TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/00211 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YM7U

N° de MINUTE : 25/944

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

représenté par son syndic le Cabinet H2S

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

Madame [V] [G]

Née le 09 janvier 1977

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Pierre LADOUCEUR-BONNEFEMME de la SELARL AVOCATS PARTNERS LBL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2494

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a assigné Mme [V] [G] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement de charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter Mme [V] [G] l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [V] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 23 871,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 et ordonner la capitalisation des intérêts ;

* 5 000 euros à titre dommages et intérêts ;

* 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 03 septembre 2024, Mme [V] [G] demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* annuler les résolutions 13, 13-1 et 13-2 1'assemblée générale du 29 mars 2023 •

* condamner le Syndicat de Copropriétaires du [Adresse 3] à rembourser la somme de 12 282,36 euros perçue indûment ;

— à titre subsidiaire :

* accorder à Mme [G] un délai de paiement de 12 mois pour régler l’intégralité de la dette nouvelle fixée par le Tribunal ;

* condamner le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] verse aux débats notamment :

— une matrice cadastrale datée du 12 janvier 2022 mentionnant une mise à jour en 2021 ;

— le contrat de syndic pour la période du 14 décembre 2023 au 31 mars 2026 ;

— des appels de fonds datés du 21 décembre 2021 au 12 septembre 2023 et du 15 décembre 2023 au 16 septembre 2024 ;

— le procès-verbal des assemblées générales du 20 décembre 2021, 29 mars 2023, 11 décembre 2023 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels,

— un tableau intitulé « décompte de la dette » pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve du quantum de sa créance, en se limitant à produire un tableau qu’il a établi et intitulé « décompte de la dette » pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 (pièce demandeur n°7), cette pièce n’étant pas corroborée par une pièce comptable du Syndicat des copropriétaires tel qu’un extrait du grand livre ou un extrait du compte copropriétaire de Mme [V] [G] et les appels de fonds produits aux débats étant insuffisants pour apporter une telle corroboration.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ayant été débouté de sa demande principale au titre des charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de Mme [V] [G].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’annulation des résolutions 13, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 29 mars 2025

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes et que cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il en résulte que les décisions de l’assemblée générale ne peuvent être contestées que par voie d’action et non par voie d’exception à titre reconventionnel.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [V] [G] de sa demande d’annulation des résolutions 13, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 29 mars 2025.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et Mme [V] [G] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [V] [G] de sa demande d’annulation des résolutions 13, 13-1 et 13-2 de l’assemblée générale du 29 mars 2025 ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [V] [G] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART