TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 14/08496 – N° Portalis DB3S-W-B66-NYZS

N° de MINUTE : 25/00612

Monsieur [T] [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

Monsieur [U] [Z] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

DEMANDEURS

C/

Société CONDORCET VERT BATIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline LANTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0737

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 juillet 2013, MM. [N] et [G] ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société Condorcet Vert Batim, un appartement de type quatre pièces en duplex avec jardin au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 455 000 euros TTC.

Observant en cours de travaux que l’appartement qu’ils avaient acquis était encaissé, MM. [N] et [G], ont, avant la livraison de leur bien, assigné, par acte d’huissier en date du 3 juillet 2014 la société Condorcet Vert Batim devant le tribunal de grande instance de Bobigny – devenu le tribunal judiciaire de Bobigny – aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

MM. [N] et [G] ont été convoqués le 1er décembre 2014 pour la livraison du bien. Plusieurs réserves ont été formulées. La remise des clés est intervenue le 3 mars 2015.

Par ordonnance du 29 juin 2015, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire de MM. [N] et [G].

Par acte en date du 21 juillet 2015, MM. [N] et [G] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny d’une demande d’expertise in futurum sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance du 2 octobre 2015, M. [M] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 9 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

MM. [N] et [G] ont vendu leur appartement le 15 mai 2023.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 février 2024.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière et a pris acte du désistement parfait de la demande de MM. [N] et [G] de leur demande en annulation de la vente.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2025, MM. [N] et [G] demandent au tribunal de :

— révoquer l’ordonnance de clôture ;

— condamner la société Condorcet Vert Batim à leur payer :

— la somme de 50 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice consécutif au dol, ou à défaut, au défaut d’information ;

— la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— la somme de 1 620 euros au titre des frais d’assistance technique ;

— la somme de 25 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— autoriser MM. [N] et [G] à déconsigner à leur profit la somme de 22 856 euros, actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations (consignation n°2240435) ;

— condamner la société Condorcet Vert Batim aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

— débouter la société Condorcet Vert Batim de ses demandes ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1116 du code civil, dans leur version applicable au litige, MM. [N] et [G] soutiennent avoir été victimes de manœuvres dolosives pour avoir été trompés par la société Condorcet Vert Batim à qui ils reprochent d’avoir tu de façon intentionnelle l’encaissement des espaces extérieurs de l’appartement. Ils exposent que l’encaissement est caractérisé par l’implantation du bien vendu au regard des autres immeubles ; qu’il existe ainsi une différence de niveau entre le sol de leur jardin et le sol des espaces autour de leurs terrasses et jardins, de telle sorte qu’ils étaient exposés à la vue d’autrui.

Ils ajoutent qu’eux-mêmes ne pouvaient avoir aucune connaissance de la configuration de l’appartement vendu et de son encaissement et qu’au contraire la plaquette publicitaire qui leur avait été remise indiquait « CONDORCET FACTORY est pensée pour préserver l’intimité de chacun en offrant des espaces de vie privilégiés. Empreints de modernité, les bâtiments s’articulent autour de passerelles de circulations ou de jardins suspendus, proposant de jolies perspectives ». Ils précisent que les pièces du permis de construire n’étaient pas annexées à l’acte de vente.

Ils font valoir également que la société Condorcet Vert Batim savait dès le début du projet que le bâtiment en question serait implanté bien en-dessous du niveau du sol de l’immeuble voisin et que l’encaissement litigieux, en tant que caractéristique importante du logement, était un élément déterminant de leur consentement.

Subsidiairement, MM. [N] et [G] reprochent à la société Condorcet Vert Batim d’avoir manqué à son devoir d’information.

Ils ajoutent que le préjudice de jouissance qui résulte de ces manquements consiste en un préjudice de jouissance à hauteur de 50 000 euros pour avoir été privés de toute intimité pendant huit ans.

Sur le fondement des articles 1603, 1604 et 1642-1 du code civil, MM. [N] et [G] souhaitent engager la responsabilité de la société Condorcet Vert Batim du fait de nombreux désordres, malfaçons et non-façons affectant leur bien à leur prise de possession. Ils allèguent enfin avoir subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral consécutifs aux désordres et malfaçons qui affectaient leur appartement.

Plus précisément, les demandeurs sollicitent la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance causé par l’ensemble des désordres, invoquant les défauts de qualité et de finition des peintures et des faïences ou encore des joints, des discontinuités dans les plinthes, des défauts de dimensionnement, des infiltrations d’eau dégradant le poteau du séjour, la non-conformité de l’escalier, l’ouverture dans le mauvais sens de la porte des WC, la non-conformité du bac à douche, ou encore le fait que 19 interrupteurs, 22 prises et 5 plafonniers étaient manquants ou à déplacer. Ils ajoutent que ces désordres présentent un caractère de dangerosité comme l’installation d’une prise électrique sous le robinet d’eau mais aussi l’installation d’une applique à 1,60 m dans la montée de l’escalier.

Ils font valoir également que les frais engagés au titre de frais d’architecte sont consécutifs aux fautes de la société Vert Batim.

Enfin, ils souhaitent voir déconsigner la somme de 22 826 euros à leur profit, en compensation des condamnations prononcées contre la société Vert Batim.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la société Condorcet Vert Batim demande au tribunal de :

— débouter MM. [N] et [G] de leurs demandes ;

— ordonner la déconsignation de la somme de 22 856 euros, actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations (consignation n°2240435) au profit de la société Condorcet Vert Batim ;

— condamner in solidum MM. [N] et [G] à payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Condorcet Vert Batim soutient que le bien livré n’est pas encaissé pour bénéficier de jardins situés sur le même plan et dans le prolongement de l’appartement.

Elle soutient que les acquéreurs n’établissent pas qu’une meilleure connaissance de l’implantation des bâtiments les aurait dissuadés d’acquérir et que ces derniers ne démontrent ni l’intention de tromper, ni les manœuvres, ni le caractère déterminant du dol allégué.

La société Condorcet Vert Batim estime avoir rempli son obligation d’information en permettant la visualisation de l’implantation du programme immobilier aux acquéreurs ; en mettant à leur disposition les plans des appartements et leur implantation au sein de la copropriété, en déposant au rang des minutes du notaire l’ensemble des pièces du permis de construire que MM. [N] et [G] ont été invités à consulter, en présentant lors de la signature de l’acte, les pièces du permis de construire, le plan de l’appartement, le plan de masse et la notice descriptive.

La société Condorcet Vert Batim expose en outre que les demandes indemnitaires fondées sur l’existence de désordres non-levés après la livraison ne peuvent prospérer pour ne se rapporter qu’à des désordres mineurs et d’ordre esthétique insusceptibles de générer un préjudice de jouissance ou un préjudice moral.

Au sujet de la demande de déconsignation, la société Condorcet Vert Batim rappelle n’avoir pas perçu le complet prix de la vente.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 784 alinéa 1er du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, les parties ayant conclu toutes deux postérieurement à l’ordonnance de clôture, il apparaît d’une bonne administration de la justice de la révoquer et de prononcer la fin de l’instruction de l’affaire au jour de l’audience de plaidoirie.

Sur la responsabilité de la société Condorcet Vert Batim au titre du dol et du manquement à l’obligation d’information

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut aussi procéder du silence du contractant sur une information qu’il sait déterminante du consentement de l’autre ; on l’appelle alors réticence dolosive.

Il incombe à chaque contractant une obligation précontractuelle d’information par laquelle il est tenu de faire connaître à l’autre toute information qu’il sait déterminante de son consentement, sauf à ce que cette information porte sur la valeur de la chose vendue.

En l’espèce, il n’est pas nécessaire pour le tribunal de se prononcer sur la réalité – contestée en défense – de l’encaissement du bien litigieux ou sur la dissimulation d’une information essentielle au consentement de MM. [N] et [G] dès lors qu’à supposer établie la faute de la société Condorcet Vert Batim en raison d’une réticence dolosive ou d’un manquement à son obligation d’information, le préjudice qui en résulte ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas avoir formé la vente – par l’indemnisation d’une part des frais engagés au service de la vente – ou en une perte de chance de l’avoir formée dans des conditions plus avantageuses – par l’indemnisation d’une part de la différence de prix.

Or, le tribunal observe que le préjudice allégué consiste en un préjudice de jouissance tiré de la perte d’intimité du fait de la configuration des lieux et de la différence de niveau entre le sol de leur maison et jardin et le sol des espaces environnants.

Le préjudice allégué n’entretient ainsi aucun lien de causalité avec la faute reprochée et il convient donc de débouter MM. [N] et [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur la responsabilité de la société Condorcet Vert Batim au titre des désordres, malfaçons et non-conformités

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon l’article 1147 du même code (dans sa version applicable au litige), demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

En l’espèce, le tribunal observe que les non-conformités et désordres pour lesquels MM. [N] et [G] demandent réparation de leurs préjudices s’analysent comme des vices ou désordres de construction qui ne peuvent relever que de l’article 1642-1 du code civil, à l’exclusion des articles 1603 et 1064 du code civil qu’ils invoquent de façon erronée.

Il résulte du rapport d’expertise que l’expert a constaté quarante désordres apparents à la livraison des travaux ou apparus dans le mois qui a suivi.

Si certains des désordres constatés demeurent contestés par la société Condorcet Vert Batim, celle-ci reconnaît n’avoir pas levé douze désordres dont elle reconnaît la matérialité, de telle sorte que sa responsabilité est nécessairement engagée.

A la lecture du rapport d’expertise, le tribunal relève que :

— parmi les désordres invoqués dans les écritures des demandeurs, l’expert n’a pas constaté le défaut ou le mauvais emplacement d’interrupteurs, prises et plafonniers, ni les infiltrations d’eau dégradant le poteau du séjour ;

— l’expert a constaté quarante désordres sur lesquels il n’en identifie que deux qui portent atteinte à la destination des lieux, à savoir le désordre D014 (non-conformité de l’escalier) et le désordre D028 (implantation d’une prise de courant dans le jardin sous le robinet de puisage) ;

— les autres désordres sont de nature esthétique ou sans portée significative pour leur usage ou la sécurité des personnes, et ne peuvent en conséquence être à l’origine d’un quelconque préjudice de jouissance ;

— qu’au demeurant, les demandeurs ne démontrent pas en quoi les désordres ont généré une perte ou des difficultés d’usage du bien, exception faite de la hauteur basse de l’applique dans l’escalier, à propos de laquelle ils indiquent devoir se contorsionner pour monter les marches, ce qui n’est pas concordant avec les constatations de l’expert qui constate une simple « implantation en attente de l’applique », de telle sorte que le moyen développé ne résiste pas à la lecture du rapport d’expertise.

Ainsi, en l’absence de désordre générant de façon certaine un préjudice de jouissance, et faute pour les demandeurs de démontrer en quoi, au-delà de leur matérialité, ils ont eu des répercussions sur l’usage de leur bien, MM. [N] et [G] seront déboutés de leur demande.

En revanche, MM. [N] et [G] sont bien fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice moral pour avoir eu la déconvenue de ne pas voir la société Condorcet Vert Batim lever les réserves dénoncées, qu’il convient donc d’évaluer à la somme de 2 000 euros.

Les demandeurs justifient également avoir dépensé la somme de 1 620 euros au titre de frais d’assistance technique qu’ils sont bien fondés à réclamer auprès de la société Condorcet Vert Batim.

Sur la demande de déconsignation de la somme de 22 856 euros

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1289 du code civil dans sa version applicable au litige, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

En l’espèce, il est acquis que la société Condorcet Vert Batim n’a pas perçu le solde du prix de vente qu’il convient donc de déconsigner à son profit dans la mesure où MM. [N] et [G] ne sont plus propriétaires du bien.

La compensation ne peut avoir lieu qu’entre deux débiteurs réciproques, ce qui n’est pas le cas des parties au litige dès lors qu’en ayant consigné le solde du prix, MM. [N] et [G] ne peuvent être considérés comme les débiteurs de la société Condorcet Vert Batim.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La société Condorcet Vert Batim sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire, rendue nécessaire par l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2025 ;

Déclare recevables les écritures de MM. [N] et [G] du 7 février 2025 et celles de la société Condorcet Vert Batim du 6 mai 2025 ;

Prononce la clôture de l’affaire à la date de l’audience du 12 juin 2025 ;

Condamne la société Condorcet Vert Batim à payer à MM. [N] et [G] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la société Condorcet Vert Batim à payer à MM. [N] et [G] la somme de 1 620 euros au titre des frais d’assistance technique ;

Condamne la société Condorcet Vert Batim aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Ordonne la déconsignation au profit de la société Condorcet Vert Batim de la somme de 22 856 euros, actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations (consignation n°2240435) ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,