TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/01647 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PAI

Minute : 2025/00149

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [N] [D] épouse [U]

Monsieur [F] [U]

Copie exécutoire : M^e TONDI

Copie certifiée conforme : les défendeurs

Le 23/10/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Société SEMISO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Madame [N] [D] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [F] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2020, la société anonyme Société d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de [Localité 5] (ci-après : la SEMISO) a donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement mensuel et à terme échu d’un loyer de 962 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la SEMISO a fait signifier à Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8790,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 9 avril 2025 la SEMISO a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juillet 2025, la SEMISO a fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutioncondamner solidairement par provision Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] au paiement :de la somme de 11 639,48 euros au titre de la dette locatived’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 4 avril 2025 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 juillet 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la SEMISO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13534,72 euros arrêtée au 26 septembre 2025, loyer du mois d’août inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SEMISO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2025 ; elle ajoute que la créance de loyer n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] reconnaissent le principe de la dette et demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 375 euros par mois en plus des loyers. Ils affirment avoir cinq enfants à charge, précisent que Monsieur [F] [U] a vu ses droits à diverses prestations suspendus par suite de l’expiration de son titre de séjour et ne perçoit aucune ressource ; Madame [N] [U] justifie de la perception de la somme mensuelle de 925,07 euros au titre d’allocations familiales.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SEMISO le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SEMISO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 juin 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 25 février 2020 à compter du 5 juin 2025.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juin 2025, Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 5 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation qui a pour objet l’entretien du ménage.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 25 février 2020, le commandement de payer délivré le 4 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 26 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur les locataires de s’acquitter de la somme de 13534,72 euros.

Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] étant mariés, ils sont, conformément à l’article 220 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner par provision solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SEMISO la somme de 13534,72 euros au titre des sommes dues au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu des éléments factuels évoqués à l’audience par les défendeurs pour expliquer l’origine des impayés, de leur situation personnelle et financière ainsi que de l’accord du bailleur, il convient d’accorder à Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] des délais de paiements dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance, ainsi que le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SEMISO la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la SEMISO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 février 2020 entre la SEMISO d’une part, et Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 juin 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS par provision solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SEMISO la somme de treize mille cinq cent trente-quatre euros et soixante-douze centimes (13534,72 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 septembre 2025 échéance du mois d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision .

ACCORDONS un délai à Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à s’acquitter de la dette en trente-six (36) mensualités, en procédant à trente-cinq (35) versements mensuels et consécutifs de trois cent soixante-quinze euros (375 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNONS par provision solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SEMISO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SEMISO la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [N] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 avril 2025 et le coût de l’assignation ;

DEBOUTONS la SEMISO de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE