TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05331 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDERESSE

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05331 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [I] est propriétaire du lot n°5, 10, 19 et 28 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré Sec AM n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 6/1019ème, 28/1019ème, 2/1019ème et 48/1019 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE SAS en exercice, a assigné Mme [L] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5498,76 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros à titre de dommages et intérêts,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [L] [I] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 5, 10, 19 et 28 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°5, 10, 19 et 28, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de Mme [L] [I] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période allant du 1 janvier 2024 au 1 juillet 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022-2023 et 2023-2024,l’historique du compte pour la période allant du 1 octobre 2020 au 1 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5498,76 euros (en ce inclus 1415,79 euros de frais), le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mars 2024 comportant : o approbation des comptes de l’exercice 2022-2023

o vote du budget prévisionnel et fonds travaux 2024-2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle,

l’attestation de non recours concernant le procès-verbal susvisé,une mise en demeure de payer la somme de 3027,13 euros datée du 17 février 2025 et distribuée le 21 février 2025 à Mme [L] [I],un courrier de relance daté du 26 février 2025,une sommation de payer par acte d’huissier en date du 3 avril 2025 valant mise en demeure sur la somme de 4279,62 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1415,79 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4082,97 euros.

Mme [L] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4082,97 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Décision du 19 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05331 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAY

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1415,79 euros se décomposant comme suit :

—  30 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 28 janvier 2021,

—  42 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 3 novembre 2022,

—  44 euros au titre d’une mise en demeure du 3 mai 2023,

—  0,98 euros au titre d’intérêts de retard,

—  35 euros au titre d’un courrier de relance en date du 6 juin 2023,

—  54 euros au titre d’une mise en demeure du 17 février 2025,

—  44 euros au titre d’un courrier de relance en date du 26 février 2025,

—  3,58 euros au titre d’intérêts de retard,

—  480 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier,

—  154,64 euros pour la sommation de payer,

—  480 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Il n’est toutefois pas justifié de l’envoi des mises en demeure du 28 janvier 2021, 3 novembre 2022 et 3 mai 2023, tout comme il n’est pas justifié du courrier de relance envoyé le 6 juin 2023, de sorte que les sommes réclamées à ces titres doivent être déduites du montant de la créance.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat et au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, il sera accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 256,22 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025 correspondante à:

—  54 euros au titre d’une mise en demeure du 17 février 2025,

—  44 euros au titre d’un courrier de relance en date du 26 février 2025,

—  3,58 euros au titre d’intérêts de retard,

—  154,64 euros pour la sommation de payer.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le dernier règlement émis par Mme [L] [I] est daté du 13 août 2024. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [L] [I].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE SAS :

— la somme de 4082,97 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période arrêtée au 1 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025,

— la somme de 256,22 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 septembre 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Mme [L] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE SAS, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [L] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.