TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/10543 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GZS

Minute : 25/936

S.C.I. FONCIERE RU 01/2010

Représentant : M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [F] [B]

Monsieur [G] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2010,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [H],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2014, la SCI FONCIERE RU 01/2010 a donné à bail à Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], des locaux à usage d’habitation, appartement A32 et un garage lot 113 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 779,26 euros, outre une provision sur charges de 320 euros, le bail étant assorti d’un dépôt de garantie de 779,26 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La SCI FONCIERE RU 01/2010 a fait signifier un commandement de payer le 26 juillet 2024 à Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 769,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de [Localité 7] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 1er août 2024 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 6 novembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2010 a fait assigner Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Déclarer recevable et bien fondé la SCI FONCIERE RU 01/2010 en ses demandes, Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise, à compter du 26 septembre 2024Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], à payer à la bailleresse la somme de 7 221,17 euros, arrêtée au 10 octobre 2024, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date de la délivrance du commandement de payer,Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 309,53 euros, charges comprises, à compter du 26 septembre 2024, et ce, jusqu’à la remise la remise effective des clés,Autoriser la SCI FONCIERE RU 01/2010 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 779,26 euros, Condamner les locataires à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais d’exécution et de commandement.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 2 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2010, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 9 181,52 euros, arrêtés au 3 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 26 juillet 2024. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier versement est du 3 juin 2025 pour un montant de 1 400 euros, soit un peu plus que le loyer courant. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, en l’absence des défendeurs.

Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] dûment assignés à étude ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de [Localité 7], le 2 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE RU 01/2010 justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de [Localité 7] le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2010 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 4 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] le 26 juillet 2024, pour la somme de 5 769,18 euros, arrêtée au mois de juin 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2014, à compter du 7 septembre 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, les preneurs ne comparaissant pas, ils ne démontrent pas être en capacité d’éteindre leur dette locative.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire au profit des défendeurs.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 7 septembre 2024, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera strictement régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. ; la SCI FONCIERE RU 01/2010 ne justifiant d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, la question du lieu d’entrepôt ne naîtra qu’au moment de l’expulsion en référence aux articles susmentionnés.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, charges incluses, soit la somme de 1 309,53 euros. Ainsi, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], seront condamnés, à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2010 ladite indemnité à compter du 1er juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de récupération du dépôt de garantie de la locataire au profit du bailleur :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clefs par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, il apparait que Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] présentent un solde débiteur dans leur décompte tel qu’établi en date du 3 juin 2025 ; ce solde débiteur résultant d’un défaut de paiement régulier de ses loyers.

En conséquence, il y lieu d’autoriser la SCI FONCIERE RU 01/2010 à faire usage dudit dépôt de garantie, soit de la somme de 779,26 euros, en compensation de la dette locative, laquelle sera diminuée d’autant.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2010 verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 3 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 181,52 euros, dont il convient d’ôter 186,35 euros de frais de contentieux et le montant du dépôt de garantie d’un montant de 779,26 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2010 la somme de 8 215,91 euros, au titre de l’arriéré locatif, mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 sur la somme de 5 769,18 euros, à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 1 451,99 euros (7 221,17 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 5 769,18 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 26 juillet 2024 = 1 451,99 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, dont il conviendra de déduire 186,35 euros de frais de contentieux, en date du 16 décembre 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Au vu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, dont la lettre issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 restitue au Juge la faculté d’apprécier souverainement l’opportunité de la capitalisation des intérêts, il y a lieu de faire droit à la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût des frais d’exécution et de commandement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2010 la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] seront en conséquence condamnés, au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable et partiellement bien-fondé la SCI FONCIERE RU 01/2010 en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 octobre 2014, entre la SCI FONCIERE RU 01/2010, dont le siège est sis [Adresse 3], d’une part, et Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, appartement A32 et un garage lot 113 n°18/19 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux locataires expulsés d’avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ;

AUTORISE la SCI FONCIERE RU 01/2010 à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 779,26 euros, en déduction du solde de la dette locative ;

CONDAMNE Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H], à payer à SCI FONCIERE RU 01/2010 la somme de 8 215,91 euros (huit mille deux cent quinze euros et quatre-vingt-onze centimes, dépôt de garantie déduit) au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 3 juin 2025, mensualité de Mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 sur la somme de 5 769,18 euros, à compter de l’assignation du 6 novembre 2024 sur la somme de 1 451,99 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont il conviendra de déduire la somme de 186,35 euros de frais de contentieux, en date du 16 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2010 ladite indemnité mensuelle, soit à la somme de 1 309,53 euros, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] à payer à SCI FONCIERE RU 01/2010 la somme de 600 euros (six cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [F] [B] et Monsieur [G] [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût des frais d’exécution et de commandement ;

DEBOUTE SCI FONCIERE RU 01/2010 de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT