction ne constitue pas un élément d’équipement commun, ni une partie commune à jouissance privative, mais une partie privative dont seule la SCI Fonciro a l’utilité ou l’usage ; que c’est la raison pour laquelle le règlement de copropriété ne contient aucune grille de répartition des charges de la gaine en question ; que la SCI Fonciro n’a jamais contesté la nature privative de la gaine avant ou pendant l’expertise.

Il en déduit qu’en application de l’article 24 du règlement de copropriété, la prise en charge de l’entretien de la gaine incombe intégralement à la SCI Fonciro.

La SAS Esset conclut, pour les mêmes raisons, à la nature privative de la gaine, et ajoute que la gaine a pour seul objet l’extraction des fumées pour l’activité du restaurant.

La SCI Fonciro et la SARL TLMP opposent que le syndicat des copropriétaires et la SAS Esset n’apportent pas la preuve du caractère privatif de la gaine litigieuse. Elles concluent au contraire à la nature commune de cette gaine en invoquant la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 3, et le règlement de copropriété.

Elles exposent que l’article 4 du règlement de copropriété considère le vide des faux-plafonds comme une partie commune ; qu’il ressort des éléments du dossier que la gaine est entravée par un emboîtement d’installations, la rendant inaccessible et laissant présumer son caractère commun. Elles font valoir que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 présume le caractère commun des « coffres, gaines et têtes de cheminées » et de « tout élément incorporé dans les parties communes ».

Elles expliquent que la SCI Fonciro n’a pas installé cette gaine et qu’il n’est pas établi que cette installation a été effectuée par le précédent propriétaire.

La SCI Fonciro et la SARL TLMP exposent que le règlement de copropriété répute parties communes « les installations de détection et de lutte contre l’incendie ». Elles mentionnent que le clapet coupe-feu, situé dans la gaine, est asservi au système de sécurité incendie de l’immeuble ; que cela confirme le caractère commun de la gaine.

En l’espèce, il est constant que la SCI Fonciro est propriétaire des lots n°2241 et 2874 à usage commercial dépendant de la Tour CIT ; que la gaine litigieuse est une gaine d’extraction des fumées et d’odeurs ; qu’elle passe par le couloir du niveau R+2 du bâtiment C avant de remonter jusqu’au R+12.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 3 de la même loi prévoit que :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs,

— les coffres, gaines et têtes de cheminées… ».

L’article 4 du règlement de copropriété définit ainsi les parties communes :

« Toutes les parties de l’ensemble immobilier affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux seulement et notamment « les entrées, passages, dessertes donnant accès aux bâtiments collectifs, les escaliers et liaisons des différents niveaux, les escaliers de secours, dans la mesure où ils ne seront pas situés à l’intérieur des locaux privatifs ou réservés à l’usage d’un seul lot ; les circulations publiques pour piétons situées au 1er sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment A, les passages dits « galeries marchandes » situés dans le bâtiment B, les couloirs d’accès au réseau RATP, les escaliers de liaison entre les circulations publiques ; l’aire et les quais de déchargement des véhicules situés au deuxième sous-sol du Bâtiment B, les rampes de communication avec les parkings et la place basse ; le parking automobile situé aux 2ème, 3ème, 4ème, 5ème 6ème niveaux en infrastructure, les rampes d’accès et de dégagement, les aires de circulation, étant toutefois précisé que les emplacements de stationnement délimités par un trait au sol feront l’objet d’une jouissance privative ; les locaux des centrales techniques principales et secondaires ainsi que leurs locaux annexes et d’entretien en dépendant ; les locaux des machineries et des trémies des appareils élévateurs même lorsqu’elles traversent des locaux privatifs ; les locaux réservés aux installations électriques ; les locaux utilisés par l’administration de la copropriété et à l’usage du personnel d’entretien et de surveillance ; les locaux à usage de tri postal, les locaux à poubelles, les rangements ; d’une manière générale, tous les locaux, dégagements, espaces, couloirs qui ne sont pas affectés à l’usage d’un seul copropriétaire. »

Cet article prévoit que seront également réputées parties communes :

— les gaines et galeries techniques et leurs accès ;

— les installations de détection et de lutte contre l’incendie.

Il mentionne par ailleurs au sein du III intitulé « Observations » :

« Par exception à ce qui précède, tous les locaux, installations ou matériels techniques ou d’entretien, réservés au seul usage de plusieurs lots privatifs appartenant à un même propriétaire, seront considérés comme partie privative de l’ensemble desdits lots. »

Il ressort des dispositions claires du règlement de copropriété qu’une gaine est réputée partie commune, sauf si elle est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Le règlement ne prévoit pas d’autres conditions à ce titre, s’agissant notamment de son passage ou non dans des parties communes. Les arguments de la SCI Fonciro et de la SARL TLMP sont donc inopérants sur ce point.

Au regard des constats effectués ci-dessus à propos des désordres, la gaine qui sert à l’évacuation des fumées, vapeurs et odeurs du restaurant apparaît être à l’usage exclusif de ce local commercial.

Contrairement à ce qu’indiquent la SCI Fonciro et la SARL TLMP, la présence d’un clapet coupe-feu dans la gaine d’extraction et d’une tourelle en toiture, qui sont des éléments de protection, ne transforment pas la gaine en élément commun. A cet égard, le syndicat des copropriétaires mentionne, à juste titre, que la gaine n’est pas mentionnée dans le cahier des charges fonctionnel du service sécurité incendie.

Il ressort des éléments exposés ci-dessus, s’agissant des désordres, que la gaine est affectée à l’usage exclusif du restaurant et ne constitue pas une installation de détection et de lutte contre l’incendie. Par conséquent, le demandeur rapporte la preuve suffisante de la nature privative de la gaine litigieuse.

— sur les responsabilités et les préjudices

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SCI Fonciro sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Il expose que du fait d’un défaut d’entretien depuis de nombreuses années, les graisses présentes dans la gaine se sont polymérisées et sont devenues de ce fait hautement inflammables ; que cette situation, qui fait courir un risque d’incendie particulièrement important, est constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Il estime que son préjudice s’élève à la somme de 260.392,27 euros. Il indique que cette somme comprend le coût des travaux réalisés sur la gaine d’extraction afin de mettre un terme au risque incendie, soit la somme de 234.611,93 euros, et les dépenses exposées dans le cadre des opérations d’expertise, comprenant les frais liés aux investigations, photographies, passages de caméras, nettoyage de la gaine et des faux-plafonds pour un coût total de 25.780,34 euros.

La SCI Fonciro oppose qu’elle doit être exonérée de toute responsabilité au regard des fautes commises par le syndicat des copropriétaires, la SAS Esset et la SARL TLMP. Elle reproche au syndicat des copropriétaires et à la SAS Esset d’avoir différé les travaux de désamiantage des parties communes, malgré des injonctions préfectorales, et d’être ainsi à l’origine du surcoût de l’intervention des travaux litigieux. Elle explique que l’expert a estimé à 12.000 euros HT le coût de remplacement de la gaine ; que le surcoût de l’intervention est dû aux contraintes liées à l’implantation de la gaine en milieu amianté dans les parties communes.

La SCI Fonciro reproche en outre au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien des parties communes, du fait de la présence de chemins de câbles électriques de la copropriété entravant l’accès à la gaine, ainsi qu’une négligence dans la surveillance de ces parties communes en matière de prévention incendie.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/12562 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCYO

La SCI Fonciro reproche à la SAS Esset, en qualité de syndic, de ne pas avoir surveillé de manière suffisante les parties communes, et d’avoir choisi l’option la plus onéreuse pour le syndicat des copropriétaires, sans procéder à une déclaration de sinistre, alors que des garanties existaient.

Elle affirme que la SARL TLMP a omis de respecter les règles d’hygiène et ainsi provoqué la saturation des graisses. Elle invoque l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1103 et 1240 du code civil.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de limiter sa condamnation à la somme de 12.000 euros HT, correspondant au coût estimé par l’expert s’agissant des travaux de remplacement du conduit en milieu amianté.

En réponse aux moyens soulevés par la SCI Fonciro, le syndicat des copropriétaires conteste avoir été contraint de procéder au désamiantage des lieux. Il explique que la SCI Fonciro a été informée dès l’achat de ses lots de la présence d’amiante dans l’immeuble. S’agissant du surcoût du fait de la réalisation de travaux privatifs en milieu amianté, il indique que tous les copropriétaires sont soumis au mêmes sujétions.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que :

« Constatations n°1 :

Elles conduisent à mettre en évidence des défauts d’exploitation et d’entretien qui ont été constatés :

— par un technicien de la Préfecture de Police qui s’était rendu sur place le 19 avril 2013, et qui avait constaté que :

— la cuisine dispose de plans de cuisson surmontés d’une hotte débordante,

— les filtres à graisse n’étaient pas en place alors que des cuissons étaient en cours,

— des coulures de graisse abondantes ont été constatées dans le couloir de l’immeuble de l’établissement, au niveau de la partie horizontale du conduit d’extraction de cuisine.

Dans le courrier du 17 mai 2013 de la Préfecture de Police, « il a été enjoint au responsable de se conformer, dans un délai d’un mois, aux dispositions du règlement sanitaire du département de [Localité 11] du 20 novembre 1979 modifié. »

— par la société Novalair, qui est intervenue le 20 mai 2013 pour assurer « le nettoyage et le dégraissage des gains d’extraction » et qui a établi un rapport dans lequel elle a consigné ses constats et commentaire, notamment que : « Réseaux d’extraction très encastrés avec présence de graisses polymérisées liées à l’absence de nettoyage pendant plusieurs années. Par conséquet, le nettoyage a consisté à retirer les graisses « liquides » ou « fraiches ». Les graisses polymérisées ne pourront être traitées qu’après plusieurs interventions sans être toutefois optimales ».

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/12562 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCYO

Depuis ces constatations, l’exploitant a diligenté certaines corrections (signature d’un contrat d’entretine avec la société BR3D le 3 juin 2013, dégraissage de la hotte par la société BR3D, attestation du 17 juin 2013) mais en cours d’expertise le reportage par caméra à l’intérieur de la gaine réalisé par Hydrocaze Power a confirmé la poursuite des désordres (rapport en date du 4 mars 2014) en révélant des dépôts importants d’huile et de graisse dans la canalisation et un clapet coupe-feu récouvert de graisse.

Constatations n° 2 :

Elles conduisent à mettre en évidence des problèmes techniques qui affectent l’exploitation et l’entretien de la canalisation :

— les trappes de visite ne sont pas étanches et d’ouverture faible,

— la présence des chemins de câbles électriques gêne voire empêche à certains endroits l’accès à certaines trappes de visites.

La société Novalair dans son rapport d’intervention précité du 20 mai 2013 précise que la « zone de couloir sanitaire h/f et du passage à la verticale, n’a pu être traitéesur 8 m car les trappes de visite sont inaccessibles à cause des chemins des câbles électriques. »

Constatations n°3 :

Elles portent sur l’environnement immédiat de la canalisation qui aggrave de façon importante le coût de toute intervention sur cette canalisation du fait de son implantation en milieu amianté et dans un faux plafond contenant des chemins de câbles électriques. »

Il en déduit, s’agissant de la réponse qu’il formule au titre des responsabilités et des préjudices, les éléments suivants :

« Le coût total des travaux détaillé a été fourni dans les courriers des 29 août et 12 septembre 2016 par Maître Lecomte et Dubois, avocats du syndicat des copropriétaires, avec factures jointes, soit :

— travaux Isolea : 135 757, 20 euros TTC,

— mission de maîtrise d’oeuvre EMTS : 63 266, 10 euros TTC,

— coûts annexes : 35 588, 63 euros TTC,

— autres dépenses : 25 780, 34 euros TTC,

— soit au total : 260 392, 27 euros TTC.

Ce coût appelle les commentaires suivants :

Le coût de remplacement de la canalisation défectueuse dû aux constatations n°1 et n° 2, en l’absence des contraintes découlant des constatations n°3 évoquées au paragraphe 3 serait de l’ordre de 12 000 euros HT. Le surcoût est dû aux contraintes énumérées en constatation n° 3 portant sur son implantation en milieu amianté et dans un faux plafond contenant des chemins de câbles électriques. » (sic)

Il ressort de l’article 544 du code civil que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/12562 – N° Portalis 352J-W-B7C-COCYO

Aux termes de l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal. Pour ce faire, aucune faute de la preuve du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel. Enfin, cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Si l’action peut être engagée contre le propriétaire des lieux qui dispose d’un éventuel recours contre son locataire, elle peut l’être également contre le locataire sur la responsabilité de plein droit du fait d’inconvénients excessifs de voisinage.

L’article 24 du règlement de copropriété prévoit que « chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel sera tenu aux réparations et au remplacement s’il devient nécessaire de tout ce qui constituera sa propriété privée, telle qu’elle est définie à l’article 3 ci-dessus ».

Au regard de ces éléments, il apparaît que le coût de remplacement de la gaine, dû aux constatations n°1 et n°2, résulte uniquement de son défaut d’entretien, dont la prise en charge n’incombe nullement au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. La SCI Fonciro est responsable, en qualité de propriétaire, du préjudice lié à la prise en charge de ces frais par le syndicat des copropriétaires. Il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires peut légitimement, comme il le fait en l’espèce, ne rechercher que la responsabilité de la SCI Fonciro, caractérisée en l’espèce, indépendamment de l’issue du recours en garantie que la SCI Fonciro peut exercer contre son locataire.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le remboursement de l’intervention sur la gaine à hauteur de 12.000 euros HT qui incombait à la SCI Fonciro en application de l’article 24 du règlement de copropriété, et du principe selon lequel la réparation doit permettre de replacer la victime dans son état antérieur.

La somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires, au titre du surcoût de 248.392,27 euros (260.392,27 euros – 12.000 euros) est discutée aux motifs que la copropriété n’aurait pas satisfait aux obligations de désamiantage qui lui incombent et qu’elle n’aurait pas entretenu les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’amiante présente dans le couloir desservant les lots de la SCI Fonciro n’était pas dégradée et qu’il n’y avait donc aucune obligation de le désamianter. Il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires n’expose pas quelles pièces probantes versées aux débats établissent ce fait de manière incontestable.

Il ressort en revanche des pièces produites que depuis 2013, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de [Localité 11], dans le cadre des pouvoirs de police spéciale de l’amiante qui lui sont attribués par le code de la santé publique, a pris plusieurs arrêtés successifs pour prévenir les risques d’exposition aux poussières d’amiante au sein de l’EITMM. Le préfet a ainsi fixé, par un arrêté n°2014135-0002 du 15 mai 2014, les conditions de mise en sécurité du site.

Aux termes de l’article 1er de cet arrêté, qui est produit aux débats, il est indiqué que « Les copropriétaires de l’EITM doivent prendre les mesures de prévention adaptées afin de supprimer le risque d’exposition passive aux poussières d’amiante. Sont concernés tous les bâtiments de l’EITM, selon des modalités spécifiques, en fonction des risques identifiés dans chaque bâtiment. »

L’article 6 de cet arrêté mentionne que : « Sont mises en oeuvre les préconisations suivantes dans un délai de 6 mois à compter à compter de la date de publication du présent arrêté :

— les actions correctives éventuellement déterminées par l’opérateur de repérage pour les réseaux, et les centrales d’air associées non remplacées lors des travaux effectués dans les étages techniques ;

— l’assainissement des parties du plénum du centre commercial sur lequel des dépôts de produits dégradés ont été identifiés et précisés, selon les localisations déterminées lors de la mise à jour du DTA ;

Sont mises en oeuvre les préconisations suivantes dans un délai de 9 mois à compter de la date de publication du présent arrêté :

— l’application d’un produit fixateur sur toutes les parois de toutes les gaines d’air verticales de désenfumage ;

— l’assainissement par aspiration THE (rendement de filtration supérieur à 99, 97 %) des parois intérieures des gaines, sur toute la hauteur de l’ensemble des réseaux des gaines verticales de désenfumage, et de toutes les gaines techniques de réseaux divers,

— l’assainissement, sur la base des informations recueillies lors de l’évaluation de la contamination, des réseaux horizontaux et/ou verticaux.

L’efficacité de ces mesures de dépolution doit être régulièrement contrôlée. Lors des travaux ou interventions sur les matériaux contenant de l’amiante, des mesures doivent être prises afin de s’assurer de l’absence de nouvelles contaminations ».

Il y a lieu de relever que l’article 6-1 de l’arrêté préfectoral n°75-2017-05-19-003 du 19 mai 2017 mentionne que : « Les travaux visant à la prévention des risques d’exposition aux poussières d’amiantes au sein de de l’EITMM, n’ayant pas été réalisés, des mesures compensatoires seront mises en oeuvre » ; ce qui confirme les préconisations en la matière et le défaut d’exécution de celles-ci.

Ces éléments attestent de l’existence de décisions préfectorales relatives à la nécessité d’effectuer des travaux en lien avec la prévention des risques liés à l’amiante. Ces travaux, en ce qu’ils sont relatifs à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes, relèvent de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit notamment que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat ayant pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la prise en charge du surcoût de travaux résultant des contraintes liées à l’implantation en milieu amianté et dans un faux-plafond contenant des chemins de câbles électriques, ne démontre pas suffisamment avoir assumé les diligences permettant la préservation des parties communes telles que l’exigeaient notamment les arrêtés préfectoraux produits.

Dans ces conditions, si le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le remboursement de l’intervention sur la gaine qui incombait à la SCI Fonciro, en revanche, le surcoût lié à l’intervention en milieu amianté dans les parties communes, tel que précisé par l’expert judiciaire, ne peut être mis à la charge de la SCI Fonciro – les travaux et la préservation des parties communes incombant au syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI Fonciro à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12.000 euros HT à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’absence d’entretien de la gaine d’extraction des lots de copropriété n°2241 et 2874. Il y a lieu de mentionner que cette somme portera intérêts au taux légal non pas à compter de l’assignation, mais à compter de la présente décision, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Compte tenu du sens de la présente décision, la demande formée par la SCI Fonciro tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires, de la SAS Esset et de la SARL TLMP au paiement de la somme de 260.392,27 euros, au demeurant nullement développée en fait et en droit, dans les motifs de ses conclusions, est rejetée.

— sur l’appel en garantie

La SCI Fonciro forme un appel en garantie à l’encontre de la SARL TLMP, au motif qu’elle serait responsable de l’encrassement de la gaine d’extraction. Elle invoque les termes du bail commercial renouvelé le 18 novembre 2014, qui renvoie exprésement au bail du 16 mars 2012 et notamment à ses articles 11 et 12.

La SARL TLMP oppose que le bail ne comporte pas de clause mettant à sa charge les travaux de remplacement de la gaine.

Or, aux termes de ce bail, il est indiqué dans le chapitre « réparation et travaux » que « le preneur supportera l’ensemble des charges de l’immeuble, objet de la présente location, et assurera tous les travaux d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil. » (sic)

Dans la partie du contrat relative aux « recours des tiers », il est mentionné que : « le preneur devra faire son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers, notamment pour bruits, odeurs, chaleurs ou trépidations, causés par lui ou par des appareils lui appartenant. Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai. Le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tout trouble de jouissance par les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoiera directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché. »

Il résulte des éléments exposés ci-dessus que les désordres constituent des détériorations des locaux et des équipements mis à disposition, résultant de défauts d’entretien. Par conséquent et au regard des stipulations contractuelles précitées, il convient de faire droit à la demande formée par la SCI Fonciro et dès lors de condamner la SARL TLMP à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS Esset

La SAS Esset qui ne démontre pas que le droit de la SCI Fonciro ait dégénéré en abus est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Fonciro et la SARL TLPM, qui succombent en leurs demandes, sont condamnées in solidum aux dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Martin Lecomte en application des dispositions l’article 699 du code de procédure civile, et déboutées en conséquence de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Tenue aux dépens, la SCI Fonciro est condamnée à verser la somme de 5.000 euros au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 3.000 euros à la SAS Esset.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire, compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition à greffe,

DÉCLARE la SCI Fonciro recevable en ses demandes à l’encontre de la SAS Esset ;

CONDAMNE la SCI Fonciro à verser au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 14] (EITMM) la somme de 12.000 euros HT, à titre d’indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE la SAS Esset de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum la SCI Fonciro et la SARL TLPM aux dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire ;

ACCORDE à Maître Martin Lecomte le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Fonciro à verser au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 14] ( l’EITMM) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

CONDAMNE la SCI Fonciro à verser à la SAS Esset la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL TLMP à garantir la SCI Fonciro de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre par la présente décision, en principal, intérêts, frais et accessoires ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties.

Fait et jugé à [Localité 11] le 23 mai 2025

La greffière La présidente