TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08234 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4LY

Minute : 25/00251

Monsieur [J] [S] [I]

Représentant : M^e Mabrouka CHEMLALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 295

S.C.I KYMIA

Représentant : M^e Mabrouka CHEMLALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 295

C/

Madame [G] [H] épouse [T]

Représentant : Maître Thomas LEMARIE de la SCP L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

Monsieur [F] [T]

Représentant : Maître Thomas LEMARIE de la SCP L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Mabrouka CHEMLALI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Thomas LEMARIE de la SCP L & P ASSOCIATION D’AVOCATS

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [S] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Mabrouka CHEMLALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 295

S.C.I KYMIA

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Mabrouka CHEMLALI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 295

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [T] née [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

assistée par Maître Thomas LEMARIE de la SCP L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

Monsieur [F] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Thomas LEMARIE de la SCP L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 241

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 décembre 2020, la SCI KYMIA a donné à bail à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de stationnement situés [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros, provision sur charges de 170 euros incluse.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 décembre 2020.

Monsieur [J] [I] est venu aux droits du précédent bailleur suivant attestation notariée du 29 février 2024. Le changement de bailleur a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024.

Un procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 4 juin 2024 en présence de Madame [G] [T] née [H], Monsieur [F] [T] et Monsieur [J] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA ont fait assigner Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [I] les sommes suivantes :

—  5 672,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  19 217 euros au titre des réparations locatives,

—  2 000 euros à titre indemnitaire,

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 4 février 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après deux renvois ordonnées aux audiences des 7 octobre et 9 décembre 2024, Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la créance au titre des loyers et charges impayés à la somme de 9 085,38 euros, régularisation des charges de l’année 2023 incluse, outre oralement le rejet des demandes reconventionnelles. Oralement ils ont également demandé la condamnation des défendeurs au paiement des loyers et charges dus au profit de la SCI KYMIA, s’il n’était pas fait droit à la demande en paiement au profit de Monsieur [I].

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir que les locataires avaient parfaitement connaissance du changement de bailleur, et précisent que le nouveau propriétaire n’a pas acquis les deux emplacements de stationnement de sorte que le loyer a été réduit de 100 euros par mois. Nonobstant cette réduction et la notification officielle du changement de propriétaire, les loyers et charges sont restés impayés jusqu’au départ des lieux des locataires. Ils soulignent que le logement a été rendu en mauvais état de réparation avec de nombreux désordres justifiant la remise en état à hauteur du montant réclamé. Monsieur [I] ajoute que l’état du logement ne lui a pas permis de l’occuper immédiatement, et que ces désordres lui ont causé un préjudice moral important. Oralement sur la demande de dommages et intérêts formée en défense, ils font valoir que les plaintes et attestations produites ne visent pas Monsieur [I] alors au surplus que ce dernier conteste toute menace, précisant que les locataires sont partis car ils ont acquis une maison. Ils soulignent que le montant des places de parking a été convenu avec l’ancien propriétaire. Ils ajoutent qu’ils ne réclament pas le paiement des charges 2021 mais 2022 et 2023, non prescrites. Ils précisent que la facture de remise en état de l’appartement comporte une coquille et a bien été établie postérieurement au départ des lieux des locataires.

Sur la demande au titre du manquement à l’obligation de délivrance, ils soulignent qu’ils n’étaient aucunement informés des manquements reprochés.

Madame [G] [T] née [H] assistée de son conseil et Monsieur [F] [T], représenté par ce même conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenus oralement. Ils demandent au juge, sans visa, de :

— in limine litis, juger la demande au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 irrecevable, et à titre subsidiaire rejeter la demande formée à ce titre,

— à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes,

— leur accorder des délais de paiement pour les sommes non contestées,

— à titre reconventionnel,

condamner in solidum les défendeurs à leur restituer le montant du dépôt de garantie majoré de 10 % depuis le 4 juillet 2024,

ordonner la compensation entre les loyers dus et non contestés et le dépôt de garantie,

condamner Monsieur [I] à leur régler la somme de 300 euros au titre de la réduction de loyer consécutive au retrait de deux places de parking,

condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 5 831 euros pour défaut de délivrance du bien en bon état d’usage et de réparation,

condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 398,50 euros au titre du préjudice matériel causé par la suppression des deux places de parking,

condamner la SCI KYMIA à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de la répétition de l’indu,

condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— en tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes,

enjoindre les demandeurs à communiquer le titre de propriété,

écarter l’exécution provisoire sauf pour les condamnations des demandeurs,

condamner les demandeurs in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir qu’ils ont été informés dans les formes régulières du changement de propriétaire le 25 avril 2024 de sorte qu’ils étaient légitimes à ne pas verser le loyer avant cette notification officielle, alors au surplus que le nouveau propriétaire leur a adressé un avenant au contrat de bail dont ils n’étaient pas d’accord avec la teneur.

Ils soutiennent que la demande au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 est irrecevable comme prescrite, l’indication en ce que la régularisation ne porterait que sur les charges de l’année 2022 étant erronée. Par ailleurs il conteste devoir cette somme au nouveau propriétaire alors que sur la période 2021-2022, la SCI KYMIA était encore propriétaire et Monsieur [I] n’ayant pas d’intérêt à agir. En tout état de cause il demande le rejet de cette créance faute pour les bailleurs d’en justifier. Ils estiment que le loyer du mois de juin 2024 n’est du qu’au prorata du temps d’occupation soit pour la somme de 110 euros, ayant quitté les lieux le 4 juin, et reconnaissent devoir le loyer des mois de mars, avril et mai 2024, soit une somme de 3 410 euros. Ils estiment que Monsieur [I] est redevable du dépôt de garantie outre une pénalité de 10% par mois depuis le 4 juillet 2024. Ils soulignent que le coût locatif des deux places de parking a été minoré par le demandeur qui a fixé le prix à 50 euros par mois alors que la moyenne des prix dans le quartier est de 115 à 140 euros par mois. Sur l’état du logement, ils soutiennent qu’ils ont rendu l’appartement dans un meilleur état que lors de leur entrée dans les lieux, ou en tout état de cause en état d’usage lié à l’usure naturelle après plus de 3 ans d’occupation. Ils font valoir que la facture présentée, datée d’une période au cours de laquelle ils occupaient encore les lieux, correspond à une remise à neuf et un embellissement de l’appartement et non d’une remise en état.

Sur leur demande indemnitaire au titre de l’indécence du logement, ils soutiennent qu’une chambre du logement était complètement inutilisable à cause de l’humidité pendant 1 an et demi de sorte qu’un tiers de l’appartement était hors d’usage.

Sur leur demande indemnitaire au titre de leur trouble de jouissance, ils estiment que le retrait unilatéral de deux places de parking sans leur laisser de délais pour retrouver de nouvelles places leur a causé un préjudice tenant à la violation par Monsieur [I] de ses obligations prévues au contrat. Ils soutiennent qu’ils ont versé un loyer à l’ancien bailleur qui ne justifie pas être le propriétaire de la place de parking et que cet indu doit leur être reversé. Ils soulignent que cette procédure initiée par les demandeurs sur de fausses allégations leur cause un préjudice moral important, accentué par leur situation personnelle fragile alors au surplus qu’à la suite du changement de propriétaire, ils ont subi des dégradations de leurs biens (boîtier EDF, véhicule) qu’ils imputent au nouveau bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions récapitulatives de Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA et de Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de communication des titres de propriété relatifs aux biens litigieux, dans la mesure où ils sont produits, étant précisé que Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] ne fondaient en tout état de cause pas leur demande afin de justifier d’une telle production.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

La régularisation des charges est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 issue de la loi du 24 mars 2014. Toutefois en ce que la prescription ne saurait courir contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir, le délai ne saurait courir en présence d’un bien loué soumis au statut de la copropriété qu’à compter de l’établissement par le syndic du décompte annuel des charges.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, elle permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

Par ailleurs il ressort de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] seraient redevables de la somme de 5 672,62 euros arrêtée au 4 juin 2024, au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2024 incluse.

Sur cette somme, comme le relève les défendeurs, le loyer du mois de juin 2024 a été compté en son entier alors qu’il n’est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux le 4 juin 2024. Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA ne justifient aucunement sur quel autre fondement juridique ils seraient bienfondés à réclamer le loyer du mois de juin en son entier. En conséquence seule la somme de 146 euros sera due au titre du mois de juin 2024 (1 100/30 x 4).

En ce qui concerne les charges, le moyen tiré de la prescription ne peut qu’être rejetée car d’une part il n’est aucunement démontré que les charges réclamées seraient pour l’année 2021 alors qu’elles sont bien intitulées 2022 dans le décompte, et que d’autre part dans un immeuble en copropriété, la prescription ne commence à courir qu’à compter de la régularisation établie par le syndic à la suite de l’approbation des comptes de l’année considérée par l’assemblée générale des copropriétaires. A cet égard Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA produisent la régularisation des charges de l’année 2021 dressée le 23 novembre 2023, inférieur au délai de prescription, pour laquelle le bailleur est redevable de la somme de 52,40 euros au titre des provisions versées. Ils produisent également la régularisation des charges de l’année 2022 pour laquelle les locataires sont redevables de la somme de 1 272,62 euros (3 312,62 – 2 040 de provisions déjà versées). Ils produisent également la régularisation des charges de l’année 2023 pour laquelle les locataires sont redevables de la somme de 1 372,76 euros (3 412,76 – 2 040 de provisions déjà versées). Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA ne justifient pas pourquoi les défendeurs seraient redevables de la somme de 3 412,76 euros sans déduire les provisions versées. Cette demande sera rejetée.

En conséquence, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] sont redevables de la somme de 6 143,78 euros (1 100 + 1 100 + 1 100 + 146 – 52,40 + 1272,62 + 1 372,76) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2024. La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement au titre d’une régularisation tardive des charges, alors que cette régularisation a été demandée dans des délais normaux.

Enfin, suivant le principe de l’effet relatif des contrats, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] seront redevables de ces sommes à Monsieur [I], les accords trouvés entre l’ancien et le nouveau propriétaire du logement litigieux ne leur étant pas opposables alors au surplus qu’ils ne peuvent non plus s’en prévaloir.

Sur la réduction du loyer au titre de la perte de jouissance des deux parkings et la réparation du trouble de jouissance

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1193 du même code dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1199 du même code dispose également que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat. En cas de méconnaissance par le bailleur de ces dispositions, les locataires sont fondés à demander réparation du trouble causé.

En l’espèce, il résulte des pièces et des débats que Monsieur [I], nouveau bailleur comme venant aux droits de la SCI KYMIA, a de manière unilatérale modifié les termes du contrat en retirant la jouissance des deux emplacements de stationnement prévus au contrat pour lesquels la valeur locative n’était pas précisée dans le contrat, et en fixant le nouveau prix de la location à 930 euros, outre le même montant de provision sur charges, soit un loyer charges incluses de 1 100 euros au lieu de 1 200 euros. Il n’est aucunement démontré que Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] ont consenti à cette modification des termes du contrat, alors au surplus qu’ils contestent le montant de la réduction appliquée et que l’avenant produit par les demandeurs n’est pas signé des défendeurs. Il ne peut être mis en doute que cette privation des deux places de parking leur a nécessairement causé un préjudice tenant à l’impossibilité de garer leur véhicule et que c’est une atteinte aux termes du contrat.

Contrairement au moyen des demandeurs, l’acte de vente conclu entre la SCI KYMIA et Monsieur [I], excluant la transmission de la propriété des deux places de parking n’est pas opposable à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T].

Ainsi il est établi un manquement de Monsieur [I] a son obligation contractuelle. Sur le montant de la réparation, il convient de relever que Monsieur [I] a appliqué une réduction de 50 euros par mois et par emplacement de stationnement. Cependant, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] justifient que le coût moyen de location d’un parking dans le secteur est de l’ordre de 110 à 140 euros par mois. Aussi le montant de la réparation due au titre de l’inexécution contractuelle sera fixé à la somme supplémentaire de 100 euros par mois pour les deux parking, de sorte que Monsieur [I] sera redevable de la somme de 300 euros à compter de mars 2024 jusqu’au 4 juin 2024, départ des lieux des locataires (Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] ne réclament que la somme de 300 euros et non la somme supplémentaire de 13 euros au titre des 4 jours du mois de juin, aussi il ne peut leur être accordé une somme supérieure).

En ce qui concerne la réparation du préjudice de jouissance tenant à la privation sans préavis de deux emplacements de stationnement, s’il est indéniable que cette privation sans préavis a causé un préjudice, il sera réduit à de plus justes proportions dans la mesure où Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] ne produisent aucune pièce au titre de la prise à bail d’un nouvel emplacement, ou de PV d’infraction pour stationnement non autorisé, ou encore de tickets de stationnement. Aussi le préjudice indemnisable sera fixé à 100 euros à ce titre.

En ce qui concerne la demande en répétition de l’indu, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] ne justifient aucunement que la SCI KYMIA ne serait pas propriétaire des deux emplacements de stationnement et qu’ils auraient indument versé un loyer à cette dernière, alors au surplus que la SCI KYMIA produit ses titres de propriété. En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer, ni la possibilité de sous-louer, ni l’autorisation donnée aux preneurs de réaliser des travaux, n’exonéraient le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (Ccass civ 3ème 20 septembre 2006 n°05.16-243).

L’indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Cass 21 décembre 2017).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] réclament la condamnation de Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA in solidum à leur payer la somme de 5 831 euros pour défaut de délivrance du bien en bon état d’usage et de réparation concernant une chambre pour laquelle ils indiquent qu’elle était complètement atteinte d’humidité et inutilisable pendant un an et demi.

Sur la preuve du désordre, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] joignent deux photographies couleur d’une pièce dont l’identification n’est pas possible pas plus que la date de prise, la mention portée sur la photographie étant datée du 31 janvier 2025. Aucune autre pièce qui pourrait établir la réalité du désordre allégué n’est produite, le courrier faisant état de l’humidité dans la pièce établi le 16 mars 2024 ne résultant que des propres déclarations de Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] et l’état des lieux d’entrée et de sortie n’en faisant aucunement état.

Echouant à établir la réalité du désordre allégué et de la responsabilité du bailleur, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien des preneurs

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 10 décembre 2020 que le bien a été pris en bon état voir en très bon état sauf pour les éléments suivants :

— dans l’entrée, rangements, placards, prises, plafond, sol et plinthes en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”),

— dans le salon en ce qui concerne les postes serrures, portes, menuiseries, murs, plafond, sol, plinthes, radiateurs, tuyauteries, prises et interrupteur en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”),

— dans la cuisine en ce qui concerne les postes plafond, murs, portes, menuiseries, rangement, placard, prises interrupteurs, robinets, évacuation, ventilation en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”),

— dans la salle de bain en ce qui concerne les postes plafond, mur, sol, porte, plinthes, vasque, baignoire douche, robinetterie douche, WC, miroir, prises électrique, interrupteur, ventilation en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”),

— dans les WC en ce qui concerne les postes serrures portes menuiseries, prises interrupteurs en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”),

— dans la chambre 1 en ce qui concerne les postes rangements placards, serrures portes menuiseries, sol plinthes, prises interrupteurs en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”), avec la précision de la présence d’une grande fissure dans le mur du placard encastré,

— dans la chambre 2 en ce qui concerne les postes serrures portes menuiseries, prises interrupteurs en état moyen (précision manuscrite “état d’usage”).

Par ailleurs, un procès verbal de constat des lieux d’entrée a de nouveau été établi le 11 décembre 2020, en présence du bailleur de l’époque et de Monsieur [F] [T], qui reprend dans l’ensemble les constatations relevées dans le premier état des lieux, sauf à préciser les éléments suivants :

— entrée : quelques fissures au plafond, peinture à l’intérieur du placard défraichie, le reste à l’état d’usage,

— cagibi : peinture de la face intérieure défraichie et arrachée en sa partie supérieure et inférieure, traces sur les plinthes, peinture du plafond défraichie, le reste à l’état d’usage,

— séjour : portes recouvertes d’une peinture blanche défraichie, face extérieure basse des portes dégradée, fissure verticale à l’angle du mur à main gauche et du mur comportant le vitrage, le reste à l’état d’usage ou en bon état,

— cuisine : joints usagers, deux trous de cheville non bouchés sur la partie droite du mur où se situent les meubles hauts de la cuisine, mitigeur en mauvais état, le reste à l’état d’usage, ou en bon état,

— partie nuit : deux petits trous sur le mur situé entre la salle de bain et les WC en partie haute, sol intérieur du placard revêtu d’une peinture blanche défraîchie avec deux petits trous en partie médiane,

— WC : porte recouverte d’une peinture blanche défraichie, joints sales, trappe de visite recouverte de peinture blanche défraichie, grille d’aération basse sale, le reste à l’état d’usage,

— salle de bain : porte recouverte d’une peinture blanche défraichie sur la face intérieure, joints sales, plafond recouvert d’une peinture blanche défraichie, absence de carreaux de carrelage en haut à gauche de la baignoire, grille d’aération sale sur le mur à main droite,

— chambre 1 : porte recouverte d’une peinture blanche défraichie sur la face extérieure, papier peint qui se décolle au niveau de ses jonctions, présence d’un trou en partie inférieure et postérieure du mur situé derrière la porte,

— chambre 2 : fissure verticale à l’angle du mur à main gauche et du mur comportant le vitrage, sol intérieur du placard revêtu d’une peinture blanche défraichie, fissure sur le mur intérieur du placard.

Il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 4 juin 2024 en présence des locataires qui ont restitué les clés, les dégradations suivantes qui n’ont pas été constatées lors des deux états des lieux d’entrée :

— entrée : traces et frottements sur la face interne de la porte d’entrée, plusieurs rayures sur le sol et picots éparses, éclats sur les plinthes, quelques tâches sur le plafond, portes manquantes du placard.

— local rangement dit “cagibi” dans l’autre procès-verbal de constat : sol légèrement sale, tapisserie des murs qui se décolle à plusieurs endroits, plusieurs trous de cheville non rebouchés.

— séjour : absence d’un battant de porte, rayures sur le sol et tâches noires à proximité du radiateur, trous de chevilles non rebouchés, éclats de peinture en partie basse, traces de frottements en partie basse, vitres sales, prises désencastrées,

— cuisine : carrelage au sol qui présente des picots au centre ainsi que des tâches le long du mur en face, trous de cheville rebouchés, écaillement de peinture au dessus du plan de travail, coulure sur le mur face, joints noircis, absence de mitigeur, feu de la plaque encrassé et plaque désencastrée, absence de placards hauts et de portes de placard en bas,

— couloir (appelé “partie nuit” dans le constat d’état des lieux d’entrée) : trous de cheville non rebouchés, absence de cache de protection sur l’éclairage artificiel, absence de porte de placard, peinture de l’intérieur du placard défraichie avec traces de frottements,

— sanitaires : absence de plaque de protection pour la chasse d’eau,

— salle de bain : plusieurs picots sur le sol du carrelage, traces de calcaire, absence d’un carreau sur la surface du meuble gauche,

— chambre 1 : éclats sur la tranche de la porte, tâches sur le sol à proximité du mur face, traces de frottements en partie basse des murs, trous de cheville non rebouchés au plafond, prises désencastrées,

— chambre 2 : tâches sur le sol à proximité du mur droit, tapisserie en mauvais état qu ise décolle, trous de cheville non rebouchés au plafond, prise désencastrée.

En ce qui concerne l’entrée, si des traces et frottements ont été constatés sur la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée fait état d’une entrée à l’état d’usage, de sorte qu’au bout de 3 ans de location, cet état de la porte ne relève pas d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien mais d’une vétusté non imputable aux locataires sortants.

Pour le sol de l’entrée, la présence de rayures et picots outrepassent l’usure normale et établit le défaut d’entretien des locataires.

Pour les éclats sur les plinthes, les tâches au plafond et la peinture défraichie à l’intérieur du placard, aucun défaut d’entretien des locataires ne peut être retenu alors que ces éléments étaient constatés comme étant à l’état d’usage, de sorte qu’au bout de 3 ans de location ces dégradations relèvent de la vétusté non imputables aux locataires sortants.

Concernant les portes du placard manquantes, les photographies du constat d’état des lieux d’entrée ne permettent pas d’établir que ledit placard était pourvu de portes lors de l’entrée dans les lieux. Ce manquement ne peut être reproché à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T].

En ce qui concerne le cagibi (local de rangement), cette pièce était notée comme défraichie, avec peinture arrachée à différents endroits de sorte que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie étaient présentes à l’entrée dans les lieux des locataires et ne relèvent pas d’un défaut d’entretien.

En ce qui concerne le séjour, il incombe aux locataires de rendre les lieux avec les éléments d’équipement. Cependant il est constaté l’absence d’un battant de porte, et un sol rayé et tâché qui outrepasse l’usage normal des lieux. Ces dégradations incombent ainsi aux locataires sortants, de même que des trous de cheville non rebouchés et les prises désencastrées.

En ce qui concerne la cuisine, les lieux ont été pris avec des trous de cheville de sorte qu’il ne peut être imputé à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] des trous de cheville rebouchés. En revanche aucune mention de dégradation du carrelage n’était portée sur le constat d’état des lieux d’entrée, et sa dégradation outrepasse l’usage normal des lieux au bout de 3 ans de location. Cette dégradation leur est imputable. Les joints étaient constatés en mauvais état, de sorte qu’il ne peut être reproché aux locataires sortant l’état des joints. Il en est de même pour le mitigeur de sorte que son absence ne peut pas leur être imputable. En revanche les photographies prises dans le constat d’état des lieux d’entrée permet de constater que la cuisine était équipée de meubles bas et hauts, alors que la cuisine lors de la sortie est dépourvue de meubles hauts, et dépourvue de portes en bas. Faute d’avoir remis la cuisine dans l’état dans lequel les défendeurs l’ont prise à bail, ils seront tenus au paiement de ce manquement d’équipement.

En ce qui concerne la partie nuit (couloir), il est justifié par Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] qu’ils avaient obtenu l’accord de la SCI KYMIA pour retirer les portes du placard, suivant échange de SMS où la locataire envoie une photo des porte stockées dans le débarras et pour laquelle la gérante de la SCI KYMIA répond “Ok merci”. Par ailleurs les murs comportaient déjà des trous et la peinture était déjà défraichie dans le placard, de sorte que ces dégradations ne sont pas imputables aux locataires sortants.

En ce qui concerne les sanitaires, il est constaté l’absence de plaque de protection de la chasse d’eau qui est un manquement des locataires à leur obligation d’entretien des lieux, cet élément d’équipement étant bien présent lors de leur entrée dans les lieux.

En ce qui concerne la salle de bain, il convient de relever que le carreau manquant l’était également lors de l’entrée dans les lieux, cette dégradation n’est donc pas imputable aux locataires sortants. En revanche les dégradations portées sur le carrelage le sont, car elles outrepassent l’usage normal des lieux au bout de 3 ans de location.

En ce qui concerne la chambre 1, l’état de cette pièce a été pris à l’état d’usage, avec des éclats, un trou, de sorte que l’état de la porte et des murs relève de l’usure normal. En revanche les tâches sur le sol sont imputables aux locataires sortants car elles outrepassent l’usage normal des lieux au bout de trois ans de location.

En ce qui concerne la chambre 2, la présence de fissures lors de l’entrée dans les lieux avec une chambre à l’état d’usage ne permet pas de considérer que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien, sauf en ce qui concerne les tâches sur le sol dont la remise en état leur sera imputable.

Au regard des dégradations imputables à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T], Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA produisent une facture d’un montant de 19 217 euros en date du 22 mai 2024 portant sur la rénovation complète du bien. Il ne peut être mis en doute que cette facture comporte une erreur matérielle et que la facture a été établie postérieurement au départ des lieux des locataires. Sur les montants portés sur cette facture, il n’est aucunement justifié, au regard des dégradations imputables à Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T], de leur imputer les sommes suivantes :

— grattage des parties endommagées, ouverture des trous et fissures, impression pour 590 euros,

— pose et fourniture de portes sur mesure pour 1 550 euros,

— création des prises de terre pour les prises existantes pour 1 250 euros,

— ponçage des portes existantes pour 440 euros,

— fournitures et pose d’appliques pour 460 euros,

— fournitures et pose faïence mur 24 m2 pour 2 880 euros,

— fourniture et pose crédence cuisine pour 520 euros,

— fourniture et pose toile à enduire pour 2 000 euros,

— fourniture et pose bac à douche pour 950 euros.

En revanche il est justifié de mettre à la charge des locataires sortants la pose d’un carrelage au sol sur une surface de 6m2 compte tenu des picots constatés pour 730 euros, ainsi que la réparation du sol endommagé (changement des dalles) pour 450 euros.

Sur les dégradations constatées dans la cuisine, si le coût de l’installation de placards hauts et de porte de placards en partie basse doit être mis à la charge des locataires sortants, il est injustifié de mettre à leur charge le coût d’installation complète d’une cuisine équipée pour un montant de 5 300 euros qui outrepasse la remise en état. Aussi sur cette somme, 800 euros sera mise à la charge des locataires au titre des placards.

Ainsi il sera du par Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] la somme de 1 980 euros au titre des réparations locatives.

Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Par ailleurs, selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

—  6 143,78 euros dus par Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] au titre des loyers et charges impayés,

—  300 euros dus par Monsieur [I] au titre des emplacements de stationnement,

—  100 euros dus par Monsieur [I] au titre de la réparation du préjudice résultant de la privation de deux emplacements de stationnement prévus au contrat,

—  1 980 euros dus par Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] au titre des réparations locatives,

—  1 030 euros dus par Monsieur [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Au regard des réparations locatives mises à la charge des locataires sortants, il ne peut être reproché à Monsieur [I] la conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] seront condamnés à payer à Monsieur [I] la somme de 6 693,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie et des emplacements de stationnement déduit, avec intérêts légaux à compter du 4 septembre 2024, date de la demande en justice.

Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] allèguent d’un préjudice moral dont la réalité n’est pas établie, alors et surtout qu’ils échouent à rapporter la preuve d’une faute des demandeurs dont ils auraient subi un préjudice. Les pièces afférents à la dégradation de leur véhicule et les attestations afférentes à cette dégradation sont étrangères au présent litige.

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] sollicitent des délais de paiement sans toutefois justifier de la réalité de leur situation financière, ne produisant que le tableau d’amortissement afférent à leur crédit immobilier.

En conséquence cette demande ne peut qu’être rejetée, leur situation étant inconnue.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il est inéquitable de laisser à Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA la charge de leurs frais irrépétibles. Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée, aucun élément ne venant justifier de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 6 693,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, des réparations locatives, montant du dépôt de garantie et des emplacements de stationnement déduits, avec intérêts légaux à compter du 4 septembre 2024 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [J] [I] et la SCI KYMIA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [G] [T] née [H] et Monsieur [F] [T] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection