TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00649 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25D5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01563

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT ET D’ENTREPRISES (SFDE ), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

ET :

LA SOCIETE CB, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocats au barreau d’ESSONNE

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2018, la société FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT ET D’ENTREPRISE (ci-après la société « SFDE ») a consenti à la société CB un bail commercial sur des locaux dépendant du centre commercial BEL EST sis [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], local n°121.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge des référés de ce tribunal a condamné la société CB à régler à la société SFDE la somme provisionnelle de 171.001,10 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires, somme arrêtée au 14 octobre 2022, terme du 4ème trimestre 2022 inclus.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 14 novembre 2023, a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et a ajouté la condamnation de la société CB à payer à la société SFDE la somme de 54.250,15 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière facturée 2022, les loyers, charges et accessoires afférents au 1er trimestre 2023, et les loyers, charges et accessoires afférentes au 3ème trimestre 2023.

Le 9 septembre 2024, la société SFDE a fait délivrer à la société CB un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 284.310,68 euros.

Par acte du 2 avril 2025, la société SFDE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société CB, pour :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, l’expulsion de la société CB, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des lieux loués ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;

— condamner la société CB à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 114.295,51 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, pour la période du 1er octobre 2023 au 10 mars 2025, augmentée des intérêts contractuels de retard au taux de 1,5% par mois de retard,une somme de 11.429,55 euros correspondant à la clause pénale, augmentée des intérêts contractuels de retard au taux de 1,5% par mois de retard,une indemnité d’occupation égale au double du loyer global de la dernière année de location, ladite indemnité étant indexée, outre tous charges, impôts, taxes et accessoires,- débouter la société CB d’une éventuelle demande de délais ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement étaient accordés à la société CB :

— que les sommes qui seront versées par la société CB s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

— que faute pour la société combien de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’exigibilité contractuelle et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société SFDE pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société CB,

— lui voir attribuer le dépôt de garantie à titre provisionnel ;

outre la somme de 2.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de l’ordonnance à intervenir.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025.

À l’audience, la société SFDE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette locative à 160.211,14 euros, pour la période du 1er octobre 2023 au 4 septembre 2025, le montant de la clause pénale à 16.021,11 euros et sollicite du juge des référés la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que la dette totale de la société défenderesse s’élève à 388.462,39 euros dont une partie, à hauteur de 228.251,25 euros, a été fixée par les décisions précédentes et n’a pas été réglée malgré la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée.

En réplique, la société CB ne conteste pas l’arriéré locatif. Elle demande au juge des référés de débouter la société SFDE de sa demande relative à la clause pénale, de dire que les condamnations provisionnelles s’entendent en deniers ou quittances et de lui octroyer les plus larges délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. En outre, elle sollicite du juge des référés qu’il condamne la société SFDE aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique qu’elle exploite plusieurs magasins et que sa trésorerie globale a souffert du contexte économique, en raison de la crise sanitaire de 2020.

Elle ajoute qu’elle n’a pas pu reconstituer sa trésorerie aussi rapidement qu’elle l’aurait souhaité et que les propositions constructives qu’elles a présentées pour trouver une issue amiable au litige ont été refusées par la société SFDE.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 9 septembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 284.310,68 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 10 mars 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

La société CB sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, ce à quoi la société bailleresse s’oppose.

Toutefois, la société CB n’apporte aucun élément permettant de justifier sa capacité à s’acquitter des loyers courants et des arriérés.

En conséquence, il ne peut lui être accordé de délais de paiement sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

Par le jeu de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 10 octobre 2024 et l’obligation de la société CB de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société CB causant un préjudice à la société SFDE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales (conservation du dépôt de garantie, majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer conventionnel, application d’une clause pénale et majoration des intérêts), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société SFDE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 4 septembre 2025, que la société CB reste lui devoir à cette date une somme de 159.526,28 euros (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance du 3ème trimestre 2025 incluse, déduction faite de frais d’huissier non justifiés, le dernier règlement pris en compte étant une somme de 9.183,13 euros enregistrée le 4 juillet 2025.

La société CB sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, en application de l’article 1231-7 du code civil.

La société CB, succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de l’ordonnance à intervenir.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société SFDE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 10 octobre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CB ou de tous occupants de son chef hors des locaux dépendant du centre commercial BEL EST sis [Adresse 4], local n°121 ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société CB au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié;

Condamnons la société CB à payer à la société SFDE la somme provisionnelle de 159.526,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société CB à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, en ce compris les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société CB à payer à la société SFDE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN