TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 20/04497 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VBLM

Jugement du 30 Avril 2024

N° de minute

Affaire :

S.C.I. 3000

C/

S.A.R.L. LES GASTRONOMISTES

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES

—  350

la SELEURL LAW DICE

—  2526

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 30 Avril 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 17 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. 3000,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric GUTTON de la SELEURL LAW DICE, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES GASTRONOMISTES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christian BOREL de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 3000 est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], dans l’immeuble dit « Résidence hôtelière » dépendant d’un ensemble immobilier compris dans le périmètre de la ZAC de la CITE INTERNATIONALE DE [Localité 3].

L’immeuble est loué à la SARL BEMAVI, propriétaire du fonds de commerce du restaurant « 33 Cité ».

Le 20 décembre 2019, Maître [H] [R], Notaire à [Localité 3], a reçu un acte contenant promesse de vente, à la requête de la SCI 3000, le bénéficiaire étant la société LES GASTRONOMISTES, visant le « Volume 27 : Restaurant ».

Cet acte prévoit notamment que :

– La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 1er juin 2020 ;

– Le preneur a versé au promettant une somme de 45 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

– La vente aura lieu moyennant le prix de 2 660 000 euros;

– Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 266 000 euros ;

– La promesse de vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts, le montant maximum de la somme empruntée étant de 2 600 000 euros ;

– Le bénéficiaire s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard le 31 janvier 2020 ;

– La réalisation de cette condition suspensive devra intervenir au plus tard le 1er avril 2020 ;

– La promesse de vente est consentie sous la condition suspensive de la réalisation de la vente, au plus tard le 1er juin 2020, du fonds de commerce exploité dans les locaux vendus ;

En parallèle, le 18 décembre précédent, un compromis de vente du fonds de commerce du restaurant « 33 Cité » a été signé entre la SARL BEMAVI et la société LES GASTRONOMISTES.

Celui-ci prévoit également une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt.

Le 31 mars 2020, le Conseil de la société LES GASTRONOMISTES a adressé un email au Conseil de la SCI 3 000 faisant valoir le bouleversement économique créé par la situation de confinement, l’opération de cession ne pouvant selon lui pas aller à son terme.

Il a demandé la résolution du compromis signé le 18 décembre 2019 (portant sur la vente du fonds de commerce) en ce compris la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

De son côté, par courriels successifs du 10 avril 2020 et du 13 mai 2020, le Notaire rédacteur de la promesse de vente a écrit au Notaire des acquéreurs, indiquant ne pas avoir de réponse de la part de la SARL LES GASTRONOMISTES quant à la réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement stipulée.

Par décision, rendue le 1er février 2022, dans une instance opposant la société LES GASTRONOMISTES à la société BEMAVI, le tribunal de commerce de LYON a notamment :

– Jugé que les conditions stipulées au paragraphe 9 du compromis de cession n’ont pas été respectées.

– Dit que la société LES GASTRONOMISTES n’a pas justifié de la levée de la condition suspensive de financement, objet de l’article 9.1 du compromis de cession de fonds de commerce, avant le 1er avril 2020.

– Jugé que l’épidémie de Covid-19 ainsi que les mesures gouvernementales afférentes ne constituent pas un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil.

– Rejeté le critère de la force majeure invoqué par la société LES GASTRONOMISTES.

– Jugé que l’indemnité d’immobilisation n’a pas à être qualifiée en clause pénale.

– Condamné la société LES GASTRONOMISTES au versement de la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article 6.2 du compromis de cession.

– Rejeté la demande de la société BEMAVI de voir condamner la société LES GASTRONOMISTES à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société LES GASTRONOMISTES a interjeté appel de cette décision.

Au terme d’une assignation, délivrée le 17 juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de LYON, la SCI 3 000 a fait citer la SOCIETE LES GASTRONOMISTES devant le tribunal judiciaire de LYON.

La SCI 3000 demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2023, au visa des articles 1103, 1104 et 1304 du code civil de :

– Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI 3000,

– Constater que la société LES GASTRONOMISTES n’a pas justifié de la levée de la condition suspensive de financement et n’a pas accompli l’ensemble des diligences expressément stipulées dans l’acte notarié,

En conséquence,

– Condamner la société LES GASTRONOMISTES au versement à la SCI 3000 de la somme de 266 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

– Constater que la société LES GASTRONOMISTES a, par son silence quant à l’issue de l’opération, commis une faute préjudiciable à la SCI 3000,

En conséquence,

– Condamner la société LES GASTRONOMISTES au versement à la SCI 3000 de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– Débouter la société LES GASTRONOMISTES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner la société LES GASTRONOMISTES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à lui payer la somme de 8000 euros,

– Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

La SCI 3000 conclut que la défenderesse n’a pas respecté l’ensemble de ses obligations eu égard à la réalisation de la première condition suspensive de financement prévue dans la promesse de vente.

S’agissant de la justification du dépôt d’une demande de prêt auprès de deux établissements bancaires avant le 31 janvier 2020, elle considère que la SARL LES GASTRONOMISTES est mal fondée à évoquer le COVID-19 pour tenter de justifier de ses carences.

Elle ajoute que sa situation financière démontre que la crise sanitaire n’a pas eu d’incidence significative sur celle-ci, soulignant qu’elle justifie même d’une capacité d’emprunt plus importante que l’exercice précédent.

Elle relève également que les attestations bancaires qu’elle produit ont trait au financement du fonds de commerce et non à celui de l’immeuble.

S’agissant de la seconde condition suspensive, tenant à la vente du fonds de commerce, la SCI 3000 souligne que la société LES GASTRONOMISTES est seule à l’origine de sa défaillance.

Concernant l’exception d’inexécution par anticipation invoquée par la partie adverse, elle conclut que l’exigence de rentabilité qu’elle avance ne saurait peser sur le vendeur dans la mesure où celle-ci n’est pas entrée dans le champ contractuel.

Elle considère qu’elle ne peut se prévaloir d’une erreur sur la rentabilité, arguant seulement de circonstances postérieures à la signature de la promesse, ne résultant ni de sa volonté ni de son comportement. Elle indique de même que les jurisprudences qu’elle vise sont inapplicables en l’espèce, celles-ci concernant des circonstances existantes au jour de la promesse de vente pour retenir une cause de nullité de celle-ci, ce que ne sont pas les effets de la crise sanitaire.

En tout état de cause, elle retient que la clientèle du fonds de commerce n’a pas disparu, des solutions alternatives ayant été trouvées, la défenderesse ayant d’ailleurs investi dans d’autres restaurants.

S’agissant de la théorie de l’imprévision, elle relève que la société LES GASTRONOMISTES ne démontre pas en quoi la cession de fonds de commerce entrainerait des conséquences onéreuses manifestement excessives, ces conséquences ne pouvant pas être appréciées au jour où la défenderesse a entendu mettre fin aux relations contractuelles avec la société BEMAVI, courant mars 2020.

Elle considère de même que les circonstances liées au COVID n’ont créé aucun déséquilibre entre les parties, de nature à en favoriser une des deux.

Elle rappelle que la signature définitive de la cession du fonds devait intervenir au 1er juin 2020, les conséquences directes de la fermeture des restaurants devant donc être supportées par elle et non par la société LES GASTRONOMISTES.

Selon elle, la défenderesse ne démontre pas davantage l’impossibilité de financement qui lui aurait été opposée par les banques.

De même, elle conclut que les conditions de forme de l’imprévision ne sont pas davantage réunies, la SARL LES GASTRONOMISTES n’ayant tenté à aucun moment de renégocier le contrat, n’ayant pas davantage répondu à la proposition de la société BEMAVI de proroger les délais, ayant directement envisagé la résolution du contrat.

Concernant la force majeure, elle soutient que la société LES GASTRONOMISTES n’a pas été empêchée d’exécuter ses engagements, lesquels consistaient en premier lieu en la démonstration de l’obtention d’un financement, ne rapportant pas même la preuve du dépôt d’un dossier de prêt.

Elle conclut qu’elle ne prouve pas davantage que l’exécution du contrat aurait été plus difficile ou moins profitable, alors qu’il n’était pas question encore de l’exploitation du fonds de commerce, dont seule la société BEMAVI avait la charge jusqu’à la signature définitive de la cession.

Sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, la SCI 3000 relève, d’une part, qu’elle a été consentie afin de constituer une juste contrepartie à la durée de l’immobilisation du bien, plus longue qu’à l’accoutumée, d’autre part, qu’elle est parfaitement proportionnée compte-tenu du prix prévu et du manque à gagner subi.

Au terme de ses dernières écritures, transmises par voie électronique le 02 juin 2023, la SARL LES GASTRONOMISTES sollicite, sur le fondement des articles 1195, 1218, 1220, 1304 et 1231-5 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

– Constater la défaillance de la seconde condition suspensive le 31 mars 2020 ;

En conséquence,

– Juger que le compromis était caduc dès le 31 mars 2020,

– Rejeter la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation au titre du compromis formulée par la SCI 3000,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

– Constater que l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis vise à sanctionner l’inexécution de la société LES GASTRONOMISTES,

En conséquence,

– Juger que l’indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale,

Modérer le montant de la clause pénale compte-tenu des circonstances de la crise sanitaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

– Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI 3000 au titre de la résistance abusive de la société LES GASTRONOMISTES,

– Condamner la SCI 3000 à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SCP Jakubowicz, Mallet-Guy et Associés sur son affirmation de droit.

En premier lieu, elle soutient que la défaillance de la seconde condition suspensive a entrainé la caducité du compromis.

Elle se prévaut d’abord de l’exception d’inexécution par anticipation, évoquant la disparition des qualités essentielles de la chose vendue par la société BEMAVI.

Elle rappelle que l’arrêté du 14 mars 2020 a ordonné la fermeture des restaurants, cette période de fermeture ayant été reconduite jusqu’au 02 juin 2020, soit postérieurement à la date de réitération fixée. Elle en déduit une chute brutale du chiffre d’affaires de la société BEMAVI ainsi que la perte de sa clientèle, celles-ci remettant en cause l’existence même de la délivrance du fonds de commerce, le prix de cession ayant été fixé en fonction de ces éléments.

Elle souligne d’ailleurs que la société BEMAVI n’a jamais déféré à sa sommation de communiquer les éléments comptables relatifs à l’exercice clos au 31 décembre 2020.

Selon elle, la jurisprudence reconnait que l’erreur sur la rentabilité peut constituer une erreur substantielle affectant le consentement, telle qu’un défaut de clientèle.

Elle indique que ces éléments étaient déterminants de son consentement, la société BEMAVI s’étant d’ailleurs engagée dans le compromis à ce que le fonds soit exploité de façon normale jusqu’au jour de la signature de l’acte définitif.

Concernant ses comptes 2020 produits par la requérante, elle considère qu’il ne s’agit pas de savoir si elle a été impactée par la crise sanitaire mais bien de déterminer si le fonds de commerce l’avait été et si ses caractéristiques essentielles en avaient été modifiées.

S’agissant de l’imprévision, elle relève d’abord que le compromis de vente ne comporte aucune disposition relative à la renonciation des acquéreurs à s’en prévaloir, ne s’étant jamais opposée de son côté à une fin des discussions des parties, demeurant ouverte à une renégociation des conditions, contrairement à la société BEMAVI dont la seule proposition de prorogation des délais était inopérante s’agissant de griefs portant sur l’assiette de la chose vendue.

Concernant la force majeure, elle soutient d’avoir bien déposé des demandes de financement dans le délai prévu par le compromis de cession du fonds de commerce, avant le 15 février 2020, les banques ayant finalement décidé de stopper tout examen du dossier de financement, ne pouvant dès lors obtenir un accord avant le 1er avril suivant, sa situation financière, telle qu’évoquée par la SCI 3000, étant dès lors indifférente.

En second lieu, elle considère que la défaillance de la première condition suspensive est indifférente.

Elle rappelle que la requérante ne lui a jamais demandé de justifier du dépôt d’un dossier de prêt avant le 31 janvier 2020.

Elle ajoute que sa réalisation, n’aurait pas, en tout état de cause, sauver la caducité du compromis.

Elle en déduit que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due par elle car la défaillance de la première condition suspensive n’est pas liée à l’absence de démarches en vue d’obtenir un financement mais à la défaillance de la seconde condition suspensive ayant entrainé la caducité du compromis dès le 31 mars 2020.

A titre subsidiaire, elle conclut que l’indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale, celle-ci n’ayant pas pour objet de compenser l’immobilisation de l’immeuble mais de sanctionner l’absence de réitération du compromis à la date fixée, si les acheteurs changeaient simplement d’avis sur la conclusion de la vente.

Elle soutient de même que le montant est manifestement excessif, correspondant à 10% du prix de vente de l’immeuble.

En tout état de cause, elle fait valoir l’absence de résistance abusive de sa part pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 3000. Elle relève que le préjudice qu’elle invoque n’est ni cité, ni démontré.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 mars 2024, a été mise en délibéré au 30 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la caducité du compromis de vente

Les articles 1103 et 1104 du code civil rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte également des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du même code que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort de la promesse de vente du 20 décembre 2019 susvisée que :

« La promesse de vente est consentie, sous la condition suspensive d’obtention par le BENEFICIAIRE d’un ou plusieurs prêts nécessaires au financement d’acquisition des BIENS objets des présentes, aux conditions suspensives suivantes :

Montant maximum de la somme empruntée 2 600 000 €

Durée maximale de remboursement : 15 ans

Taux nominal d’intérêt maximum 1,80 % l’an, hors assurance.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304–3 du Code civil.

I- Obligation du bénéficiaire vis-à-vis du crédit sollicité.

Le BENEFICIAIRE s’oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard, le 31 janvier 2020 de la présente promesse et à justifier au PROMETTANT et à son notaire de son dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

À défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le promettant aura la faculté de demander au BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le PROMETTANT pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

Le BENEFICIAIRE devra informer, sans retard, le PROMETTANT de tout évènement, provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II- Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devrait être réalisée au plus tard le 1er avril 2020.

Le BENEFICIAIRE devra justifier au PROMETTANT de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par tout moyen écrit adressé au plus tard dans les cinq (5) jours, suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi du prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire, chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans les délais visés ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.

Par suite, le PROMETTANT retrouvera son entière liberté, mais le BENEFICIAIRE ne pourra recourir l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité immobilisation restera acquise au PROMETTANT en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. Le BENEFICIAIRE déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. (…)

II- ACQUISITION DU FONDS DE COMMERCE

La promesse de vente est consentie sous la condition suspensive de la réalisation de la vente, au plus tard le 1er juin 2020, du fonds de commerce exploité dans les locaux vendus.

Etant ici précisé que, dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse de cession du fonds de commerce en date à [Localité 3] du 18 décembre 2019 dont copie est ci-annexée, étaient réalisées, et que le bénéficiaire ne réitère pas son engagement d’achat du fonds, les présentes conventions seront caduques, à charge toutefois pour le bénéficiaire de verser au promettant la totalité de l’indemnité d’immobilisation ».

— Sur l’exception d’inexécution par anticipation invoquée par la société LES GASTRONOMISTES :

L’article 1220 du code civil dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

L’article 1132 du même code prévoit également que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, si l’arrêté du 14 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus COVD-19, tout comme les autres dispositions législatives et réglementaires intervenues dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, ont effectivement entravé le bon fonctionnement des restaurants, ils ne sauraient néanmoins être considérés comme des circonstances permettant à l’acquéreur, la SARL LES GASTRONOMISTES, d’invoquer par anticipation le défaut de délivrance de la chose vendue.

En outre, si la société LES GASTRONOMISTES fait valoir à juste titre que les restaurants n’ont repris leur activité que le 02 juin 2020, soit le lendemain de la date de réitération fixée par la promesse de vente, cette date n’était néanmoins pas encore connue lorsqu’elle a écrit à la SCI 3000, le 31 mars 2020, pour se prévaloir de la résolution du contrat.

De même, si la défenderesse rappelle que la clientèle constitue une condition essentielle d’existence d’un fonds de commerce, les « solutions alternatives » évoquées par la SCI 3000 ne s’étant pas encore mises en place au début du confinement, il n’en demeure pas moins que la société LES GASTRONOMISTES ne peut se prévaloir d’une erreur substantielle ayant affecté son consentement, ne s’étant pas trompée sur la rentabilité du fonds, au moment de la signature de la promesse de vente, la défenderesse ne démontrant d’ailleurs pas que cet élément était entré dans le champ contractuel.

L’exception d’inexécution invoquée par la SARL LES GASTRONOMISTES sera donc écartée.

— Sur la théorie de l’imprévision invoquée par la société LES GASTRONOMISTES :

L’article 1195 du code civil prévoit que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Autrement dit, pour que les conditions de l’imprévision soient réunies, il appartient à la société LES GASTRONOMISTES de démontrer tant la réunion de conditions de fond, tenant à l’existence de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rendant son exécution manifestement excessive, que le respect de conditions de forme, impliquant une demande de renégociation du contrat.

D’une part, si la défenderesse se prévaut de l’imprévisibilité des circonstances liées à la crise du COVID-19 et au premier confinement, elle ne démontre pas qu’elles rendaient l’exécution du contrat manifestement onéreuse.

En effet, la SARL LES GASTRONOMISTES se fonde sur les annonces successives du ministre de l’économie et des finances ainsi que du premier ministre, des 28 février 2020 et 14 mars 2020, portant sur la fermeture des restaurants et les restrictions sanitaires, relevant à ce titre la chute du chiffre d’affaires de tels commerces durant cette période. Néanmoins, elle passe sous silence les mesures d’aide gouvernementale qui ont été annoncées et prises en parallèle pour soutenir, à tout le moins en partie, le secteur de la restauration visée, étant précisé qu’au moment où la société LES GASTRONOMISTES s’adresse à la SCI LES 3000, le 31 mars 2020, elle n’en supporte pas le coût, ne devant commencer à exploiter le fonds de commerce que deux mois plus tard.

Elle ne pouvait dès lors se prévaloir de conséquences onéreuses manifestement excessives.

D’autre part, en tout état de cause, les conditions de forme de l’imprévision ne sont pas remplies.

En effet, si la SARL LES GASTRONOMISTES affirme ne jamais s’être opposée à une fin des discussions entre les parties, il ressort pourtant du courriel de son Conseil, en date du 31 mars 2020, les termes suivants : « Dans ce contexte, l’opération de cession objet du compromis du 18 décembre 2019 ne pourra malheureusement pas aller à son terme, le bouleversement économique créé par la situation de confinement actuelle ne le permettant pas (..) Je vous remercie dans ce contexte, de bien vouloir me faire part de la position de vos clients quant à la résolution rétroactive du compromis signé le 18 décembre 2019, en ce compris son article 6.2 relatif à l’indemnité d’immobilisation, dont le principe n’aurait évidemment pas été accepté par mes clients s’ils avaient pu envisager la survenance des circonstances actuelles ».

La SARL LES GASTRONOMISTES ne peut ainsi contester n’avoir formulé aucune proposition de renégociation, que ce soit sur le prix ou encore sur le terme convenu, concluant exclusivement à la résolution du compromis.

Les échanges ultérieurs qu’elle verse aux débats, s’ils concernent l’acquisition du fonds de commerce de la société BEMAVI, viennent illustrer son absence de demande de renégociation, alors qu’une proposition de délai supplémentaire était formée par la partie venderesse en retour.

Par conséquent, les conditions de l’imprévision invoquée par la SARL LES GASTRONOMISTES ne sont pas réunies.

— Sur la force majeure opposée par la société LES GASTRONOMISTES :

Il ressort des dispositions de l’article 1218 du code civil qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La force majeure se définit comme un évènement imprévisible, irrésistible et indépendant de la volonté des parties.

A cet égard, si l’épidémie du COVID-19 et les différentes mesures de restriction rappelées par la société LES GASTRONOMISTES peuvent être considérées comme des évènements imprévisibles et extérieurs aux parties, il appartient néanmoins à la défenderesse de démontrer que celui-ci l’a empêché d’exécuter les conditions suspensives susvisées, à savoir d’obtenir un prêt pour financement l’opération et acheter le fonds de commerce.

Or, si la défenderesse se prévaut en l’espèce de l’impossibilité d’obtenir un accord de financement avant l’expiration de la condition suspensive du compromis le 1er avril 2020, compte-tenu du confinement, elle n’en rapporte pas la preuve.

En effet, alors qu’elle ne justifie déjà pas avoir déposé sa demande de prêt, au plus tard le 31 janvier 2020, soit avant les premières restrictions sanitaires, elle ne démontre pas davantage que les établissements bancaires auraient décidé de stopper tout examen de son dossier de financement, ne communiquant pas de justificatif d’un refus de prêt de leur part.

En premier lieu, il doit être relevé que l’ensemble des attestations bancaires produites portent sur le financement du fonds de commerce et non l’immeuble lui-même.

En second lieu, si elle communique une attestation de la SOCIETE GENERALE, du 25 février 2020, dont il ressort qu’après réception de sa demande, elle la tiendra informée de l’avancée de son dossier, elle ne produit pas d’attestation supplémentaire de cet établissement bancaire, où il apparaîtrait qu’elle aurait « suspendu l’étude » de son dossier, compte-tenu du confinement, n’étant pas en mesure de l’instruire.

Les mêmes conclusions doivent être tirées quant à l’attestation de la BNP PARIBAS, datée du 11 février 2020.

En troisième lieu, si la société LES GASTRONOMISTES joint une attestation de bpifrance, du 07 mai 2021, ayant étudié sa demande de financement le 12 février 2020, la banque précise ensuite « En raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19 et du contexte économique incertain, nous avons d’un commun accord arrêté d’étudier ce dossier. » Autrement dit, la banque n’a donc pas décidé de stopper unilatéralement l’examen de son dossier, de sorte que le confinement ne peut être considéré comme un évènement irrésistible.

La force majeure n’est donc pas caractérisée.

Dès lors, alors que la défaillance des conditions suspensives est imputable à la SARL LES GASTRONOMISTES, elles doivent donc être réputées accomplies, la caducité du compromis de vente n’étant donc pas encourue.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1231-5 du code civil rappelle que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

D’une part, il convient de rappeler que la promesse de vente prévoit au titre de la « FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE » que « le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes. (…) Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE indépendamment du comportement du PROMETTANT ».

D’autre part, elle stipule également « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE – Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DEUX CENT SOIXANTE-SIX MILLE EUROS (266 000,00 EUR). Le BENEFICIAIRE s’oblige à verser l’indemnité d’immobilisation au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. »

Il en résulte que cette clause constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire, la société LES GASTRONOMISTES, pendant la durée de la levée de l’option. Stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 10%, elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d’opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas, contrairement aux affirmations de la défenderesse, une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel demeurait libre d’exercer ou pas sa faculté d’option.

Par conséquent, la société LES GASTRONOMISTES sera déboutée de sa demande de modération de l’indemnité d’immobilisation et sera condamnée à verser à la SCI 3000 la somme de 266 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI 3000

L’article 1240 du code civil rappelle que tout fait de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la SCI 3000 se prévaut de l’absence de réponse de la société LES GASTRONOMISTES face à ses relances, force est de constater que ce n’est pas le cas ; si la défenderesse a opposé la partie adverse la résiliation du contrat, il n’en demeure pas moins qu’elle n’est pas restée silencieuse. Si elle a, à tort, estimé qu’à la suite de l’épidémie de Covid 19 et aux mesures qui ont été prises par l’autorité publique, l’opération de cession ne pouvait aller à son terme, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a pas adopté un comportement fautif.

En conséquence, la SCI 3000 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LES GASTRONOMISTES, partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l1'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner la SARL LES GASTRONOMISTES à verser à la SCI 3000 la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL LES GASTRONOMISTES de sa demande visant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 20 décembre 2019,

DEBOUTE la SARL LES GASTRONOMISTES de sa demande de réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SARL LES GASTRONOMISTES à verser à la SCI 3000 la somme de 266 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DEBOUTE la SCI 3000 de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SARL LES GASTRONOMISTES à supporter l’intégralité des dépens de l’instance,

CONDAMNE la SARL LES GASTRONOMISTES à verser à la SCI 3000 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL LES GASTRONOMISTES de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi la présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE