TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e JOURDAIN, M^e AUDINEAU

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8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06723

N° Portalis 352J-W-B7G-CXDWW

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. 98

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Didier JOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0196

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE DAMREMONT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 13 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06723 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXDWW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 22 janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 1er avril 2025, prorogée au 13 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 98 est propriétaire des lots 27 (un sous-sol dans le bâtiment Abis), 28 (un local dans le bâtiment B), 149 (un water-closet dans le bâtiment B), et 150 (une partie du trottoir de la cour) situés dans l’immeuble sis [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis géré par son syndic la société Agence du Grand [Localité 10] & States. Cette copropriété est constituée de cinq bâtiments.

Le règlement de copropriété prévoit, page 85, que « Les dépenses concernant exclusivement un bâtiment, un corps de bâtiment, ou un équipement particulier à un bâtiment ou bien encore à certains lots seulement, sont à la charge des copropriétaires dont les lots forment ledit bâtiment ou dont les lots sont desservis par l’équipement en cause. Dans ce cas, les copropriétaires des lots susdits prennent seuls part aux votes concernant les dépenses ci-dessus. Chacun dispose alors d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de dépense spéciales ».

L’assemblée générale du 5 octobre 1994, par sa résolution n°8 a autorisé la SCI 98 à être exonérée des charges des travaux dans le bâtiment B à condition qu’il n’existe aucune issue entre ses lots et l’escalier B.

La résolution n°18 de l’assemblée générale du 10 décembre 2019 a refusé d’approuver le modificatif au règlement de copropriété portant exonération du lot n°28 des charges communes spéciales afférentes aux travaux de la cage d’escalier.

Le 13 avril 2022, l’assemblée générale a voté la résolution n°11 annulant la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994.

Contestant cette décision ainsi que l’imputation de certaines charges générales et spéciales, la SCI 98 a fait assigner par acte du 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de céans aux fins essentielles d’obtenir l’annulation de la résolution n°11 susvisée et le remboursement de certaines charges.

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la SCI 98 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 6-2, 10, 10-1, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1342-8 et 1348-10 al 2 du code civil, l’article 9 du code de procedure civile, de :

“ Déclarer recevable et bien fondée la SCI 98 en ses demandes

Déclarer en voie contraire irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 11] en sa demande reconventionnelle.

Y faisant droit,

Annuler la résolution n°11, prise par l’assemblée générale du 13 avril 2022,

Enjoindre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème de rectifier les comptes individuels de la SCI 98 en appliquant les répartitions de charges du règlement de copropriété depuis le 1er juillet 2018, au besoin sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant une période de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Debouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 11] de sa demande reconventionnelle.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème à payer à la SCI 98 la somme de 700,07 € en remboursement des charges du bâtiment B appliquées depuis le 18 juillet 2018 sans décision d’une assemblée générale spéciale,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème à payer à la SCI 98 la somme de 150,12 € en remboursement de sa quote-part des travaux d’étanchéité de la cour entre les bâtiments C et D exécutés en 2019,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] 11ème à payer à la SCI 98 la somme de 1.616,16 € en remboursement de sa quote-part des travaux dans le bâtiment B en application de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème à payer à la SCI 98 la somme de 180,68 € en remboursement des frais de relance et de mise en demeure qui lui ont été imputés depuis le 1er juillet 2018.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11ème à payer à la SCI 98 la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Dispenser la SCI 98 de toute dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.”

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 6.2, 6.4, 10 al.2, 10-1, 24, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

“ Débouter la société SCI 98 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

Réputer non écrite la répartition de charges votée par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 05 octobre 1994 visant à exonérer la SCI 98 du paiement des travaux de réfection de la cage d’escalier du bâtiment B

En tout état de cause,

Condamner la SCI 98 à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Paris 11 ème la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SCI 98 au paiement des entiers dépens.”

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 18 mars 2024 et fixée à l’audience du 22 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er avril 2025, prorogée au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Si la SCI 98 conteste la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires dans le dispositif de ses conclusions, elle ne développe aucun motif d’irrecevabilité. Par conséquent, le tribunal n’examinera pas cette demande, étant rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Décision du 13 Mai 2025

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Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

Sur la demande principale tendant à l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 13 avril 2022

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°11, la SCI 98 fait valoir que :

— la résolution n°11 de l’assemblée générale du 13 avril 2022 est irrégulière pour avoir été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires au lieu des seuls copropriétaires du bâtiment B, à l’instar de la résolution n°8 du 5 octobre 1994 conformément à l’article 10 al.4 de la loi du 10 juillet 1965 et comme le prévoit le règlement de copropriété ;

— l’assemblée générale ne peut pas prononcer la nullité d’une résolution devenue définitive lorsque celle-ci a été exécutée et a créé un droit

acquis ; la SCI 98 rappelle qu’elle a été exonérée des charges spéciales du bâtiment B jusqu’en juillet 2018 en exécution de cette résolution ;

— la résolution n°8 n’est pas contraire aux articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet en ce que le règlement de copropriété a bien prévu des parties communes spéciales dont l’escalier du bâtiment B, des charges communes spéciales ainsi qu’une assemblée générale spéciale ;

— la résolution n°8 n’est pas contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’une exonération de charges est valable si le lot considéré n’a aucun accès à la partie commune correspondante ce qui est le cas de ses lots qui n’ont aucun accès à la cage d’escalier ; a fortiori la résolution n°8 précise que cette dispense est valable tant qu’aucune issue n’est créée dans l’escalier B.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que :

— la résolution n°8 est illicite et contraire à l’article 10 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle exonère le lot 28 de toute participation aux charges de travaux de réfection de l’escalier B alors qu’elles constituent des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes incombant à chaque copropriétaire même si celles-ci ne présentent aucune utilité pour eux ; elle doit donc être réputée non écrite au visa de l’article 43 de la loi précitée ;

— la résolution n°8 a créée des charges spéciales escalier sans que le règlement n’ait désigné l’escalier comme une partie commune spéciale en violation de l’article 6.2 de la loi de 1965, disposition d’ordre public de sorte qu’elle doit être réputée non écrite ;

— toute répartition de charges de copropriété contraire aux règles posées par l’article 10 doit être réputée non écrite quand bien même elle aurait été introduite au règlement de copropriété par une assemblée générale devenue définitive ;

— la résolution n°11 critiquée a été prise en application de l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965 permettant à l’assemblée générale de voter des adaptations nécessaires du règlement de copropriété ; qu’en l’espèce, les articles 6.2 et 6.4, dispositions d’ordre public, ont été introduits par la loi Elan du 23 novembre 2018 ;

— l’assemblée générale était habilitée à voter une résolution constatant l’illicéité de la résolution n°8 et la réputer non écrite ;

— en tout état de cause si la SCI 98 s’oppose à l’application de la règle de majorité de l’article 24 f, la majorité de droit commun de l’article 24 aurait suffi pour adopter la résolution ;

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— contrairement à ce que soutient la SCI 98, la résolution a été justement soumise à l’ensemble des copropriétaires s’agissant d’une clause de répartition des charges illicite, ayant pour conséquence de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;

— en tout état de cause, contrairement aux allégations de la SCI 98, la rédaction de la résolution n°8 ne permet pas de déduire qu’elle a été soumise au seul vote des copropriétaires du bâtiment B.

*

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

«  I.- Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : […]

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; "

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. "

Sur ce,

La résolution n°11 critiquée a été votée en ces termes :

«  Décision à prendre concernant le litige opposant la SCI 98 et le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de l’application des clés de répartitions prévues au règlement de copropriété.

Conditions de majorité de l’article 24

L’assemblée générale, après avoir délibéré, décide en application de l’article 24f de la loi du 10 juil-let 1965, l’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 05 octobre 1994, comme étant illicite au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Vote(nt) POUR : 36 copropriétaires(s) totalisant 3656/4 426 tantièmes

Vote(nt) [Localité 9] : 1 copropriétaire(s) totalisant 394 /4 426 tantièmes

Ont voté contre : SCI 98 (394)

Vote(nt) ABSTENTION : 3 copropriétaires(s) totalisant 376/4 426 tantièmes.

Se sont abstenus : [W] [I] (187), [D] [H] (107), [M]/LLE/[R] (82)

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ".

En outre, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994 a été votée en ces termes :

«  8°- La SCI 98 demande aux copropriétaires du bâtiment 2 d’être exemptée à l’avenir des travaux de réfection de cage d’escalier.

«  A l’unanimité, les copropriétaires du bâtiment B autorisent, pour les travaux exécutés exclusivement dans le bâtiment B, à exempter les lots de la SCI 98.

Il est précisé que cette autorisation ne reste valable que si le propriétaire de ces lots n’a pas d’issue dans l’escalier B car, dans le cas contraire, le règlement de copropriété s’appliquerait. "

Il ressort du règlement de copropriété, page 50, que constituent des parties communes spéciales à chaque bâtiment, " Les vestibules d’entrée de chaque corps de bâtiment, à l’exception des voûtes, ainsi que qu’il a été dit ci-dessus, – les escaliers et leurs cages, les paliers, les couloirs, les escaliers de descentes de cave […] ". Il convient dès lors de considérer que les escaliers communs au bâtiment B sont des parties communes spéciales au bâtiment B contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

En outre, ce même règlement stipule, page 85 que « Les dépenses concernant exclusivement un bâtiment, un corps de bâtiment, ou un équipement particulier à un bâtiment ou bien encore à certains lots seulement, sont à la charge des copropriétaires dont les lots forment ledit bâtiment ou dont les lots sont desservis par l’équipement en cause. Dans ce cas, les copropriétaires des lots susdits prennent seuls part aux votes concernant les dépenses ci-dessus. Chacun dispose alors d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de dépense spéciales ».

Ainsi, il apparaît que la résolution 11 litigieuse tendait à annuler la résolution 8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994 laquelle avait été votée exclusivement par les copropriétaires du bâtiment B comme cela est expressément retranscrit et à supprimer l’exonération de charges de travaux de l’escalier du bâtiment B au profit des lots de la SCI 98.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la résolution n°11 portait de manière directe sur la répartition des charges communes spéciales au bâtiment B et en conséquence, ne pouvait être votée que par les copropriétaires du bâtiment concerné et non par l’ensemble des copropriétaires conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.

Par conséquent et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens au soutien de la demande d’annulation, la résolution n°11 sera annulée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. "

L’article 43 de la même loi prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition laquelle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; la décision de réputer non écrite une telle clause n’ayant d’effet que pour l’avenir. (Cass, 3eme Civ.,8 novembre 2019, n°18-15.505).

La contestation d’une décision d’une assemblée générale contraire aux critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de répartition des charges n’est pas soumise au délai de l’article 42 alinéa 2 laquelle ne s’applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites. (Cass, 3eme Civ.,27 septembre 2000, n°98-22.792).

Le syndicat auquel il appartient de veiller à ce que le règlement de copropriété comporte des dispositions conformes à la loi.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite en se fondant sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que soit réputée non écrite la répartition des charges votée par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994 laquelle est, selon lui, contraire à l’article 10 al.2 de la même loi.

Il fait valoir en outre que cette résolution a eu pour conséquence de créer des charges spéciales escalier alors que l’escalier n’est pas défini par le règlement de copropriété comme une partie commune spéciale en violation des articles 6.2 et 6.4 de la loi du 10 juillet 1965, dispositions d’ordre public.

La SCI 98 demande le rejet en rappelant le règlement de copropriété a défini la cage d’escalier du bâtiment B comme une partie commune spéciale ainsi que des charges spéciales de cet escalier. En outre, il affirme que contrairement à une clause du règlement de copropriété, une résolution d’assemblée générale ne pourrait être déclarée non écrite.

Sur ce,

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges communes de travaux de l’escalier doivent être considérées comme des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes lesquelles doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Comme examiné précédemment, les escaliers sont des parties communes spéciales du bâtiment B de sorte qu’ils sont la propriété indivise des copropriétaires de ce bâtiment incluant la SCI 98.

Bien que non incorporée au règlement de copropriété, la résolution n°8 en ce qu’elle dispense la SCI 98 de charges spéciales a adopté une nouvelle répartition des charges spéciales laquelle est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et partant est susceptible d’être réputée non écrite et ce, sans être soumise au délai prévu à l’article 42 de la même loi. Dès lors, le moyen soutenu par la SCI 98 tenant à ce qu’une résolution d’assemblée générale ne peut être réputée non écrite est inopérant.

Par conséquent, au vu des éléments ci-avant développés, la résolution n°8 de l’assemblée générale de 1994 contraire à l’article 10 de la loi précitée, disposition d’ordre public sera réputée non-écrite conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Cependant, il sera constaté que le règlement de copropriété stipule, page 79 que :

«  Les charges sont constituées :

— D’une part, par les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, telles que définies à l’article suivant,

— D’autre part, par les dépenses de fonctionnement des éléments d’équipement communs et des services collectifs.

S’agissant des premières, elles seront supportées par chacun des copropriétaires ou par certains d’entre eux proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

S’agissant des secondes, elles doivent être réparties en fonction de l’utilité que les éléments d’équipement communs sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots ".

Par conséquent, la répartition des charges à l’égard de tous les copropriétaires dont la SCI 98 sera régie par les seules dispositions du règlement de copropriété relatives aux parties communes spéciales, elles-mêmes conformes aux critères légaux. En application de l’article 43 susvisé, ces dispositions s’appliqueront au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision sera devenue définitive.

Sur la demande de rectification des comptes individuels sous astreinte

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

*

Au soutien de sa demande de rectification de son compte de charges depuis le 1er juillet 2018 sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de six mois à compter du présent jugement, la SCI 98 fait valoir que :

— Le règlement de copropriété a fait l’objet de plusieurs modifications de sorte que la base de tantièmes de charges générales a été portée à 10.0052èmes le 2 octobre 2018, puis à 10.0054ème le 26 décembre 2019 ; or, pour l’exercice 2018/2019, il lui a été appliqué une base de 10.067èmes et pour les exercices 2019 à ce jour, il lui a été appliqué une base de 10.054èmes ; en outre, son lot 28 s’est vu appliquer une base de charges spéciales de 187/1.715ème au lieu de 187/1.731èmes;

Par conséquent, tous les appels de fonds sont irréguliers depuis le 1er juillet 2018.

Le syndicat des propriétaires ne présente aucune observation

Sur ce,

Il ressort des actes rectificatifs du règlement de copropriété :

— du 24 novembre 2008 que les lots n°27 et 28 étaient chacun dotés de 187/10.036èmes de parties communes générales et respectivement de 187/187èmes et de 187/1.731èmes de parties communes spéciales, le lot n°149 de 2/10.036èmes de parties communes générales et le lot 150 de 18/10.036èmes de parties communes générales ;

— du 2 octobre 2018 que les lots n°27 et 28 étaient chacun dotés de 187/10.052èmes, le lot n°149 de 2/10.052èmes et le lot 150 de 18/10.052èmes de parties communes générales ;

— du 6 juillet 2021 que les lots n°27 et 28 étaient chacun dotés de 187/10.054èmes, le lot n°149 de 2/10.054èmes et le lot 150 de 18/10.054èmes de parties communes générales.

Or, il s’évince des appels de fonds du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 que ces derniers étaient établis sur une base de 10.067èmes de parties communes générales puis à compter de 2020, sur une base de 10.069èmes. En outre, le lot n°28 faisait l’objet d’appels de fond à compter du 1er janvier 2019 de 187/1.715 tantièmes de parties communes spéciales sans que le syndicat des copropriétaires ne fournisse d’informations sur la modification de ces tantièmes.

Enfin, les assemblées générales de 2017 portent sur une base de 10.065èmes, celles de 2018 et de 2019 sur 10.067èmes, celles de 2021 et 2022 sur 10.069èmes de parties communes générales et alors que le syndicat ne le justifie pas davantage.

Il apparaît ainsi, et alors que le syndicat des copropriétaires ne l’explique pas, que les appels de fonds adressés à la SCI 98 étaient établis depuis le 1er juillet 2018 sur des tantièmes de parties communes générales et spéciales erronées. Il convient donc d’enjoindre le syndicat des copropriétaires de rectifier comme sollicité le compte individuel de la SCI 98 depuis le 1er juillet 2018 en appliquant les quote-parts tel que figurant au règlement de copropriété et à ses modificatifs.

En revanche, la demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte ne sera pas accueillie, rien ne laissant présager d’une quelconque difficulté d’exécution.

Sur la demande de remboursement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. "

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Au visa de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité et du règlement de copropriété, la SCI 98 demande le remboursement de :

— la somme de 700,07 euros au titre des charges spéciales en indiquant que des charges du bâtiment B lui sont réclamées depuis le 1er juillet 2018 alors qu’aucune assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment B n’a décidé ces dépenses et qu’il lui a été appliqué la base de 1731 tantièmes au lieu de 1715 tel que prévu par le règlement de copropriété ;

— la somme de 150,12 euros de charges relatives aux travaux d’étanchéité en pied de murs de la cour entre les bâtiments C et D lesquels auraient dû être exclusivement imputés aux copropriétaires des bâtiments précités en tant que charges spéciales ;

— la somme de 1.616,16 euros de charges des travaux du bâtiment B conformément à la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 octobre 1994 laquelle l’a exonéré de toute participation aux charges spéciales du bâtiment B et non uniquement aux charges résultant de travaux dans l’escalier ;

— la somme de 180,68 euros imputée par le syndic au titre des frais de recouvrement nécéssaires constituant notamment des frais de relance et de mise en demeure.

Répondant au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires, elle affirme que la preuve du non paiement de ses charges incombe à celui-ci et qu’en tout état de cause, elle s’est acquittée de ses charges exigibles au 18 janvier 2020 et disposait même d’un crédit de 766,32 euros à cette date.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté en prétendant que:

S’agissant des charges spéciales du bâtiment B,

— les charges spéciales du bâtiment B ont été approuvées par les assemblées générales de 2019, 2021, 2022 et 2023 qui ont approuvé les comptes de 2018 à 2022 ;

— l’approbation des comptes porte à la fois sur les charges communes spéciales et générales ;

— la SCI 98 ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait réglé ses charges.

S’agissant des charges liées aux travaux d’étanchéité,

— la résolution n°28 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018 devenue définitive a voté la répartition de ces travaux en charges générales ;

— en tout état de cause, la SCI 98 ne démontre pas que ces travaux auraient concerné des parties communes spéciales.

S’agissant des charges liées aux travaux du bâtiment B,

— l’exonération de la résolution n°8 ne concernait que les travaux de réfection de la cage d’escalier et non l’ensemble des travaux du bâtiment B ;

— en tout état de cause, elle ne justifie pas avoir réglé ces sommes.

S’agissant des frais imputés,

— la SCI 98 ne peut solliciter le remboursement de ces frais qu’elle ne justifie pas avoir réglés ;

— ils sont justifiés par la carence de la SCI 98 à régler ses charges dans les délais.

Sur ce,

S’agissant des charges spéciales du bâtiment B, si la SCI 98 soutient qu’aucune assemblée générale spéciale n’a voté les dépenses de ces charges, il convient de rappeler que les comptes émanant du syndic inclut à la fois les charges spéciales et générales et sont soumis à l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, comme le relève juste le syndicat des copropriétaires, les charges spéciales ne font pas l’objet d’un compte requérant un vote distinct. Il est ainsi justifié que les assemblées générales ont approuvé les comptes des exercices de 2018 à 2022, de sorte que les créances sont exigibles.

Par ailleurs, la SCI 98 ne démontre pas qu’elle ait été intégralement dispensée de payer ses charges spéciales, la résolution n°8 ne devant être interprétée que comme une dispense des frais de travaux de l’escalier. En outre, si elle se prévaut d’un calcul établi sur une base de tantième erronnée, celle-ci ne saurait justifier que soit annulée l’intégralité de la somme qui lui a été imputée, étant relevé qu’elle ne forme pas une demande subsidiaire visant le remboursement des seuls frais de travaux de l’escalier. Par conséquent, sa demande en remboursement des sommes de 700,07 euros et de 1616 euros sera rejetée.

S’agissant des travaux d’étanchéité, il ressort de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018 laquelle n’a pas fait l’objet de contestation, que lesdits travaux seraient répartis entre l’ensemble des copropriétaires au titre des charges communes générales. En outre, la SCI 98 qui soutient que ces frais relèveraient des charges communes spéciales aux bâtiments C et D ne le justifie pas et ne précise aucunement les dispositions du règlement de copropriété au soutien de son allégation.

Par conséquent, au vu de ces éléments, la SCI 98 étant tenue de contribuer à ces travaux au titre de ses charges communes générales, sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 150,12 euros.

Enfin, les frais de recouvrement d’un montant de 180,68 euros concernent des frais de relance et de mise en demeure depuis 2019 et divers courriers, intervenant sur la période de 2019 à 2022. L’examen des pièces versées par la SCI 98 permet de conclure que :

— les frais de relance du 26 août 2019 et du 30 août 2021 et de mises en demeure du 2 septembre 2019, du 13 décembre 2021 et du 19 mars 2022, dont certains figurent en doublon dans la demande, étaient justifiés compte tenu du solde débiteur de la SCI 98 au moment de l’envoi de ces relances et mises en demeure ;

— les frais de deux courriers RAR du 14 février 2020 ne semblent pas en lien avec des frais de recouvrement, l’un d’eux n’ayant pas de précision sur son objet et l’autre étant désigné comme étant « Mauvais état des gouttières et de la toiture ». En tout état de cause, la SCI 98 ne démontre pas qu’il s’agit de frais de recouvrement.

Elle sera donc déboutée de l’ensemble de sa demande en remboursement.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sens de la décision, chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés.

En outre, les demandes au titre des frais irrépétibles formées par le syndicat des copropriétaires et la SCI 98, seront en équité, rejetées.

La SCI 98 sera déboutée de sa demande de dispense des frais de la présente procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 13 avril 2022 ;

REPUTE non écrite la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 5 octobre 1994 ;

DIT que la nouvelle répartition des charges sera celle stipulée au règlement de copropriété ;

RAPPELLE que la nouvelle répartition ne prendra effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision sera devenue définitive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de rectifier le compte individuel de la SCI 98 en appliquant les quote-parts figurant au règlement de copropriété et ce depuis le 1er juillet 2018 ;

DEBOUTE la SCI 98 de sa demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE la SCI 98 de l’ensemble de ses demandes de remboursement formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice ;

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés ;

DEBOUTE la SCI 98 de sa demande de dispense des frais de la présente procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE la SCI 98 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Mai 2025.

La Greffière La Présidente