TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03205 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEJI

Minute : 25/853

Monsieur [Z] [U]

Représentant : M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303

Madame [C] [U]

Représentant : M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e LEPROUX

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e LACROIX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT

Siège social [Adresse 2]

Representée par M^e LACROIX Aude – avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM COOPERATION ET FAMILLE a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 260,28 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 138,89 euros, soit la somme totale de 399,17 euros.

Madame [C] [U] est devenue co-titulaire du bail en vertu des dispositions de l’article 1751 du code civil.

Par acte d’huissier en date du 3 avril 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] ont fait assigner la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de :

A titre principal,

constater le non décence irrémédiable du logement occupé par les consorts [U],

ordonner à la société 1001 VIES HABITAT le relogement, à ses frais exclusifs, des consorts [U] et de leurs enfants, aux mêmes conditions de loyer, de surface et de localisation à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire,

condamner la société 1001 VIES HABITAT à faire réaliser les travaux de mise en conformité de leur logement à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard,

ordonner à la société 1001 VIES HABITAT le relogement, à ses frais exclusifs, des consorts [U] et de leurs enfants aux mêmes conditions de surface et de localisation pendant la durée de réalisation des travaux de remise en conformité, jusqu’à leur parfait achèvement constaté par huissier, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard,

ordonner la suspension du paiement du loyer et charges par les consorts [U] à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise en conformité, constaté par huissier

En tout état de cause,

condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser aux époux [U] la somme de 15.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser aux époux [U] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

condamner la société 1001 VIES HABIATAT aux entiers dépens.

Après une première demande de renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024.

Par conclusions écrites, soutenues oralement, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U], représentés, sollicitent du juge de voir:

condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser aux époux [U] la somme de 15.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser aux époux [U] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

condamner la société 1001 VIES HABIATAT aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il sera renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus de précisions, les demandeurs soutiennent que le logement est indécent et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, selon les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2-1 du décret du 20 janvier 2002, en raison de graves problèmes d’humidité et de moisissures. Ils indiquent que les désordres affectant le logement ont été constatés par le service d’hygiène de la ville de [Localité 7] dès le 16 novembre 2018 ainsi que selon procès-verbal de constat d’huissier du 2 mars 2023. Ils soulignent que malgré une mise en demeure le 22 mai 2023, le bailleur a tardé à intervenir en août 2024, sans qu’ils puissent à ce jour se prononcer sur l’efficacité des travaux réalisés. Ils soutiennent que conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de réparer le préjudice de jouissance des locataires en raison de l’état du logement, les graves problèmes d’humidité et de moisissure empêchant la jouissance paisible du logement. Ils évaluent l’indemnisation du trouble de jouissance sur une période 70 mois qu’il a cantonné à la baisse à 15.000 euros. Ils précisent retenir l’intégralité du loyer comme base de calcul les moisissures touchant l’ensemble des murs donc l’ensemble des pièces sont affectées.

En réponse à l’argumentation adverse, ils expliquent leur opposition à la réalisation des travaux en raison de l’inadaptation de ces derniers, le bailleur proposant une simple peinture intérieur, ce qui ne traite pas la cause des moisissures qui reviennent.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, débouter Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire de ramener à de plus justes proportions l’indemnité pour préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 2864,50 euros, juger qu’un partage de responsabilité s’impose, et leur allouer la somme maximum de 1500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

En tout état de cause les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner aux dépens

Aux termes des conclusions, auxquelles il sera renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus de précisions, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT soutient que le bailleur a respecté ses obligations conformément à l’article 1719 du code civil, et qu’à l’inverser les locataires ont manqué à leur obligation prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui justifie le rejet des demandes. Elle rappelle qu’avisée par le service d’hygiène de la ville de problème d’humidité anormale, elle a immédiatement fait établir un devis pour améliorer la circulation d’air dans le logement ainsi que son isolation mais a été confrontée au refus des locataire, la contraignant à les mettre en demeure par courrier du 26 décembre 2019 puis courant janvier 2020, en vain. A compter de cette date, les époux [U] n’ont jamais renouvelé la moindre réclamation jusqu’au 1er février 2023. La bailleresse sollicitait à nouveau son prestataire pour un nouveau devis mais les époux [U] ne donnaient pas suite aux sollicitations de l’entreprise et faisaient part de leur refus de toute intervention. Une nouvelle mise en demeure aux fins de planification des travaux étaient adressées en vain. En réponse à l’assignation, une ultime intervention était proposée et des travaux étaient réalisés dans le logement courant août 2024. Elle ajoute qu’il est également apparu des anomalies d’occupation : logement anormalement encombré, grilles d’aération obstruées par les rangements, séchoir à linge, sur occupation des lieux (4 personnes pour un T2). Il en résulte que le bailleresse a fait tout son possible pour assurer une jouissance paisible à ses locataires et que c’est uniquement du fait de la carence de ces derniers que les désordres ont perduré dans le logement. Elle estime que les demandes indemnitaires doivent être rejetées en l’absence de responsabilité du bailleur.

A titre subsidiaire, elle rappelle que le preneur ne peut obtenir des dommages et intérêts pour le trouble subi qu’à compter du jour où il en aura avisé son bailleur, soit le 1er février 2023 ayant refusé les propositions d’intervention courant 2019 et 2020 et n’ayant plus émis la moindre réclamation.

Concernant le chiffrage du trouble de jouissance, elle note que les locataires se contente de demander une indemnisation forfaitaire sans aucune précision des modalités de calcul et que si une indemnisation du trouble de jouissance devant être retenue, les désordres ne portent que sur les murs du logement de sorte qu’une réfection d'1/3 du loyer hors charges semble approprié et qu’un partage de responsabilité s’impose.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024 prorogé au 16 décembre 2024.

Par courrier du 8 novembre 2024, reçu le 18 novembre 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] sollicitent la réouverture des débats au vu de la réapparition des désordres malgré les travaux du bailleur.

Par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 janvier 2025 renvoyé au 19 mai 2025.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U], représentés, demande au juge des contentieux de la protection de :

constater le non décence irrémédiable du logement occupé par les consorts [U],

condamner la société 1001 VIES HABITAT à faire réaliser les travaux de mise en conformité de leur logement à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard,

ordonner à la société 1001 VIES HABITAT le relogement, à ses frais exclusifs, des consorts [U] et de leurs enfants aux mêmes conditions de surface et de localisation pendant la durée de réalisation des travaux de remise en conformité, jusqu’à leur parfait achèvement constaté par huissier, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard,

ordonner la suspension du paiement du loyer et charges par les consorts [U] à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise en conformité, constaté par huissier,

condamner la société 1001 VIES HABITAT à verser aux époux [U] les sommes suivantes :

16.478 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

condamner la société 1001 VIES HABIATAT aux entiers dépens.

Aux termes des conclusions, auxquelles il sera renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus de précisions, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] indiquent qu’en dépit des travaux réalise à par le bailleur en août 2024, les désordres sont réapparus dès novembre 2024. Le bailleur leur a proposé un appartement, néanmoins ils souhaitent rester dans leur logement actuel.

En réparation du préjudice subi, il sollicite la somme de 16.478 euros soit 214 euros par mois sur 77 mois.

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses précédentes demandes et observations. Elle indique avoir missionnée une nouvelle entreprise en février 2025 qui n’a pas pu réalisé les travaux puis une second en mai 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes au titre des travaux nécessaires à la remise en état du logement et la demande de relogement:

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 6a) de la même loi, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le service d’hygiène et de salubrité de LIVRY-GARGAN a informé le bailleur, par courrier du 16 novembre 2018, de la survenance de désordres dans le logement loué, évoquant des moisissures dans la chambre, la cuisine et le salon, sur le mobilier et effets personnels des occupants.

Selon procès-verbal de constat du 2 mars 2023 effectué dans le logement, l’huissier de justice a constaté la présence de moisissure sur l’ensemble des murs du logement.

Il ressort de ces éléments que des désordres affectent le logement donné en location aux époux [U].

Le bailleur est tenu de maintenir le logement en bon état de réparation, et doit supporter les travaux nécessaires. Les désordres constatés et les travaux nécessaires pour y remédier, concernant l’humidité sur les murs, ne constituent pas des réparations locatives mais des réparations à la charge du bailleur.

Les époux [U] n’apportent aucun élément sur la nature des travaux à réaliser et s’oppose à toute expertise judiciaire.

Le bailleur produit deux devis préconisant une isolation par l’intérieur par la pose d’un doublage en plaque de plâtre et une reprise des peinture des murs.

Ces travaux n’ont pas été effectués.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à exécuter les travaux dans le logement selon les modalités prévues au dispositif du jugement, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Compte tenu des diligences de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT qui a mandaté plusieurs entreprises depuis 2018, de la résistance des locataires qui a retardé la reprise des désordres, des travaux réalisés en août 2024, des devis établis en février et mai 2025, suite à la réapparition des désordres, il n’y a pas lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

Il n’est en revanche pas démontré d’obligation du bailleur de relogement de ses locataires, s’agissant de désordres ne rendant pas le logement inhabitable. Au surplus l’indécence du logement, si elle était démontrée, entraînerait pour sanction la remise en état, mais pas le relogement.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers :

Selon les articles 7a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus ; qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser son obligation alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité ; que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il n’est pas fait état d’un arrêté d’insalubrité, justifiant la cessation de paiement du loyer dans les conditions du Code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas établi que le logement serait totalement inhabitable.

Dès lors, il n’y a pas lieu de séquestrer les loyers et charges jusqu’à l’exécution des travaux.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s’ils proviennent des parties communes de l’immeuble.

Selon l’article 6 a) et 6c), le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve ; qu’il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s’ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire.

Pour déterminer l’étendue du trouble de jouissance, il convient de prendre en considération la nature des nuisances et leur durée et de considérer également les conditions d’intervention du bailleur.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que des désordres affectent le logement donné en location à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U]. Il est mis en évidence la présence de traces de moisissure et d’humidité dans le logement.

Cette situation a été signalée par le service d’hygiène et de salubrité de LIVRY-GARGAN au bailleur, par courrier du 16 novembre 2018.

Toutefois, il est établi que la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a mandaté l’entreprise LGAC début 2019 afin de réaliser les travaux d’isolation du logement. En dépit des relances effectuées, les époux [U] ont refusé l’intervention de l’entreprise mandatée par le bailleur et ne se sont pas à nouveau manifesté auprès du bailleur jusqu’au 1er février 2023.

Suite à ce nouveau signalement par les locataires, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a dès le 1er mars 2023 effectué une visite sur place puis mandaté la société CIDE ELEC afin de réaliser un nouveau devis de travaux d’isolation. A nouveau, les époux [U] ont refusé le passage de l’entreprise mandaté. Par courrier du 3 novembre 2023, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT a effectué un rappel des obligations aux locataires concernant la nécessité de laisser l’accès au logement pour la réalisation de travaux ainsi que sur les conditions d’occupation. Les consorts [U] n’ont pas donné suite.

Suite à l’assignation du 3 avril 2024, des échanges ont repris entre le bailleur et les locataires et des travaux ont pu être entrepris en août 2024.

Il résulte de ces éléments qu’entre le 16 novembre 2018 et août 2024, il ne saurait être reprochés une faute du bailleur dans l’exécution de ses obligations alors qu’il a mandaté diverses entreprises pour réaliser des travaux d’isolation, travaux mis en échec par les locataires qui ont refusé toute intervention.

En revanche, il ressort des débats, non contesté par le bailleur, que les travaux réalisés étaient insuffisants pour remédier aux désordres qui sont réapparus.

La situation justifie l’octroi d’une indemnisation à compter d’août 2024 jusqu’en juillet 2025, date de la décision.

Les moisissures sont situées au niveau de l’ensemble des murs du logement, ainsi que cela ressort des photographies de l’huissier de justice. Toutefois, en l’absence d’impossibilité d’occuper ou d’utiliser le logement, dont il n’est pas établi qu’il est inhabitable, une indemnisation à hauteur de 100% du montant du loyer est injustifiée.

Il convient de fixer le montant de l’indemnisation à hauteur de 170 euros par mois, pendant 12 mois, soit 2040 euros.

Il convient de condamner la SA d’HLM 1001 VIE HABITAT à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] la somme de 2040 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de condamner la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à faire réaliser dans le logement donné en location à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] situé [Adresse 3], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, les travaux :

d’isolation par l’intérieur notamment par la pose d’un doublage en plaque de plâtre dans la chambre, la cuisine et le séjour

la reprise des peinture des murs dégradés dans la chambre, la cuisine et le séjour

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte,

REJETTE la demande de relogement,

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux,

CONDAMNE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT à payer à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] la somme de 2040 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

CONDAMNE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à payer à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT et aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leur autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT