TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 21/05896 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VKN5

N° de MINUTE : 25/01593

DEMANDEUR

S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Akil HOUSSAIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 92

C/

DEFENDEUR

S.C.I. JEROME

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2012, la S.C.I. JÉRÔME a renouvelé un bail commercial, initialement consenti le 10 mai 1999, au profit de la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE portant sur divers locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], comprenant, sur rue, une boutique avec arrière-boutique ayant une porte d’accès sur le couloir de l’immeuble et comportant un WC, et, dans la cour, cinq caves à usage de réserves, ce pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 et moyennant un loyer de 10.000 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 décembre 2019, la S.C.I. JÉRÔME a fait délivrer à la société SUPER COSMETIQUE un congé pour le 30 juin 2020, en refusant le renouvellement du bail et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice signifié le 14 juin 2021, la société SUPER COSMETIQUE a fait assigner la S.C.I. JÉRÔME devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins à titre principal de voir annuler ce congé et de voir fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020 au prix annuel de 11.160,45 euros.

Par jugement du 28 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a, notamment :

— constaté que le congé sans offre de renouvellement du 30 décembre 2019 est valable ;

— ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et commis pour y procéder M. [H] [M] ;

— condamné la société SUPERCOSMETIQUE à payer à la SCI JEROME, à compter du 30 juin 2020 jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la refus de renouvellement et ce jusqu’à complète libération des lieux.

L’expert judiciaire ainsi désigné, M. [H] [M], a déposé son rapport le 31 juillet 2024.

Exerçant son droit de préemption, l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE a acquis le 2 septembre 2024 de la S.C.I. JÉRÔME les locaux donnés à bail à la société SUPER COSMETIQUE.

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2024, l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE est intervenu volontairement à l’instance.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la société SUPER COSMETIQUE demande au juge de la mise en état de :

— ordonner à la S.C.I. JÉRÔME et à l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE de communiquer le rapport d’évaluation par les Domaines du fonds de commerce de la société SUPER COSMETIQUE exploité au [Adresse 3] à [Localité 4] et la copie intégrale de l’acte de vente des murs et du fonds de commerce par la S.C.I. JÉRÔME à l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE ;

— condamner les défendeurs aux dépens.

Par conclusions d’incidents notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE sollicitent du juge de la mise en état :

— qu’il déboute la société SUPER COSMETIQUE de toutes ses demandes ;

— qu’il condamne la société SUPER COSMETIQUE aux dépens.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la société SUPER COSMETIQUE demande au tribunal de :

— condamner solidairement ou in solidum la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE à lui payer les sommes suivantes :

• au titre de l’indemnité principale (perte du fonds de commerce) : 135 000 €

• au titre des indemnités accessoires :

droits d’enregistrement : 3460 €

honoraires de commercialisation : 10 000 €

honoraires de rédaction d’acte : 5000 €

sous-total : 18 460 €

trouble commercial : 3500 €

frais de réétiquetage : 5000 €

frais de déménagement : 4000 €

frais de réinstallation : 5000 €

indemnité pour frais divers : 2500 €

restitution de loyer trop-perçu au titre de l’indemnité d’occupation due au bailleur après réfaction de 25 %, arrêté à la date décembre 2024 inclus : 10 761,14 € HT

frais de licenciement : 35 000 € à parfaire à la date des licenciements effectifs ;

— dire que ces différentes formes emporteront intérêt à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE solidairement ou in solidum à la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Akil HOUSSAIN pour ceux dont il aurait fait l’avance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024 la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE sollicitent du tribunal :

— qu’il déboute la société SUPER COSMETIQUE de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il reçoive l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE en son intervention volontaire ;

à titre principal,

— qu’il fixe le montant de la valeur du fonds de commerce à la somme de 30.000 euros,

— qu’il fixe le montant de la valeur du droit au bail à la somme de 15.646,68 euros,

— qu’il fixe le montant de l’indemnité pour frais de commercialisation au minimum, et en aucun cas à un montant supérieur à 5.000 euros,

— qu’il fixe le montant de l’indemnité pour l’accompagnement juridique à 3.000 euros,

— qu’il fixe le montant de l’indemnité pour trouble commercial à néant,

— qu’il fixe le montant de l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 3.241,67 euros,

— qu’il fixe le montant de l’indemnité pour frais divers à la somme de 2 000 euros.

à titre subsidiaire,

— qu’il fixe les montants tels que tenus par l’expert aux termes de son rapport dans

l’hypothèse d’une réinstallation à proximité, très subsidiairement dans l’hypothèse

l’absence de réinstallation à proximité immédiate,

— qu’il condamne la société SUPER COSMETIQUE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat à Paris.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 7 mai 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant été invitées à présenter, en cours de délibéré, leurs observations sur la révocation de l’ordonnance de clôture qui se trouvait envisagée compte-tenu du fait qu’il n’avait pas été statué sur les conclusions d’incident qu’elles avaient notifiées de part et d’autre le 21 janvier 2025, le conseil de la société SUPER COSMETIQUE a fait savoir en retour, par message RPVA du 28 novembre 2025, qu’il renonçait à l’incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, de recevoir l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE en son intervention volontaire ainsi que celui-ci le sollicite dans ses écritures, cette recevabilité ne se trouvant pas contestée dans la présente instance.

Il sera fait application des dispositions légales et réglementaires dans leur rédaction en vigueur au jour du renouvellement du contrat faisant l’objet du présent litige, soit au 17 juillet 2012.

1. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

En application de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction qui a pour objet de réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

Selon ce texte, cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-14 du code civil présume ainsi que le préjudice subi par le locataire évincé correspond à la perte du fonds, tout en prévoyant que l’indemnité pourra être appréciée différemment si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans la pratique, l’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale, qui sera selon le cas une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert, et d’indemnités accessoires.

En l’espèce, la société SUPER COSMETIQUE à laquelle le bailleur a refusé le renouvellement du bail peut prétendre à une indemnité d’éviction, laquelle doit être appréciée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice, soit à la date du présent jugement puisque la locataire se trouve encore dans les lieux – la consistance du fonds devant quant à elle être appréciée à la date du refus du renouvellement.

a. s’agissant de l’indemnité principale d’éviction

L’indemnité principale d’éviction est une indemnité dite « de remplacement » ou « de perte de fonds » si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce par perte de la clientèle et qu’il s’agit de lui permettre d’acheter un fonds équivalent ; elle est une indemnité dite « de transfert » ou « de déplacement » si l’exploitation du fonds de commerce peut au contraire se poursuivre ailleurs.

Il importe donc, en premier lieu, de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle, ou si celle-ci sera irrémédiablement perdue.

La loi présumant que l’éviction entraine la perte du fonds de commerce du locataire, il appartient au bailleur qui le conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, il résulte des débats que ni la S.C.I. JÉRÔME, bailleur lors du renouvellement à effet au 1er juillet 2011, ni l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE devenu propriétaire des lieux le 2 septembre 2024, n’ont proposé de locaux de remplacement.

En outre, dans son rapport déposé le 31 juillet 2024, l’expert judiciairement désigné M. [H] [M] indique que la commercialité de la [Adresse 5] n’est pas comparable avec celle de la petite galerie marchande située à proximité, que le taux de vacance des commerces sur la [Adresse 7] est faible, que la clientèle du locataire est une clientèle de proximité, et que les locaux dispose d’une configuration peu courante avec une petite boutique sur rue et des réserves déportées d’une surface relativement importante.

De son côté, les défendeurs ne produisent aucun élément pour rapporter la preuve que la société SUPER COSMETIQUE pourrait se réinstaller à proximité sans perdre sa clientèle.

Ils échouent, par conséquent, à rapporter la preuve d’un transfert. Il convient donc de retenir que le fonds de commerce n’est pas transférable, et d’évaluer le montant de l’indemnité de remplacement.

*

Lorsque le fonds n’est pas transférable, l’indemnité de remplacement comprend la valeur marchande du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur marchande du fonds de commerce est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail. En effet, le droit au bail constituant un des éléments du fonds de commerce disparu, il constitue sauf exception l’indemnisation minimale à laquelle peut prétendre le locataire évincé.

Dès lors, si la valeur du droit au bail s’avère supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, le locataire évincé doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail. Dans la pratique dominante, cette valeur correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, à laquelle est affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement des locaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire évalue la valeur du fonds de commerce à la somme de 57.000 euros, et la valeur du droit au bail à la somme de 36.500 euros hors frais de mutation.

En réponse au moyen du demandeur invoquant l’existence d’une offre d’achat de son fonds de commerce qui lui a été faite le 29 octobre 2024 par la S.A.R.L. SOHEL pour un montant de 135.000, il sera observé qu’aucun élément ne se trouve versé aux débats pour établir le sérieux de cette offre d’achat, qui ne se trouve corroborée par aucun autre élément.

En réponse aux moyens des défendeurs soutenant que cette valeur apparaît excessive compte-tenu du prix de cession du fonds de commerce au 3 janvier 2007 qui s’élevait alors à 30.000 euros, il convient de relever qu’ainsi que le souligne l’expert dans son rapport le fonds de commerce était déficitaire en 2006 d’après les données connues, tandis qu’il est bénéficiaire en 2018, 2019, et 2022 – les années 2020 et 2021 n’étant pas significatives compte-tenu de la pandémie de covid-19 et de ses conséquences –, qu’il est donc cohérent qu’un fonds de commerce bénéficiaire se valorise sur un montant supérieur à un fonds déficitaire, qu’il est possible par ailleurs que le chiffre d’affaires hors taxe qui avait été retenu pour fixer le prix de cession en 2007 ait intégré la vente du stock, et qu’enfin la valorisation du fonds de commerce à hauteur de 57.000 euros sur la base de 45% du chiffre d’affaires moyen, soit 4,19 fois l’EBE moyen, apparaît à la fois conforme aux usages et cohérent avec la cession de 2007 qui portait sur un fonds déficitaire.

Considération prise de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la somme de 57.000 euros.

b. s’agissant des indemnités accessoires d’éviction

Les indemnités accessoires, dont la liste figurant à l’article L.145-14 du code du commerce n’est pas limitative, correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de son éviction des lieux loués.

Les frais de remploi. L’indemnité pour frais de remploi vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau droit au bail. Elle comprend notamment les droits de mutation à payer, les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est due si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour frais de remploi, incluant les droits d’enregistrement, les honoraires de commercialisation, et les honoraires d’assistance juridique, à la somme de 16 000 euros.

Le bailleur ne rapporte pas la preuve, ainsi que la charge lui en incombe, que ces frais ne sont pas dus, les circonstances qu’il invoque dans ses écritures sur la possibilité d’une réinstallation à proximité n’étant pas de nature à exclure l’indemnité pour frais de remploi.

Quant aux moyens développés par la société SUPER COSMETIQUE, ils apparaissent inopérants dans la mesure où ceux-ci se fondent sur une valeur du fonds de 135.000 euros, alors que celle-ci a été évaluée plus haut à la somme de 57.000 euros.

Compte-tenu de ces éléments, une indemnité de 16.000 euros sera donc allouée à ce titre.

Le trouble commercial. L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds dus au non-renouvellement du bail : gestion de l’éviction, recherche de locaux de transfert ou d’un nouveau fonds.

En l’espèce, l’expert évalue l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 3400 euros.

Si la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE font ici valoir le réaménagement du quartier pour en conclure à l’absence de trouble commercial, il ressort du rapport d’expertise déposé le 31 juillet 2024 par M. [H] [M] que les travaux qui ont débuté en 2022 sur la [Adresse 5] à [Localité 4] sont temporaires, qu’à cette occasion le marché non-alimentaire qui s’y tient habituellement a temporairement été déplacé à environ 400 mètres, et que ces travaux visent à végétaliser les lieux, y installer de nouvelles terrasses, commerces, et espaces ludiques, et à en faire un parvis unique avec la [Adresse 6]. Aucun élément versé aux débats ne permet donc d’établir que le réaménagement de la place entrainerait l’absence de pérennisation de l’activité du locataire.

De son côté la société SUPER COSMETIQUE ne justifie d’aucun élément justifiant que cette indemnité soit portée à la somme de 3500 euros, ainsi qu’elle le sollicite sans invoquer aucun moyen à son soutien.

Compte-tenu de ces éléments, une indemnité de 3400 euros sera donc allouée à ce titre.

Les frais de déménagement. L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé, étant précisé que le déménagement constitue pour le locataire un préjudice que le juge se doit d’évaluer même en l’absence de pièces justificatives.

En l’espèce, sur le fondement du devis de déménagement produit en cours d’expertise par la société SUPER COSMETIQUE, l’indemnité de frais de déménagement sera fixée à la somme de 3241,67 euros H.T., étant observé qu’il appartenait à l’intéressée de produire un devis plus récent si elle entendait obtenir l’actualisation de cette somme.

Les frais de réinstallation. L’indemnité pour frais de réinstallation est destinée à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus : travaux d’aménagement ou d’équipement, travaux de mise aux normes, etc… Ils doivent avoir été constatés dans les locaux objet de l’éviction.

En l’espèce, la locataire ne justifiant pas d’aménagements spécifiques dans les locaux objet de l’éviction dont elle aurait assumé le coût afin de les adapter à son activité et susceptibles d’être réinstallés dans les locaux de remplacement, la demande formée par la société SUPER COSMETIQUE au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

L’indemnité pour frais divers. Cette indemnité couvre les autres frais liés à l’éviction tels que notamment ceux relatifs aux formalités à effectuer auprès du greffe, à l’information des clients et des fournisseurs, ou encore au transfert des contrats de fournitures et de service.

En l’espèce, l’expert les a évalués forfaitairement à la somme de 2000 euros. La locataire ne rapportant pas la preuve de motifs précis et vérifiés pour lesquels il conviendrait d’augmenter cette somme, c’est donc un montant de 2000 euros qui sera retenu à ce titre.

Les frais de ré-étiquetage. La société SUPER COSMETIQUE ne justifiant pas dans ses écritures de la nécessité, du fait de l’éviction, de procéder à un ré-étiquetage des produits qu’elle distribue, sa demande formée à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Les frais de licenciement. Il est constant que les frais de licenciement du personnel ne sont remboursés que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et uniquement si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

En l’espèce, la société SUPER COSMETIQUE ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande tendant à voir fixer les indemnités de licenciements à la somme de 35.000 euros à parfaire, lesdits licenciements n’étant pas intervenus à ce jour. Cette demande ne peut donc qu’être rejetée, et il sera simplement indiqué que les frais de licenciement s’ajouteront le cas échéant au montant de l’indemnité d’éviction à condition que les justificatifs en soient présentés.

Conclusion.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, les indemnités accessoires s’élèvent à un montant de 16.000 (frais de remploi) + 3400 (trouble commercial) + 3241,67 (frais de déménagement) + 2000 (frais divers) soit 24.641,67 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme globale de 57.000 + 24.641,67 soit 81.641,67 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

S’agissant du débiteur de l’indemnité d’éviction, il est constant que l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail au locataire commerçant dont il n’est pas déchargé par la vente de l’immeuble (Civ.3, 30 mai 2001, n°00-10.111). La dette d’indemnité d’éviction a, en effet, un caractère personnel qui empêche qu’elle soit transférée à l’acquéreur en même temps que la propriété du bien immobilier loué.

Il convient, par suite, de condamner, en l’absence d’exercice par l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L.145-58 du code du commerce, la S.C.I. JÉRÔME à payer à la société SUPER COSMETIQUE la somme de 81.641,67 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Pour les motifs qui précèdent, la demande de condamnation solidaire ou in solidum de l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE sera rejetée.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

À cette somme de de 81.641,67 euros s’ajoutent les éventuels frais de licenciement exposés par la société SUPER COSMETIQUE sur production par celle-ci des justificatifs.

2. Sur la demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, l’expert judiciaire évalue la valeur locative en renouvellement à la somme de 13.504,50 euros, en appliquant un prix unitaire de 450 €/m2B à la surface pondérée des locaux de 30,01 m2 .

Il convient d’y appliquer un abattement de précarité qui sera fixé comme il est d’usage à 10%, la locataire ne justifiant pas d’un préjudice causé par la précarité qui serait plus important, soit une indemnité d’occupation annuelle de 13.500 – 10 % soit 12.150 euros hors taxes hors charges.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme annuelle de 12.150 euros hors taxes hors charges, ce à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux – étant observé que la présente juridiction ne se trouve saisie d’aucune demande de condamnation en paiement à ce titre.

3. Sur la demande en restitution de la somme de 10.761,14 euros au titre du loyer trop perçu

L’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus (soit 12.150 euros hors taxes hors charges par an) étant supérieure au montant du loyer contractuel tel qu’il s’élevait au 1er juillet 2020 d’après les écritures de la locataire (soit 11.539.44 euros hors taxes hors charges par an) non contestées sur ce point, sa demande en restitution de la somme de 10.761,14 euros au titre du loyer trop perçu ne peut qu’être rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. JÉRÔME, dont le refus de renouvellement du bail commercial est à l’origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de M. [H] [M]. La distraction des dépens sera autorisée au profit de Maître Akil HOUSSAIN à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. JÉRÔME sera également tenue de verser à la S.A.R.L. une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 3000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, et aucune partie ne sollicite qu’elle soit écartée – étant observé que les condamnations en paiement ont été prononcées sous réserve de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

FIXE à la somme totale de 81.641,67 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. JÉRÔME à la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE en réparation de son préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 57.000 euros

— frais de remploi : 16.000 euros

— trouble commercial : 3400 euros

— frais de déménagement : 3241,67 euros

— frais divers : 2000 euros,

ce outre les éventuels frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs ;

CONDAMNE la S.C.I. JÉRÔME, en l’absence d’exercice par l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L.145-58 du code du commerce, à payer à la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE une somme de 81.641,67 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, ainsi qu’à rembourser les éventuels frais de licenciement exposés par la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE sur production de leurs justificatifs ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire ou in solidum formée par la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE à l’égard de l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE au titre de l’indemnité d’éviction ;

REJETTE la demande en paiement formée par la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE au titre des frais de réinstallation et au titre des frais de ré-étiquetage ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE pour l’occupation des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], à la somme annuelle de 12.150 euros hors taxes hors charges, ce à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande en restitution de la somme de 10.761,14 euros au titre du loyer trop perçu formée par la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE à l’égard de la S.C.I. JÉRÔME et de l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE ;

CONDAMNE la S.C.I. JÉRÔME à payer à la S.A.R.L. SUPER COSMETIQUE une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. JÉRÔME et l’établissement public territorial PLAINE COMMUNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. JÉRÔME aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de M. [H] [M] ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Akil HOUSSAIN à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES