TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/00494 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNK

Minute : 25/00493

S.A. VILOGIA

Représentant : Maître [V], avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [R] [L]

Madame [E] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Hakima ES SAADI, du cabinet de Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [E] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 septembre 2013, l’OPH de [Localité 14], aux droits duquel vient la société VILOGIA, a donné à bail à M. [R] [L] et à Mme [E] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 435,62 euros outre une provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de [Localité 14] aux droits duquel vient la société VILOGIA, par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024 a fait signifier à M. [R] [L] et à Mme [E] [C] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 343,92 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée par acte de commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société VILOGIA a fait assigner M. [R] [L] et Mme [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 11 avril 2025, au visa des articles L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 834 et 835 du code de procédure civile et aux fins de :

Constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par l’OPH [Localité 14] GRAND [Localité 13] GRAND EST aux droits duquel se trouve VILOGIA à M. [R] [L] et Mme [E] [C] suivant contrat sous seing privé en date du 3 septembre 2013 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application des dispositions de l’article 4.4 du contrat de location et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée,

En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [L] et Mme [E] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement n°41 sis à [Adresse 15], , si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier et ce en application des dispositions des articles L. 411-1 t suivantes du code de procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,

Condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [E] [C] à payer la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] GRAND [Localité 13] GRAND EST, la somme 2 343 euros à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,

Fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l’indemnité d’occupation, conformément aux dispositions de l’article L. 1231-5 du code civil,

Condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [E] [C] au paiement mensuel de ladite indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner solidairement M. [R] [L] et à Mme [E] [C] à payer le montant des charges afférentes à l’occupation du logement jusqu’à libération des lieux,

Condamner solidairement M. [R] [L] et à Mme [E] [C] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [E] [C] en tous les dépens qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 janvier 2025.

A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 juin 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, la société VILOGIA, représentée par son conseil a maintenu les termes de son assignation et a actualisé la dette à la somme de 2 842,52 euros. Elle a indiqué que le paiement du loyer courant était repris et a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [R] [L] a comparu en personne. Il n’a pas contesté la dette mais a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de régler une somme mensuelle de 80 euros. II a précisé que ses revenus mensuels étaient de 1300 euros.

Mme [E] [C] régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [E] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société VILOGIA produit le bail signé le 3 septembre 2013, le commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 9 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 2 842,52 euros. L’obligation au paiement des locataires est donc démontrée.

Le bail stipule à l’article 6.1 de ses conditions générales intitulé « Solidarité » que « le terme générique » locataire « désigne tous les signataires du contrat de location agissant conjointement solidairement et indivisiblement dans l’exécution de l’intégralité des obligations résultant du présent bail »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [R] [L] et à Mme [E] [C] à payer la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] la somme provisionnelle de 2 842,52 euros arrêté au 9 avril 2025 échéance de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] GRAND [Localité 13] GRAND EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause, à son article 4.4 de ses conditions générales qui prévoit qu'« à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, du supplément de loyer ou des charges, ou à défaut du versement intégral du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’OPH [Localité 14] aux droits duquel vient la société VILOGIA a fait signifier, à M. [R] [L] et à Mme [E] [C] le 18 octobre 2024 un commandement de payer un arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Ce commandement de payer est resté infructueux dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 19 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [R] [L] a demandé que des délais de paiement accompagnés de la suspension de la clause résolutoire lui soient accordés. Il a proposé de payer la somme mensuelle de 80 euros en plus du loyer. Les défendeurs ont repris le paiement du loyer et des charges et le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [R] [L] et à Mme [E] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [R] [L] et Mme [E] [C] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [R] [L] et Mme [E] [C] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [R] [L] et Mme [E] [C] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 19 décembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [L] et Mme [E] [C], qui succombent, supporteront in soludum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14], la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [R] [L] et à Mme [E] [C] seront condamnés à payer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La société VILOGIA ne démontre pas la nécessité de voir ordonner que l’exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 septembre 2013 entre l’OPH [Localité 14] aux droits duquel vient la société VILOGIA d’une part et M. [R] [L] et à Mme [E] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [R] [L] et Mme [E] [C] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] GRAND [Localité 13] GRAND EST la somme provisionnelle de 2 842,52 euros arrêté au 9 avril 2025 échéance de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [R] [L] et Mme [E] [C] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [R] [L] et Mme [E] [C] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] de M. [R] [L] et Mme [E] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [R] [L] et Mme [E] [C] à payer in solidum à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum M. [R] [L] et Mme [E] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [R] [L] et Mme [E] [C] à payer à la société VILOGIA venant aux droits de l’OPH [Localité 14] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Déboute la société VILOGIA de sa demande visant à voir ordonner que l’exécution de la présente ordonnance aura lieu au seul vu de la minute,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge