TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04]

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03660 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25DX

Minute : 25/277

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [H] [E]

Copie exécutoire : M^e Patricia ROTKOPF

Copie certifiée conforme : Monsieur [H] [E]

Le 30 Juin 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 30 Juin 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

La société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement situé [Adresse 5].

Le loyer mensuel actuel est de 439,30 €, outre 86,61 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 15 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 3 mars 2025 afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des lieux et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 29 avril 2025, la société IMMOBILIERE 3F – représentée par Maître Patricia ROTKOPF – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] ; de dire que les meubles laissés dans les lieux seront traités conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une somme actualisée de 7.921,48 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur.

A l’appui de ses demandes, la société IMMOBILIERE 3F fait valoir, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai requis et qu’en tout état de cause, la dette locative justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle ajoute que le locataire a abandonné les lieux sans donner congé et sans l’informer de sa nouvelle adresse.

Bien que convoqué par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice le 3 mars 2025, Monsieur [H] [E] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Si la société IMMOBILIERE 3F justifie que Monsieur [H] [E] loue un appartement situé [Adresse 5] depuis le 19 novembre 1994 et qu’un commandement de payer a été signifié au locataire le 15 mai 2024, elle ne justifie pas qu’une clause résolutoire ait été stipulée dans le contrat de bail conclu le 19 novembre 1994, à défaut de le verser aux débats. Le commandement de payer signifié le 15 mai 2024 ne vise du reste aucune clause résolutoire. Dans ces conditions, la société IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Cela étant précisé, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges constitue donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par la société IMMOBILIERE 3F révèle que la dette locative s’élève à la somme de 7.921,48 € au 22 avril 2025.

Monsieur [H] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Conformément à la demande, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera organisé conformément aux articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société IMMOBILIERE 3F, arrêté à la date du 22 avril 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 7.921,48 €.

Monsieur [H] [E], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens ; et il sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises et en l’absence d’informations sur la situation financière du défendeur.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 novembre 1994 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [H] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 31 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du jugement, la société IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera organisé conformément aux articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 7.921,48 € (selon décompte arrêté au 22 avril 2025 et incluant mars 2025) ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/03660 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25DX

DÉCISION EN DATE DU : 30 Juin 2025

AFFAIRE :

Société IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [H] [E]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires