TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OLX

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

Société FONCIERE CRONOS, SAS

Représentée par son mandataire : Société IN’LI PORPERTY MANAGEMENT

C/

Madame [O] [W]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS, SAS

Représentée par son mandataire : Société IN’LI PORPERTY MANAGEMENT

[Adresse 12]

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sandra TURBERGUE, avocat au barreau de

DÉFENDEUR :

Madame [O] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Christine GALLON

Madame [O] [W]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail égaré du 6 septembre 2019, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [O] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Le 14 octobre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait délivrer à Madame [O] [W] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 363,22 €, selon décompte arrêté au 7 octobre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 délivré à étude aux fins, au bénéfice de l’exécution provisoire :

de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SAS FONCIERE CRONOS, aux frais et aux risques et périls de Madame [O] [W] ;de condamner Madame [O] [W] au paiement des sommes suivantes :3 000, 91 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 24 décembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 avril 2025 , l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 3 311,28 € hors dépens (échéance du mois d’avril 2025 incluse). Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Madame [O] [W], comparante en personne, reconnaît tant le défaut de paiement régulier du loyer que le montant de l’arriéré locatif, mais demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation par versements mensuels de 150,00 €. Elle expose avoir connu des difficultés financières suite à la perte de son emploi puis une grossesse complexe ayant entraîné une hospitalisation. Elle indique débuter un CDI en mai où elle sera rémunérée environ 1 630 €, et actuellement percevoir des prestations sociales à hauteur de 1 080 €. Elle précise avoir deux enfants et que leur père verse une contribution à leur entretien de 200 €.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 14 octobre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LE BAIL VERBAL

Aux termes de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce et en l’état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier, notamment des déclarations des parties et des paiements du loyer effectués que la SAS FONCIERE CRONOS a effectivement donné à bail à Madame [O] [W] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

SUR LE PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL ET LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire

L’assignation ayant été notifiée le 24 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département, la demande de la SAS FONCIERE CRONOS est recevable.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le décompte produit par la SAS FONCIERE CRONOS et arrêté à la date du 10 avril 2025 révèle que la dette locative s’élève à la somme de 3 311,28 € (échéance du mois de avril 2025 incluse), les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Madame [O] [W] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement et la condamnation de Madame [O] [W] au paiement de la somme de 3 311,28 € arrêtée au 10 avril 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens (échéance du mois de avril 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [O] [W] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur en sus du loyer courant, sollicitant le paiement de sa dette par versements mensuels de 150,00 €.

Dans ces circonstances, il convient d’autoriser Madame [O] [W] à se libérer de la dette locative par mensualités de 150,00 € dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, la résiliation du bail et la condamnation de Madame [O] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail n’étant prononcées qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SAS FONCIERE CRONOS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS FONCIERE CRONOS ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3

311,28 € au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 10 avril 2025 comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités, les 21 premières d’un montant de 150,00 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [O] [W] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 6 septembre 2019 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Madame [O] [W], concernant le bien sis [Adresse 2], uniquement dans le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation uniquement,

CONDAMNE Madame [O] [W] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS le solde de la dette

locative ;

AUTORISE la SAS FONCIERE CRONOS, à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [W] à la SAS FONCIERE CRONOS au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail avait été renouvelé ou s’était poursuivi et CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS ladite indemnité à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;

En tout état de cause,

DÉBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge