TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01091 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZJQ

Minute : 25/361

Madame [J] [R] [B] [O] divorcée [T]

Représentant : M^e Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 274

C/

Madame [Z] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [J] [R] [B] [O] divorcée [T], demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [C]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante à l’audience du 09 septembre 2024,

non comparant à l’audience du 03 février 2025

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2020, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] a donné à bail à Madame [Z] [C] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 660 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 60 euros, soit un total mensuel de 720 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] a fait signifier à Madame [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3469,84 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] a fait assigner Madame [Z] [C] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,condamner Madame [Z] [C] à libérer le logement sans délai à compter de la décision à intervenir, et à défaut, ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 5148,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 janvier 2024.

À l’audience du 9 septembre 2024, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9405 euros arrêtée au 31 aout 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient que Madame [Z] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aucun paiement n’a été effectué pour la reprise du loyer. Elle précise que la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée le 25 juin 2024 a été contestée.

À l’audience, Madame [Z] [C], reconnait être redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle ne peut payer que le loyer et les charges et que ses revenus s’élèvent à 1380 euros, avec des charges courantes. Elle ajoute que le logement est insalubre car il existence des traces de moisissures au plafond ce qu’elle a signalé par courrier électronique.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

Par décision du 21 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats en vue de la communication par Madame [J] [O] du contrat de location visé dans l’assignation, et du justificatif de contestation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers le 25 juin 2024.

À l’audience du 3 février 2025, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12637,45 euros arrêtée au 11 décembre 2024. Elle communique les pièces complémentaires sollicitées et précise que le loyer n’est pas payé régulièrement.

Madame [Z] [C] ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En l’espèce Madame [Z] [C] ayant comparu à l’audience du 9 septembre 2024, formulant des prétentions, et exposant sa situation, il convient de statuer par jugement contradictoire, au regard des éléments présentés lors de cette audience.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2024 que Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 174,32 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [C] à payer à Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] la somme de 12463,13 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2024.

Enfin, l’exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Par décision du 26 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [Z] [C]. La commission a imposé le 25 juin 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par Madame [O].

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 26 avril 2024, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l’expiration du délai de deux mois, si bien qu’elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre à 24 heures et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2020 à compter du 28 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Madame [Z] [C] justifie de sa situation personnelle et financière.

Par ailleurs, par décision du 26 avril 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Madame [Z] [C]. La commission a imposé le 25 juin 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par Madame [O] et la contestation est en cours de traitement devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny appelée à l’audience du 12 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, dès lors, il convient, en premier lieu, de suspendre les effets de la clause résolutoire pour [Z] [C] dans l’attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [L] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il convient de fixer en ce cas une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [U] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Z] [C] à payer à Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2020 entre Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] d’une part, et Madame [Z] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 28 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Madame [Z] [C] jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Madame [Z] [C] est obligée de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE en ce cas Madame [Z] [C] à payer à Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à payer à Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] la somme de 12463,13 euros au titre des loyers et charges au 11 décembre 2024,

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RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à payer à Madame [J] [R] [W] [O] divorcée [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT