TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL

Copie certifiée conforme à :

— M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12083

N° Portalis 352J-W-B7I-C4V7T

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS BELLEROCHE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDERESSE

S.C.I. MONILUC

[Adresse 3]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4V7T

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Moniluc est propriétaire des lots de copropriété n°104, 147, 225 et 226 dans un immeuble situé [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées au défendeur le 08 octobre 2024, il demande sa condamnation, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, au paiement de:

— la somme de 13.935,24 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024.

— la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi.

— la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure, la SCI Moniluc n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4V7T

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 06 mai 2021, 29 juin 2022, 29 septembre 2022, 27 juin 2023 et 06 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, fixé le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 13.935,24 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Moniluc, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 13.882,24 euros au 1er octobre 2024 (4ème appel provisionnel de l’exercice 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI Moniluc sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires communique en l’espèce une mise en demeure datée du12 mars 2024 adressée à la SCI Moniluc dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

L’ensemble des frais dont il réclame le paiement ont toutefois été engagés avant cette date et ne peuvent lui être alloués sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Moniluc de ses obligations.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Moniluc a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

La SCI Moniluc, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Moniluc sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Moniluc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  13.882,24 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024 (4ème appel provisionnel de l’exercice 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Moniluc au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente