TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 04 Juillet 2024

Enrôlement : N° RG 17/00334 – N° Portalis DBW3-W-B7B-TJQF

AFFAIRE : S.C.I. RAQUETTE CLUB ( M^e Paul MIMRAN)

C/ S.A.R.L. CITYA CARTIER (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Avril 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juillet 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

La S.C.I. RAQUETTE CLUB, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 301 117 567, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

La S.C.I. PRADO NAXOS, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 323 415 208, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

La société CITYA CARTIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 347 503 583, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

Le [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PAUL [O], SA immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 069 800 464, dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

La société CABINET PAUL [O], SA immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 069 800 464, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

La S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE [9] CLUB sis à [Localité 11] est une copropriété composée d’immeubles d’habitations et d’un parc de sports en son centre.

La société SAGEC exerçant sous l’enseigne URBANIA, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société CITYA CARTIER (ci-après la société CITYA), en était le syndic jusqu’en juin 2014. Elle a été remplacée à cette date par la société CABINET PAUL [O] (ci-après le cabinet PAUL [O]), assuré au titre de sa responsabilité professionnelle auprès de la société AXA FRANCE IARD (ci-après la société AXA).

Depuis 1987, la SCI PRADO NAXOS est propriétaire des lots 468 et 469, composés respectivement d’un club house et d’une salle de réunion, et d’une piscine.

LA SCI RAQUETTE CLUB est quant à elle propriétaire du lot 470 constitué d’un parc des sports, comprenant un terrain composé initialement de neuf courts de tennis et aujourd’hui de six mini terrains de football.

Ces lots proviennent de la division d’un seul et même lot numéro 401, dont était propriétaire depuis 1979 la SCI LA MEDITERRANEE RESIDENCE LE CLUB, aux droits de laquelle viennent aujourd’hui les deux SCI précitées.

Un contentieux est né entre le syndicat des copropriétaires et les deux SCI concernant les charges de copropriété applicables à ces lots.

En 2005, une procédure de recouvrement de charges a ainsi été diligentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des SCI RAQUETTE CLUB et SCI PRADO NAXOS, et une hypothèque judiciaire a été prise au mois de juin 2005 afin de garantir leurs dettes.

Par un arrêt en date du 31 octobre 2013, la Cour d’appel d'[Localité 7] a rejeté les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété réclamées. Il a parallèlement déclaré inopposables au syndicat l’acte notarié du 30 avril 1987 ayant divisé le lot 401, l’acte notarié du même jour ayant vendu le lot 468 issu de la division, et l’acte notarié du 30 septembre 1987 ayant vendu le lot 469 issu de la division.

Les lots 468, 469, et 470 ont fait l’objet d’un nouveau regroupement en un seul lot numéro 572 suivant acte notarié en date du 12 décembre 2014.

Par assignation en date du 28 décembre 2016, la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS ont attrait devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires LE CLUB représenté par son syndic en exercice la société CABINET PAUL [O], ainsi que le cabinet PAUL [O], aux fins de :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] Club, représenté par son syndic, le cabinet [O], à remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, des appels de fonds conformes à l’arrêt du 31 octobre 2013, et ce depuis 2006,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Club, représenté par son syndic, le cabinet [O], à payer à chacune des SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB la somme de 100.000 euros, à titre de dommages et intérêts commises dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, relatives à l’administration et la conservation de l’immeuble,

— Condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à payer à chacune des SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB la somme de 50.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— Condamner le cabinet [O] à payer à chacune des SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUN la somme de 50.000 euros du fait du préjudice subi par les concluantes au visa de l’article 1240 du code civil,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, et le cabinet Paul [O] à payer à chacune des SCI la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 17/00334.

Par assignation en intervention forcée et en dénonce en date du 16 février 2018, le [Adresse 15] représenté par son syndic le cabinet [13] [O] a attrait devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE la société CITYA CARTIER aux fins de :

— Dire l’appel en garantie recevable,

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG17/00334.

— Dire que la société CITYA CARTIER a commis une faute :

• En ne produisant pas les documents justificatifs des charges devant les juridictions de fond,

• En ne rectifiant pas la comptabilité de la copropriété suite à l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 7] du 31 octobre 2013,

• En ne conseillant pas le syndicat des copropriétaires sur l’opportunité d’une remise à zéro des comptes des copropriétaires demandeurs,

— Condamner la société CITYA CARTIER à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLUB de toutes les condamnations qui pourraient intervenir contre lui,

— Condamner la société CITYA CARTIER à verser à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société CITYA CARTIER aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2018, les deux instances ont été jointes.

Enfin, par assignation en date du 1er octobre 2020 en intervention forcée et en dénonce d’assignations, le cabinet Paul [O] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE son assureur la société AXA aux fins de :

— Recevoir le cabinet Paul [O] en son intervention forcée, et joindre la présente procédure à l’affaire principale enrôlée sous le numéro RG17/00334.

— Dans l’hypothèse d’une condamnation du cabinet Paul [O], dire et juger que les garanties souscrites auprès de AXA doivent trouver application, en conséquence condamner AXA à relever et garantir le cabinet Paul [O] des condamnations mises à sa charge,

— Condamner tout succombant à payer au cabinet Paul [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens distraits au profit de M^e NAUDIN.

Par ordonnance en date du 25 février 2021, la jonction de cette affaire avec les deux précédemment jointes a été ordonnée.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale opposée par la société AXA à son assurée la société CABINET PAUL [O].

*

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 10 septembre 2020, la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS demandent au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet [O], à payer à chacune des SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB la somme de 100.000 € à chacune, à titre de dommages et intérêts sur les fautes commises dans le cadre de l’accomplissent de sa mission, relatives à l’administration et la conservation de l’immeuble.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic en exercice le Cabinet [O] à payer à chacune des SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB la somme de 50.000 € sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

— CONDAMNER solidairement le Cabinet Paul [O], et le Cabinet CYTIA CARTIER à payer à chacune des SCI la somme de 50.000 € du fait du préjudice subi par les concluantes, au visa de l’article 1240 du Code Civil.

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble LE CLUB représenté par son [14], ainsi que le Cabinet Paul [O] et le Cabinet CYTIA CARTIER à payer à chacune des SCI la somme de 2.500 € au visa de l’article 700 du CPC.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires LE CLUB, représenté par son syndic, ainsi que le Cabinet Paul [O] et le Cabinet CYTIA CARTIER aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 février 2023, le [Adresse 15] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que les SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB ne rapporte pas la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires ni d’un préjudice

— METTRE HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires

— En conséquence, DEBOUTER les SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que les préjudices de la SCI PRADO NAXOS et de la SCI RAQUETTE CLUB ne sont prouvés ni dans leur principe, ni dans leur évaluation

— En conséquence, DEBOUTER les SCI PRADO NAXOS et RAQUETTE CLUB de toutes leurs demandes, fins et conclusions

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si une faute devait être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Vu l’ancien article 1147 du code civil applicable aux faits de l’espèce

Vu l’article 1992 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

— CONDAMNER la société CITYA CARTIER à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient intervenir contre lui

— RAMENER le préjudice des SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS à de plus justes proportions

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER les SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS ou tout succombant à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER les SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 février 2023, la société CABINET PAUL [O] demande au tribunal, au visa notamment de l’article 1240 du code civil et L.113-2 du Code des assurances, de :

A titre principal :

— Débouter la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du cabinet PAUL [O].

A titre subsidiaire :

Si par impossible une quelconque condamnation était prononcée contre le CABINET [O], il est demandé au Tribunal de faire application des garanties souscrites auprès de la compagnie AXA France IARD et par conséquent de :

— Condamner la société AXA France IARD à relever et garantir la Société CABINET PAUL [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la

SCI RAQUETTE CLUB et de la SCI PRADO NAXOS tant en principal qu’intérêts, frais et dépens.

En tout état de cause :

— Condamner solidairement la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS, ou tout succombant à régler à la société cabinet PAUL [O] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e NAUDIN avocat aux offres de droit.

— Débouter la société AXA France IARD de ses demandes dirigées à l’encontre du cabinet PAUL [O] au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 29 décembre 2022, la société AXA demande au tribunal, au visa des articles L114-1 et suivants et L 511-1 du Code des assurances, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que les SCI requérantes manquent radicalement à rapporter la preuve d’un manquement de la société cabinet PAUL [O], de surcroît causalement lié à un préjudice indemnisable.

Partant,

— Les DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER conséquemment la société CABINET PAUL [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que les garanties souscrites par la société cabinet PAUL [O] auprès de la Compagnie AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables en l’espèce,

— FAIRE application de la franchise et des plafonds contractuels,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société cabinet PAUL [O], ou tout succombant, au paiement de la somme de 1 500 € à la société AXA FRANCE IARD, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la société cabinet PAUL [O] ou tout succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 03 février 2023, la société CITYA CARTIER demande au tribunal, au visa des articles 1147, 1382 et 2224 du Code civil de :

— DIRE que les demandes des sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS, dirigées contre la société CITYA CARTIER, se heurtent à la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— REJETER les demandes des sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS formulées contre la société CITYA CARTIER et LES DECLARER PRESCRITES ;

— DIRE que l’astreinte est une mesure de contrainte personnelle qui ne peut donner lieu à une condamnation et relever et garantir ;

— REJETER toute demande formulée contre CYTIA CARTIER à ce titre ;

— DIRE que les sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS ne caractérisent pas leur préjudice ;

— DIRE que les sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS ne font pas la preuve entre les fautes alléguées, et les préjudices allégués ;

— DIRE que les faits reprochés à la concluante sont sans lien de causalité avec les échecs des ventes allégués, faute pour la concluante d’avoir été syndic à la date des ventes projetées ;

— REJETER toutes les demandes des sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS et du syndicat des copropriétaires ;

— REJETER toutes les demandes dirigées contre la société CITYA CARTIER ;

— COMDANMER les sociétés RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le dépens.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 octobre 2023

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 avril 2024.

Le délibéré a été fixé à la date du 4 juillet 2024.

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MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes des SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS à l’égard de la société CITYA

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS recherchent dans le cadre du présent litige la responsabilité délictuelle de la société CITYA, ancien syndic de la copropriété, au titre de divers manquements aux missions qui lui étaient confiées.

Cette action en responsabilité du syndic relève bien de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 précité.

Il résulte des écritures des deux SCI requérantes que celles-ci reprochent à la société CITYA de leur avoir réclamé, à partir de 2005, des charges de copropriété indues, d’avoir pris à cette même date des hypothèques sur leurs lots pour garantir le paiement de ces charges, puis d’avoir maintenu la mention de ces sommes sur les appels de fonds et au débit de leurs comptes alors que le montant de la demande avait d’abord été considérablement réduit dans le cadre de l’instance judiciaire, puis qu’une décision de justice de la cour d’Appel en date du 31 octobre 2013 avait définitivement débouté le syndicat. Elles lui reprochent également de ne pas avoir fait lever les hypothèques après cette décision.

Les pièces produites démontrent que par acte d’huissier du 3 juin 2005, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure à l’encontre des demanderesses pour obtenir le paiement de charges à hauteur de 114.380,59 euros.

A partir du 1er juillet 2009, les requérantes ont mis en demeure la société CITYA de procéder à la rectification des appels de fonds qui leur étaient adressés et qui mentionnaient des charges qu’elles estimaient indues.

Le jugement en date du 23 octobre 2012 indique que par conclusions du 4 novembre 2011, la demande du syndicat au titre des charges a été ramenée à la somme de 27.539,63 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2009.

Le syndicat des copropriétaires a finalement été débouté intégralement de sa demande en paiement, faute de justifier l’exigibilité de cette somme. Cette décision a ensuite été confirmée par la Cour d’Appel le 31 octobre 2013.

Il est par ailleurs constant que la société CITYA a cessé d’être le syndic de la copropriété à compter du 30 juin 2014, les derniers appels de fonds établis par ses soins et mentionnant les sommes contestées s’arrêtant à cette période.

Il s’en déduit que les requérantes avaient connaissance le 31 octobre 2013 au plus tard, date de l’arrêt de la Cour d’Appel, du fait que les sommes qui lui étaient réclamées n’étaient pas dues et que la prise d’hypothèque était dès lors injustifiée. Elles ont ensuite pu constater, au plus tard le 30 juin 2014, le maintien de ces sommes sur leurs appels de fonds.

Dès lors, elles disposaient d’un délai de cinq ans à compter de ces deux dates pour engager la responsabilité de la société CITYA pour les manquements allégués, puisqu’elles avaient alors connaissance de l’ensemble des éléments leur permettant d’exercer leur recours contre celle-ci au titre de la facturation de charges indues et de la prise d’hypothèque injustifiée, puis du maintien de ces sommes sur leurs appels de fonds.

Il n’est pas contesté que la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS n’ont toutefois formé des demandes à l’encontre de la société CITYA que dans le cadre de leurs dernières conclusions du 10 septembre 2020, l’assignation initiale en date du 28 décembre 2016 n’ayant été dirigée que contre le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic en exercice, le cabinet PAUL [O].

Les demandes formées par ces deux sociétés à l’égard de la société CITYA sont donc prescrites et seront par conséquent déclarées irrecevables.

Sur les demandes de la SCI RAQUETTE CLUB et de la SCI PRADO NAXOS à l’égard du syndicat des copropriétaires

La SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour avoir manqué à son obligation de bonne administration de l’immeuble prévue par la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement délictuel. Elles lui reprochent la mauvaise tenue de la comptabilité de la copropriété et le fait d’avoir porté au débit de leur compte, de manière persistante, des dettes indues, y compris après que des décisions de justice l’aient débouté de ses demandes à ce titre. Elles lui reprochent également d’avoir maintenu de manière fautive des hypothèques.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est ainsi nécessaire, pour engager la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, de démontrer qu’il a commis une faute qui a entrainé un préjudice au détriment des requérantes.

Le tribunal constate en l’espèce que les requérantes invoquent divers manquements commis par le syndicat dans l’administration de l’immeuble. Pour autant, elles échouent à en rapporter la preuve.

En effet, il convient de relever que la responsabilité du syndicat du chef des manquements du syndic, en sa qualité de mandataire, n’est pas invoquée, seule sa responsabilité au titre de ses propres manquements étant recherchée sur le fondement délictuel.

Or, il est constant que le syndicat avait, pendant la période concernée, mandaté en qualité de syndic la société SAGEC aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société CITYA. Ce professionnel avait ainsi reçu pour mission d’administrer l’immeuble pour son compte et d’en assurer la gestion comptable et financière, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, cette mission comprenant celle de comptabiliser et de recouvrer les charges de copropriété. Il lui revenait également de procéder aux démarches de prise et de levée d’hypothèques pour garantir la créance du syndicat dès lors que celle-ci était exigible, en application de l’article 19 de la même loi.

Il ne peut qu’être relevé que les fautes aujourd’hui reprochées par les sociétés requérantes au syndicat des copropriétaires relèvent exclusivement des missions qu’il avait confiées à son syndic professionnel, s’agissant de l’imputation de charges non justifiées, du maintien de ces dettes en comptabilité malgré les décisions de justice contraires et du maintien des hypothèques relatives à cette créance indue.

Les SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS ne démontrent pas que le syndicat aurait, par des décisions prises en assemblée générale ou par des instructions qu’il aurait données à son mandataire, personnellement manqué à ses obligations à ce titre, alors qu’il s’était fait assister d’un professionnel auquel il avait confié la tenue de la comptabilité et l’administration de l’immeuble pour son compte, lui-même étant profane en la matière.

Elles n’établissent pas davantage l’existence de la part du syndicat d’un comportement malveillant voire d’une intention de leur nuire comme elles l’allèguent sans fournir d’élément de preuve sur ce point. Les échanges de courriels et de SMS produits, attribués à un certain [G] [X] qui appartiendrait au syndic mais dont ni l’identité ni la qualité ne sont justifiés, et qui ne sont eux-mêmes pas datés ni authentifiés d’aucune manière, ne constituent aucunement à cet égard une pièce probante d’un éventuel comportement malveillant du syndicat des copropriétaires, d’autant qu’ils n’émanent pas en tout état de cause d’un de ses membres.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de démonstration d’un manquement propre du syndicat constitutif d’une faute personnelle de sa part, sa responsabilité délictuelle ne peut être engagée.

Les demandes dirigées à l’encontre du syndicat seront donc rejetées.

Sur les demandes de la SCI RAQUETTE CLUB et de la SCI PRADO NAXOS à l’égard du syndic CABINET PAUL [O]

Les requérantes recherchent parallèlement la responsabilité du cabinet PAUL [O], syndic de la copropriété à compter du 1er juillet 2014, pour avoir maintenu en comptabilité, après sa prise de fonction et malgré les décisions de justice précédemment rendues, la mention des charges indûment réclamées ainsi que les hypothèques prises.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de l’ordonnance du 22 octobre 2015 applicable au présent litige, le syndic est chargé, notamment, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il est également chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

Le syndic assure par ailleurs la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé, notamment :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat (…).

Il résulte de ces dispositions et de celles de l’article 1240 précédemment rappelées que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les SCI RAQUETTE CLUB et PRADO NAXOS versent aux débats à l’appui de leurs prétentions :

— les appels de fonds adressés par le cabinet PAUL [O] pour les périodes du 1/07/2014 au 30/09/2014, du 1/10/2014 au 31/12/2014 et du 1/01/2015 au 31/03/2015, mentionnant au débit de leurs comptes respectifs un « solde antérieur » de 156.324,84 euros pour la SCI PRADO NAXOS et de 157.028,97 euros pour la SCI RAQUETTE CLUB, ainsi que les redditions des comptes pour l’année 2014 mentionnant ces mêmes sommes ;

— les appels de fonds ultérieurement établis par le cabinet PAUL [O] à l’attention de la SCI PRADO NAXOS pour les périodes du 1/04/2015 au 30/06/2015, du 1/07/2015 au 30/09/2015, du 1/10/2015 au 31/12/2015, et du 1/04/2016 au 30/06/2016, mentionnant un solde antérieur de 156.324,84 euros (appel du 2ème trimestre 2015) puis de 157.093,78 euros (appels des 3ème et 4ème trimestres 2015) et de 156.730,87 euros (appel du 2ème trimestre 2016) ;

— les appels de fonds établis par le cabinet PAUL [O] à l’attention de la SCI RAQUETTE CLUB pour les périodes du 1/01/2016 au 30/09/2016, mentionnant un solde antérieur de 159.866,83 euros puis de 158.658,15 euros et 158.895,15 euros ;

— l’appel de fonds commun établi par ce même syndic à l’attention des deux SCI pour le dernier trimestre 2016, mentionnant un solde débiteur antérieur de 319.042 euros.

Elles produisent en outre les décisions de justice précédemment citées, en date du 23 octobre 2012 et du 31 octobre 2013, qui ont débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges de copropriété dirigée à leur encontre.

Sur ce point, la lecture du jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 23 octobre 2012 permet de constater que le syndicat des copropriétaires sollicitait dans le cadre de son assignation initiale du 3 juin 2005 la somme de 114.380,59 euros au titre des charges impayées, et que cette demande a ensuite été ramenée à la somme de 27.539,63 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2009, par conclusions du 4 novembre 2011. Le tribunal a toutefois débouté le syndicat de l’intégralité de ses demandes au motif que les pièces produites étaient contradictoires et insuffisantes à justifier de la somme réclamée, aucun procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes n’étant notamment versé.

Cette décision a ensuite été confirmée par la Cour d’Appel d'[Localité 6] par arrêt du 31 octobre 2013 qui a, de la même manière, considéré qu’à défaut de production notamment des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices échus et les budgets prévisionnels, et des décomptes individuels, la demande de condamnation à hauteur de [Localité 3] euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2012 ne pouvait prospérer.

Cette décision, dont le caractère définitif n’est pas contesté, a ainsi considéré que les sommes sollicitées par le syndicat au titre de l’arriéré de charges de copropriété n’étaient pas dues faute d’être justifiées, quand bien même elle n’a pas expressément jugé que les appels de fonds en eux-mêmes étaient irréguliers.

Il en résulte que le syndicat ne pouvait donc ultérieurement réclamer aux deux sociétés requérantes une quelconque somme au titre de charges antérieures au 31 décembre 2012, date à laquelle le décompte soumis à la Cour d’Appel était arrêté. Or, il n’est pas discuté que le « solde antérieur » inscrit au débit du compte des demanderesses sur les appels de fonds établis par le cabinet PAUL [O] à partir du 1er juillet 2014 correspond bien à des charges antérieures à cette date, et non à des charges courantes postérieures.

C’est donc à tort que ces sommes ont été maintenues au débit des comptes de charges de la SCI RAQUETTE CLUB et de la SCI PRADO NAXOS ainsi que sur les appels de fonds, et que les hypothèques qui avaient antérieurement été prises en garantie de ces sommes n’ont pas levées.

La société PAUL [O] ne peut valablement prétendre que cette erreur serait uniquement imputable au précédent syndic CITYA dont elle ne pouvait « modifier la comptabilité » établie antérieurement et qu’elle était tenue de reprendre. En effet, il appartient au syndic d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et d’établir ainsi les comptes de celui-ci en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et ce conformément aux éléments dont il dispose et aux règles de déontologie et de sincérité des comptes applicables à sa profession. Il lui revient par conséquent d’établir à compter de sa désignation et pour l’avenir sa propre comptabilité, en corrigeant les éventuelles erreurs commises antérieurement au regard des éléments nouveaux dont il a connaissance, quand bien même il ne peut modifier les comptes des exercices antérieurs précédemment établis et approuvés en assemblée générale.

Les fautes éventuellement commises par le cabinet CITYA ne sont donc pas de nature à exonérer le cabinet PAUL [O] de sa propre responsabilité.

Par ailleurs, le fait que les assemblées générales antérieures n’aient pas été contestées et que les comptes des précédents exercices aient été définitivement approuvés est indifférent, dès lors que l’approbation des comptes n’implique pas approbation des décomptes individuels de charges des copropriétaires, qui restent fondés à les contester, et qu’en l’espèce, une décision de justice est venue indiquer que les sommes réclamées n’étaient pas dues, en soulignant au surplus que les procès-verbaux desdites assemblées générales n’avaient notamment pas été communiqués.

Il appartenait donc au nouveau syndic, informé du caractère contesté de la créance invoquée par le syndicat et de la teneur des décisions judiciaires rendues sur ce point, de supprimer la mention du solde antérieur des appels de fonds et décomptes établis par ses soins à l’attention des deux requérantes, étant relevé que ces mentions ont été maintenues jusqu’en 2016, soit pendant près de trois ans après la décision rendue par la cour d’Appel d'[Localité 7] et près de deux ans après la nomination du cabinet PAUL [O], et ce malgré plusieurs courriers lui ayant été adressés en date du 15 juillet 2015, 28 septembre 2015 et 4 août 2016, sollicitant la régularisation des appels de fonds et de leurs comptes de charges.

Le cabinet PAUL [O] a d’ailleurs de toute évidence fini par rectifier en comptabilité les charges dues par les deux sociétés requérantes, ce qui est démontré par la production du pré-état daté établi par ses soins le 20 février 2017, qui fait état de charges dues à hauteur de 12.772,09 euros et ne reprend dès lors pas le solde antérieur contesté.

Il lui revenait également de procéder à la levée des hypothèques précédemment prises en 2005 et à leur radiation, conformément à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’il était manifeste qu’elles reposaient sur des dettes non justifiées. Sur ce point, le fait que les requérantes n’aient pas elles-mêmes sollicité judiciairement la levée de ces suretés, ou que ces dernières n’aient pas été reconduites à leur échéance en 2015, ne sont pas susceptibles d’exonérer le cabinet PAUL [O] de sa responsabilité, dès lors que lui-même n’a effectué aucune démarche en ce sens, ce qui a abouti à maintenir ces hypothèques de manière injustifiée pendant un an au moins.

Le cabinet PAUL [O] a donc indiscutablement commis une faute dans l’administration de l’immeuble et la tenue de la comptabilité du syndicat postérieurement à sa nomination.

S’agissant de leur préjudice, la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS soutiennent que cette faute les a entravés dans leur gestion entrepreneuriale en grevant leur bilan et en les empêchant de solliciter un emprunt, puis a retardé leur projet de vente de leurs lots de copropriété, le montant démesuré des charges dues décourageant les acquéreurs potentiels. Elles relèvent également l’animosité occasionnée chez les copropriétaires par l’importance des dettes alléguées. Elles sollicitent de ce fait la condamnation du cabinet PAUL [O] au paiement d’une somme de 50.000 euros chacune à titre de dommages et intérêts.

Il ne peut être contesté que la nature des fautes commises de même que la durée pendant laquelle des dettes injustifiées ont été maintenues au débit du compte des deux sociétés est de nature à avoir rendu plus compliquée la recherche d’un acquéreur pour leurs lots, le montant des charges dues étant un élément nécessairement pris en compte dans le cadre d’un achat immobilier.

Les requérantes justifient sur ce point avoir engagé des discussions avec le consistoire israélite de [Localité 10] à compter du 12 février 2014 afin de lui vendre leurs trois lots, cet acquéreur ayant toutefois finalement renoncé à cette acquisition en mai 2015 en raison de « l’absence de sécurité juridique » entourant l’opération. Elles produisent également deux courriels d’un même agent immobilier du 16 septembre 2015 et du 2 novembre 2016 faisant état du fait que plusieurs investisseurs intéressés n’ont pas souhaité se positionner « compte tenu du solde négatif de plus de 159.000 euros, édité par le cabinet [O] », ou « du reliquat exorbitant de charges apparaissant au passif des appels de fonds », la vente étant « difficile voire compromise » par ces éléments.

Il est constant que le cabinet PAUL [O] était bien le syndic de l’immeuble pendant la période correspondant au projet de vente des requérantes.

Ainsi, s’il n’est pas contesté que les lots ont finalement été vendus le 15 mai 2017, il est établi que le maintien, entre 2014 et 2016 au moins, de la mention au débit de leur compte de sommes importantes au titre des charges de copropriété, a bien participé à retarder leur projet de vente immobilière. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 10.000 euros chacune.

Le surplus des demandes sera en revanche rejeté faute pour les deux SCI de justifier de ce qu’elles allèguent quant à leur préjudice financier et à l’entrave dans leur gestion entrepreneuriale, ou à l’impossibilité d’obtenir un emprunt, ce qu’elles ne démontrent par aucune pièce.

Ainsi, la société CABINET PAUL [O] sera condamnée à payer à la SCI RAQUETTE CLUB ainsi qu’à la SCI PRADO NAXOS une somme de 10.000 euros chacune.

Sur la garantie de la société AXA

Le cabinet PAUL [O] sollicite en cas de condamnation la garantie de son assureur, la société AXA. Il soutient qu’il avait souscrit auprès de cette société une police couvrant sa responsabilité civile professionnelle, qui est mobilisable dès lors que la tardiveté de la déclaration de sinistre invoquée par l’assureur pour dénier sa garantie ne lui a causé aucun préjudice et ne peut dès lors lui être opposée, conformément à l’article L113-2 du code des assurances.

Il résulte de l’article 4 des conditions particulières de la police souscrite, produites par le cabinet PAUL [O], que celle-ci a vocation à garantir l’assuré « contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber du fait de l’exercice de son activité professionnelle (…), en raison des dommages subis par autrui, y compris les clients, et résultant :

a) Soit d’erreurs, omissions ou négligences, retard commis par lui-même, ses collaborateurs ou préposés,

b) Soit de perte ou destruction des pièces ou documents confiés. »

Il n’est pas contesté que les fautes précédemment rappelées imputables au cabinet PAUL [O] relèvent bien d’erreurs, omissions ou négligences commises dans l’exercice de son activité professionnelle, qui ont donc vocation à être garanties au titre du contrat.

Toutefois, la société AXA invoque l’article 33 des conditions particulières précitées qui prévoient un délai de déclaration à l’assureur de quinze jours à compter de la connaissance du sinistre, et indique que par dérogation, « lorsque l’assuré n’aura pas transmis à l’assureur un exploit d’ajournement dans les quinze jours de sa notification, il sera déchu de la garantie dès lors que cet exploit constituera le premier avis adressé à l’assureur pour le sinistre considéré. » Cet article ajoute que « L’Assuré dont la responsabilité est mise en cause doit joindre à sa déclaration une copie de la réclamation qui lui est faite, les pièces essentielles du dossier, ainsi qu’un exposé des faits et son avis personnel sur la suite à donner, notamment sur l’intérêt d’une transaction de nature à éviter les poursuites ; il doit fournir tous concours utiles à l’Assureur. »

Le cabinet PAUL [O] ne conteste pas qu’elle n’a pas respecté ces délais.

Pour autant, il rappelle à juste titre les dispositions de l’article L113-2 du code des assurances, qui énoncent que l’assuré doit donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner sa garantie de l’assureur, mais que lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice.

Or, la société AXA n’invoque en l’espèce aucun préjudice qui lui aurait été causé par la déclaration tardive effectuée par son assuré, notamment aucune perte d’un éventuel recours vis-à-vis d’un tiers.

Dans ces conditions, elle n’est pas fondée à lui opposer cette déchéance de garantie et doit être condamnée à le garantir des condamnations mises à sa charge au titre de la police souscrite couvrant sa responsabilité civile professionnelle.

Elle est en revanche fondée à lui opposer les franchises et plafonds de garantie prévus au contrat.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société AXA, qui succombe in fine, sera condamnée aux dépens.

La société CABINET PAUL [O] sera quant à elle condamnée à payer à la SCI RAQUETTE CLUB et à la SCI PRADO NAXOS une somme de 2.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnation dont elle sera également garantie par son assureur.

En équité, les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au regard de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes formulées par la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS à l’encontre de la SARL CITYA CARTIER ;

DEBOUTE la SCI RAQUETTE CLUB et la SCI PRADO NAXOS et de leurs demandes dirigées à l’encontre du [Adresse 15] ;

CONDAMNE la SA CABINET PAUL [O] à payer à la SCI RAQUETTE CLUB et à la SCI PRADO NAXOS la somme de 10.000 euros chacune, en réparation de leur préjudice lié au retard dans leur projet de vente de leurs lots ;

CONDAMNE la SA CABINET PAUL [O] à payer à la SCI RAQUETTE CLUB et à la SCI PRADO NAXOS la somme de 2.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SA CABINET PAUL [O] des condamnations mises à sa charge en principal, frais et dépens, sous réserve de l’application des plafonds de garantie et franchises prévus au contrat ;

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre juillet deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT