TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/05134 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEFB

N° de MINUTE : 25/00019

La SCCV LATITUDE 48

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anthony ITTAH, avocat ( postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 279, M^e Elsa LEON, avocat ( plaidant) au barreau de ROUEN

DEMANDEUR

C/

Madame [K] [E]

née le 05 Novembre 1950 à [Localité 6] (SERBIE)

domiciliée : chez Monsieur [P] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024, à cette date l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 11 février 2021, la SCCV LATITUDE 48 a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [K] [E] un appartement (lot n°178), une cave (lot n°139) et un emplacement de stationnement (lot n°62) au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 139.000 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Suivant acte d’huissier signifié le 21 septembre 2023, la SCCV LATITUDE 48 a fait délivrer à Madame [E] un commandement de payer la somme de 86.574,93 € visant la clause résolutoire précitée au titre de cinq appels de fonds impayés, pénalités de retard incluses.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCCV LATITUDE 48 a fait assigner Madame [K] [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

— PRONONCER la résolution du contrat de vente passé entre Madame [K] [E] et la SCCV LATITUDE 48 suivant acte authentique de vente en date du 11 février 2021, reçu par Maître [W], par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire acquise à la date du 22 octobre 2023 ;

— ORDONNER à Madame [K] [E] de restituer à la SCCV LATITUDE 48, les lots ci-après désignés sis dans un ensemble immobilier situé à [Localité 7] [Adresse 1] :

Lot n°178 : un logement T2 situé au 2ème étage du bâtiment C, porte au fond du couloir, dans la partie droite du couloir en sortant de l’escalier A

Lot n°62 : un emplacement de stationnement situé au 2ème sous-sol en neuvième position à droite dans la deuxième partie du parc de stationnement ;

Lot n°139 : une cave située au 1er sous-sol, neuvième porte à gauche à partir des escaliers et de l’ascenseur B ;

— CONDAMNER Madame [K] [E] à régler à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 13.900 € à titre d’indemnité forfaitaire de résolution ;

— CONDAMNER Madame [K] [E] à régler à la SCCV LATITUDE 48 les indemnités de retard arrêtées au 31.03.2024 à la somme de 15.637,50 € ainsi que les indemnités de retard continuant à courir à compter du 01.04.2024 jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNER Madame [K] [E] à régler à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 48.409,23 € sauf mémoire concernant les charges de copropriété, à titre de dommages et intérêts réparant les préjudices subis ;

— ORDONNER la compensation des créances respectives ;

— AUTORISER la SCCV LATITUDE 48 à conserver la somme de 48.650 € ;

— CONDAMNER Madame [K] [E] à régler à la SCCV LATITUDE 48 le solde soit la somme de 29.296,73 €, sauf mémoire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [K] [E] aux entiers dépens ;

— AUTORISER Maître Elsa LEON à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— CONDAMNER Madame [K] [E] à payer à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— MAINTENIR l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’il y a lieu de faire application de la clause résolutoire stipulée à l’acte de vente pour défaut de paiement à échéance de l’une des fractions du prix, passé un mois suivant commandement de payer infructueux, ainsi que de la clause pénale en cas de résolution, fixée à 10% du prix ; que ces deux clauses sont conformes aux articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation ; que le commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 n’a pas été suivi d’effet ; que les dispositions contractuelles lui permettent de solliciter l’octroi de dommages et intérêts complémentaires au titre du retard de paiement et des préjudices effectivement subis.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [E], n’a pas constitué avocat ;

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En application de l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code prévise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En particulier, en matière de vente d’immeuble à construire, les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation permettent aux parties de stipuler une clause résolutoire pour défaut de paiement d’une fraction de prix à son échéance, laquelle ne peut toutefois opérer qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, ainsi qu’une clause pénale en cas de résolution, dont le montant ne peut toutefois excéder 10% du prix de vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 11 février 2021 stipule

notamment que :

« 4°) Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance

(…) qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’ACQUEREUR et indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de ladite clause. Par application de l’article L 261-13 du code de la construction et de l’habitation, l’ACQUEREUR pourra, pendant un délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice l’octroi d’un délai supplémentaire conformément aux dispositions de l’article 1244-1 du code civil. Les effets de la clause résolutoire de plein droit ci-dessus contenus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’ACQUEREUR se libérait dans les conditions déterminées par le juge.

5°) Indemnité en cas de résolution

La résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d’une indemnité égale à 10 % du prix.

Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi. »

Ce même document prévoit également, en page 17, que : « Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de un pour cent (1%) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. »

Madame [E], à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontre pas que les fractions de prix appelées par la SCCV LATITUDE 48 et visées dans le commandement de payer du 21 septembre 2023 précité, ont été payées dans le délai imparti – expirant le 21 octobre 2023-, à défaut qu’elles n’étaient pas exigibles.

Il y a donc lieu de constater la résolution de plein droit de l’acte de vente litigieux au 21 octobre 2023, par l’effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution, il y a lieu de condamner d’office la demanderesse à restituer à Madame [E] l’acompte de 41.700 €, dont elle a donné quittance à ce dernier aux termes de l’acte de vente.

Par ailleurs, la résolution étant imputable à la défenderesse, il y a lieu de condamner cette dernière à payer à la demanderesse, la somme de 13.900 € au titre de la clause pénale susmentionnée, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice.

La réserve faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, ne permet pas à la SCCV LATITUDE 48 de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de la clause pénale, ce qu’elle ne fait pas.

En outre, la demanderesse est en droit de réclamer les pénalités pour retard de paiement acquises au jour de la résolution, soit 11.537 € euros selon décompte arrêté au 31 mars 2024 et après déduction des mois de novembre et décembre 2023 ainsi que des mois de janvier à mars 2024 postérieurs à la résolution.

De plus, il n’est pas nécessaire de condamner Madame [E] à restituer les biens, celle-ci n’en ayant jamais pris possession.

La capitalisation annuelle des intérêts, qui est de droit, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties étant réclamée, elle opère de plein droit

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [E] sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris en ce inclus le coût du commandement de payer, les frais de publication de l’assignation et du présent jugement, les frais nécessaires à l’exécution – sauf ceux qui restent à la charge du créancier et avec distraction au profit de Maître Elsa LEON pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [E] à payer à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution, au 21 octobre 2023, de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 11 février 2021 entre la SCCV LATITUDE 48 et Madame [K] [E], sur un appartement (lot n°178), une cave (lot n°139) et un emplacement de stationnement (lot n°62) au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

CONDAMNE la SCCV LATITUDE 48 à restituer à Madame [K] [E] la somme de 41.700 € (quarante et un mille sept cent euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 25.437 € (vingt-cinq mille quatre cent trente-sept euros) au titre des pénalités contractuelles;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCCV LATITUDE 48 de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires;

CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, les frais de publication de l’assignation et du présent jugement, les frais nécessaires à l’exécution – sauf ceux qui restent à la charge du créancier, dont distraction au profit de Maître Elsa LEON pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SCCV LATITUDE 48 la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues à titre réciproque par les parties, frais de procédure inclus, en exécution du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT