TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00056 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJJB

Minute : 257/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 25 Juillet 2025

[F] [T]

C/

[H] [V]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à Monsieur [F] [T] (LRAR)

Expédition délivrée à Monsieur [H] [V] (LRAR) et M^e Nathalie BERTHIER (dépôt case avocat)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 20/08/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [T]

né le 18 Août 1962 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie BERTHIER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 août 2018, [F] [T] a donné à bail à [H] [V] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 11].

Le 19 août 2024, M. [T] a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme de 4.160,06 euros au titre de loyers impayés au 26 juillet 2024, visant la clause résolutoire, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 21 août 2024.

Par acte délivré le 17 décembre 2024, notifié au préfet du Tarn-et-Garonne le 19 décembre 2024, M. [T] a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le bailleur, en cas d’abandon du logement par les locataires, à procéder ou faire procéder à l’inventaire des meubles meublant le logement, à les transporter et entreposer dans tel lieu approprié de son choix, ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais du locataire, en application des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-5 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [V] au paiement des sommes suivantes :

—  5.852,02 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— “à titre provisionnel” au paiement des loyers ayant couru du 5 décembre 2024 au prononcé de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 423,49 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  300 euros “sur le fondement de l’article 1236-6 du code civil” ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Après un renvoi ordonné à la demande du conseil de M. [V], l’affaire a été examinée à l’audience du 12 mai 2025, en présence de M. [T], comparaissant en personne, et de M. [V], représenté par son conseil.

M. [T] maintient ses demandes initiales et s’oppose au maintien de M. [V] dans le logement.

M. [V] demande au juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter M. [T] de ses demandes ;

— dire qu’en raison de la prescription, M. [T] ne peut pas récupérer l’arriéré antérieur au 17 décembre 2021 ;

— fixer la dette locative à la somme de 5.409,51 euros ;

— accorder à M. [V] des délais de paiement jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé à l’assignation valant conclusions et aux conclusions de M. [V] pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les copies du contrat de bail produites aux débats ne contiennent pas l’ensemble des pages qu’il comporte, puisque les pages 2 et 3 sont manquantes.

Or, ces pages contiennent de toute évidence les mentions relatives aux loyer et charges ainsi que la clause résolutoire.

Dans la mesure où le commandement de payer reproduit la clause résolutoire contenue dans le contrat sans contestation de M. [V] quant au fait qu’il s’agit effectivement de la clause contenue dans le contrat qui le lie à M. [T], et où M. [V] ne remet pas en cause les montants et échéances mentionnés dans les décomptes produits, sa seule contestation portant sur la prescription de l’action en paiement pour les sommes échues avant le 17 décembre 2021, il sera considéré que ces éléments sont conformes au contenu du contrat de bail.

La clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer stipule que le contrat de bail sera résilié de plein droit deux mois après commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie.

M. [T] a fait délivrer un commandement de payer à M. [V] le 19 août 2024.

Le commandement, qui comporte les mentions prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales, étant observé qu’il vise le délai de six semaines instauré par la loi du 27 juillet 2023 qui ne correspond pas aux stipulations contractuelles.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte actualisé que l’intégralité de l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que la clause résolutoire est acquise au 20 octobre 2024, ce qui entraîne la résiliation du bail de plein droit à cette date.

Dès lors, le juge n’a pas à prononcer la résiliation du bail, ce qui implique l’appréciation de l’existence d’un manquement à une obligation contractuelle et de la gravité de celui-ci de nature à justifier une résiliation judiciaire, mais il la constate.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 20 octobre 2024, et de faire droit à la demande d’expulsion.

En cas d’abandon du logement par le locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires, et procéder conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

A compter de la résiliation, M. [V] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, provision sur charges comprise, au jour de la résiliation, soit la somme de 423,49 euros par mois, sans indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, l’indemnité portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte d’ordre public en vigueur depuis le 27 mars 2014, prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 17 décembre 2024, l’action en paiement de M. [T] ne peut porter sur des sommes dues antérieurement au 17 décembre 2021.

Dès lors, l’action en paiement des sommes échues avant le 17 décembre 2021, soit un montant de 286,53 euros, sera déclarée prescrite.

M. [V] prétend avoir effectué un paiement au mois de janvier 2025, mais n’en justifie pas, alors qu’en vertu de l’article 1353 du code civil, il lui incombe de prouver ce paiement.

Au vu du décompte produit, arrêté au mois de novembre 2024, de ce qui précède et de l’article 1231-6 du code civil, M. [V] sera condamné à payer à M. [T] la somme de 5.042 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés, qui porte intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 17 décembre 2024.

Il y a lieu d’indiquer que M. [V] reconnaît devoir la somme de 5.409,51 euros pour les sommes non prescrites échues au mois de novembre 2024, ce qui est inférieur au montant cumulé des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation échue au mois de novembre 2024 tels qu’alloués par la présente décision, soit un total de (5.409,51 + 423,49 = ) 5.465,49 euros.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Il s’évince d’un document émanant de la commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne relatif à un état détaillé des dettes du 31 janvier 2025 que M. [V] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

L’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience du 12 mai 2025, M. [T] a déclaré que les dernières échéances n’avaient pas été réglées, ce que M. [V] n’a pas contesté, l’intéressé alléguant uniquement un versement effectué au mois de janvier 2025, dont il ne justifie d’ailleurs pas.

Il apparaît donc que M. [V] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience.

Dès lors, il ne peut bénéficier de délais de paiement et par conséquent, il ne peut être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [T] réclame la somme de 300 euros “sur le fondement de l’article 1236-6 du code civil”.

Il n’existe pas d’article 1236-6 du code civil.

Le bailleur fait manifestement référence à l’article 1231-6 du code civil et réclame des dommages et intérêts pour résistance abusive des locataires.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Faute pour M. [T] de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes dues, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à M. [T] la charge des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail au 20 octobre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [H] [V] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Dit qu’en cas d’abandon du logement par la locataire, le bailleur pourra effectuer l’inventaire des meubles meublants et à les faire transporter dans le local qu’il lui plaira, aux frais des locataires et ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais des locataires, en application des articles L. 433-5, L. 433-6 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déclare prescrite l’action en paiement de [F] [T] des sommes échues avant le 17 décembre 2021 ;

Condamne [H] [V] à payer à [F] [T] les sommes suivantes :

—  5.042 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 ;

— à compter du 1er novembre 2024, une indemnité d’occupation de 423,49 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute [H] [V] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Déboute [F] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne [H] [V] à payer à [F] [T] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [H] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge